Жертва телефонных мошенников продала квартиру, как защитить покупателя?

Я ранее уже публиковал материал о защите покупателей, которые купили жилье у пострадавших от телефонных мошенников, видеоролик по ссылке. Обращал внимание, что покупатели, с которыми работаю, проявляли должную осторожность и не имели никакой возможности узнать о «необычности» сделки, не знали о том, что продавец – ведомый, несамостоятельный, находится под воздействием телефонных аферистов. Таких людей я защищаю в суде. На стороне ответчика участвую в процессах, в которых осознавшие обман продавцы пытаются по разнообразным основаниям оспорить совершенные ими сделки.

Это эмоционально трудные процессы. Если проиграю – клиент потеряет жилье и деньги. Когда выигрываю – продавец, как правило, остается без жилья, поскольку деньги от сделки он уже оправил жуликам. Можно было бы не браться за такую работу, но выбор для себя я сделал. Уверен, что последствия мошенничества, совершенного в отношении одного человека, нельзя перекладывать на другое лицо, особенно при условии, если это другое лицо непричастно к обману.

Теперь хочу обратиться к вопросу о том, какие вообще перспективы есть у истцов по таким делам?
Представим, что у нас есть некий продавец, который думал что он «агент ФСБ под прикрытием» и продал жилье «не по-настоящему», как в этом случае в Казани. Участвую в деле, о котором рассказывает потерпевшая в этом ролике, но защищаю покупателя.
Давайте разберем, какие варианты гражданских исков есть у такого продавца.

Первый.
Иск к покупателю может быть основан, например, на правилах п.1 ст. 177 ГК РФ, согласно которой «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».
Такие процессы в подавляющем большинстве случаев сопровождаются назначением судебной психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. В отсутствие психиатрических диагнозов вопрос о том, понимал ли участник сделки значение своих действий, больше относится, конечно, к компетенции психолога.
Использование нейролингвистического программирования (НЛП), если его применение истцу удается доказать, может выступать подтверждением несамостоятельности и неадекватности действий истца. Нужны видео-аудиозаписи, относящиеся к юридически значимому периоду, переписка истца с аферистами. Положительные решения по таким делам есть, вот, например, клиент прислал мне ссылку на московское дело. Обратные примеры тоже есть: дело № 2-150/2024 в Комсомольском суде г. Тольятти.
Особняком в списке доказательств выступают медицинские документы о диагнозах, которые могут приводить к частичной утрате сделкоспособности. различные медицинские препараты, вещества и даже виды терапии, которые приводят истца к такому состоянию, в котором он перестает понимать значение своих действий. Нужны документы о назначениях обезболивающих, наркотических препаратов, рецепты, кассовые чеки, и т.п. Конечно, классика доказательств по ст.177 ГК РФ – сведения о нахождении истца в состоянии опьянения, абстиненции и т.д.
Основная проблема с выбранным основанием иска (п. 1 ст. 177 ГК РФ) заключается в следующем: по логике истца, совершать сделку ранее он не мог, а в суд обратиться сейчас – может? Нелогично.
Как суду установить, что истец сейчас отдает отчет своим действиям, если он утверждает, что ранее не понимал, что делает? В № 27 за 2023 г. я немного рассуждал о том, может ли сторона договора сама заявлять о несделкоспособности на момент сделки. Может, конечно, но мне кажется, что такие иски должны касаться строго определенных жизненных ситуаций:
- истец был в состоянии опьянения (алкогольного, наркотического), совершил сделку, потом протрезвел, подал иск по ст. 177 ГК РФ;
- истец был в болезненном состоянии (инсульт, сильный стресс, воздействие опухоли, действие медицинских препаратов), он совершил оспоримую сделку, потом выздоровел, подал иск по ст. 177 ГК РФ.
Но у наших-то с вами истцов совсем иная ситуация. Они в период сделки не были пьяны и не были в болезненном состоянии. Более того, они всеми своими действиями показывали, что одобряют сделку, которую потом начинают оспаривать по ст. 177 ГК РФ.
Возникает вопрос: а почему, уважаемый истец, ваши действия не только до сделки, но и после её совершения были последовательными и были направлены на достижение обычных для купли-продажи правовых последствий? Ведь вы же элементарно деньги от покупателя получили. Это прямые последствия совершенной вами сделки. Как вы можете утверждать, что не понимали значение своих действий, если вы получили деньги и распорядились ими?
Все более уверено стали применяться судами правила об эстоппеле, п. 5 ст. 166 ГК РФ: «заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки».
Например, если после перехода права истец сам снялся с регистрационного учета, вывез вещи из жилья, получил деньги с аккредитива или из ячейки – все эти действия могут сыграть в суде против истца, поскольку означают последующее одобрение сделки.
Недавно я держал в руках решение столичного районного суда, в котором отказ в иске, основанном на ст. 177 ГК РФ, был построен на следующем: да, у истицы имеется психическое расстройство. Да, оно было диагностировано до сделки. Установлено также, что по ряду причин истица не получала лечения именно в период совершения спорной сделки. При этом в иске было отказано и причины сохранения сделки в силе можно ранжировать следующим образом:
- истица не лишена дееспособности, ей не назначался опекун или попечитель;
- истица обратилась с требованиями в суд полностью самостоятельно, выполнив перед этим ряд сложных и затратных организационных мероприятий;
- иск был подан только тогда, когда полностью потратила деньги, полученные по оспариваемой сделке;
- в юридически значимый период истица неоднократно совершала иные гражданско-правовые сделки, которые не оспаривает и не оспаривала (в частности, выдавала иные доверенности).
Данное решение никак не касалось ситуации с телефонными мошенниками, но иск рассматривался именно по ст.177 ГК РФ.
Возвращаясь к нашей теме и вспоминая ту же историю в Казани: бабушка продала две квартиры, полагая, что «участвует в спецоперации ФСБ». Будучи в деле на стороне ответчика, я обратил внимание суда, что истица, которая заявила о своей несделкоспособности, не только выдала доверенность адвокату, но и чуть ранее неоднократно участвовала в иных судебных процессах в той же подсудности, где самостоятельно защищала свои интересы. Как же так: истица, заявляющая о несделкоспособности, сама справлялась с защитой своих интересов в суде? Это напрямую говорит о ее сделкоспособности.
Получатся, что иск со ссылкой на ст. 177 ГК РФ по-хорошему должен подавать не сам истец, а назначенный ему опекун или попечитель. В этом случае нет логического противоречия: истец и раньше не понимал значение своих действий и сейчас не понимает, поэтому от его имени действует законный представитель.
Загвоздка в том, что терять дееспособность или даже ограничивать ее хотят не все истцы, а многие даже не знают, что вообще-то лучше делать именно так. В итоге получаются дурацкие ситуации, когда истец приходит в суд с адвокатом и санитаркой одновременно (см. № 9 за 2021). При прочих равных это производит на суд не очень хорошее впечатление.
Истцы по таким делам в судах общей юрисдикции, кроме того, раз от разу допускают одни и те же ошибки. Например, один истец, против которого я работал, получил пять кредитов, продал одну квартиру, деньги отправил жуликам одной банковской операцией. Всего, получается, он совершил семь сделок. Но в суд он пришел оспаривать только одну сделку из семи: кредитные договоры не оспаривает, банковскую операцию по переводу денег проходимцам не оспаривает, и только покупателя удостоил «чести» быть ответчиком по гражданскому делу, по иску, основанному на ст. 177 ГК РФ. Не свидетельствует ли такая избирательность истца о его недобросовестности (ст. 10 ГК РФ)? Ведь, получается, «тут понимаю, и тут и тут не понимаю». Это несерьезно.
Кроме того, я сейчас уже совершенно уверен, что ст. 177 ГК РФ вообще не должна применяться к случаям телефонного мошенничества, т.к. никакого болезненного состояния или состояния опьянения у таких истцов не было. Сама норма ст. 177 ГК РФ формулировалась именно под опьянение, и уж точно никто не слышал про телефонные мошенничества на дату принятия ст. 177 ГК РФ, ведь она сформулирована была в 1994 г.

Второй очевидный вариант, к которому может прибегнуть истец, оказавшийся в описанной ситуации, когда он после звонка мошенников потерял жилье – иск по ст. 178 ГК РФ.
Согласно данной норме, «сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел».
С одной стороны, вроде бы, диспозиция данной нормы подходит под фабулу дела: применение того же НЛП, очевидно, вводит участника сделки в заблуждение. Вопрос в другом.
Нужно различать сделки: купля-продажа – одна сделка, а действия продавца по переводу (передаче) денег жуликам – совершенно другая сделка или сделки. У продавца заблуждение образовывалось относительно какой из этих сделок?
Задаешь такой вопрос и представитель истца часто теряется. Ведь буквально все действия истца были направлены на продажу жилья: нашел риелтора, выставил объект на продажу, собрал и передал покупателю правоустанавливающие документы, обсуждал цену, торговался и т.п. Эти последовательные действия, подготавливающие сделку, юристы называют конклюдентными, и их совершение истцом не позволяет говорить о том, что продавец заблуждался именно в вопросе продажи имущества.
То, что деньги он отправил жуликам – да, действовал под влиянием заблуждения, но так это вообще о другой сделке речь идет.
Купля-продажа и перевод денег аферистам совершенно различные сделки: объект, стороны, даты – ничего не совпадает. В договоре купли-продажи одни условия, а в сделке по распоряжению деньгами – все существенные условия другие, и стороны другие. Получается, оспорить договор купли-продажи по выбранному основанию тоже очень трудно.
Кроме того, согласно той же норме закона, мотивы сделки, ее выгодность вообще не имеет правового значения (п.3 ст. 178 ГК РФ). Получается, что если истец дешево продал или распорядился деньгами неразумно – это не основания для оспаривания купли-продажи по данному основанию.
Выходит, правила ст. 178 ГК РФ к ситуации не подходят вообще. Это и не удивительно, ст. 178 ГК РФ «писалась» законодателем под совершенно другие цели. Посмотрите, хотя бы, классическую судебную практику по этой норме: дедушка пришел написать завещание, а подписал договор дарения. Вот здесь да, он заблуждался относительно существа сделки (природы сделки). У наших-то истцов ситуация в корне иная и не было у них никакого заблуждения: они прекрасно понимали, что организуют именно куплю-продажу, возмездное отчуждение недвижимости. Ну а выгодность (мотивы продажи) повторюсь, не имеют правового значения. И обратите внимание: ст. 178 ГК РФ действует также с 1994 г., когда дистанционное «зомбирование» продавца законодателю трудно было себе представить.

Третий вариант, по которому часто идут потерпевшие от телефонных мошенничеств – иск по правилам п. 2 ст. 179 ГК РФ, согласно которой «сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего».
Данную норму можно и нужно применить к описанной ситуации.
Мой друг и коллега Щипанов Артем Владимирович из г. Тольятти высказал мысль, которую я сперва воспринял «в штыки», а потом понял, что он прав: ст. 179 ГК РФ для описываемой ситуации является специальной нормой и должна применяться судами независимо от того, указывал ли истец её в основании иска или нет.
Вдумайтесь: болезненного состояния или состояния опьянения (ст. 177 ГК РФ) у истца, ведомого жуликами, не было. В отношении природы совершенной сделки (ст. 178 ГК РФ) истец не заблуждался, понимал, что именно продает жилье, а не, скажем, дарит его. А вот обманут продавец явно был (ст. 179 ГК РФ). Ведь все действия жуликов были направлены на формирование у истца неверного представления об окружающей обстановке: «нужно деньги перевести на безопасный счет», «вы участвуете в спецоперации ФСБ», «вашей недвижимостью пытаются завладеть» и т.п. Все это – не что иное, как обман. Применительно к нашей теме это самый важный вывод.
Проблема для истца заключается в чем: в п.2 ст. 179 ГК РФ указано, что «сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане».
Если следствием или в гражданском процессе не доказана причастность покупателя к обману продавца, то шансов у истца с таким основанием иска почти нет. Знаю номера двух дел в кассации, в которых положительные решения первой\второй инстанций отменялись именно из-за того, что покупатель недвижимости истца сам не обманывал, отношения к аферистам не имел, в результате чего кассационные суды отменяли ранее принятые решения об удовлетворении иска.

Следовательно, чтобы решить дело по такому иску по существу, суд должен:
- установить, совершены ли действия истца по отчуждению имущества под влиянием обмана? (да\нет);
- определить, есть ли в деле доказательства того, что покупатель мог распознать обман или способствовал его возникновению? (да\нет);
- если покупатель причастен к обману или мог его распознать при обычном уровне осмотрительности – удовлетворить иск, произведя двустороннюю реституцию, пока что хотя бы на бумаге;
- если покупатель не причастен к обману и по поведению продавца не мог понять, что продавец обманут – в иске отказать по правилам ст. 179 ГК РФ.
В целом, все довольно просто.

Еще один интересный момент, который, опять же, только после нескольких таких процессов стал для меня очевиден: продавец обычно понимает, что его обманули, только после совершения сделки по отчуждению жилья. Следовательно, покупатель никак на дату купли-продажи не мог узнать об обмане, поскольку ещё сам продавец на дату сделки не знал, что был обманут. Обман раскрылся позже, после совершения продавцом другой сделки (или ряда сделок) по распоряжению деньгами.
Что получается?
Щипанов А.В. полностью прав, ст. 179 ГК РФ должна применяться к описанной ситуации как специальная норма, ей должно отдаваться предпочтение перед иными основаниями иска (ст. 177 и 178 ГК РФ), поскольку они регулируют иные жизненные ситуации. При решении же данных споров должна использоваться норма об обмане, а не иные правила. Есть, конечно, и иные точки зрения, но логика приводит именно к сказанному.
Кстати. Наряду с реальными потерпевшими от НЛП и телефонных мошенников стали появляться «фиктивные потерпевшие», которые, ссылаясь на преклонный возраст, пытаются отыграть совершенные сделки обратно. Об этих случаях известно, доверия к истцам это не прибавляет, но применение к сделке именно правил ст. 179 ГК РФ должно решить проблему: истец не доказал причастность покупателя к обману – получи отказ в иске, все правильно.

Подведем черту?
В целом, по правилам ст. 177-179 ГК РФ оспорить такие сделки очень трудно. Это хорошо, поскольку восстанавливать свои права за счет непричастного человека должно быть максимально сложно.
Одну пенсионерку, истицу, которая все ссылалась на свою набожность, я спросил в суде:
- Вы же прекрасно понимаете, что покупатель не имеет никакого отношения к людям, которые вас обманули. Почему вы решили, что можете отобрать у него квартиру, а деньги не вернуть?
- Да, грех за мной будет... Что поделать, отмолю...
Не нашелся, что ответить. В очередной раз убедился в правильности своего решения по мере возможности с религиозными людьми никаких дел не иметь.
Надеюсь, законодатель не оставит эту тему без внимания. Я уже упоминал на своем сайте ранее, что истцов по таким делам могут обязать до подачи иска вносить 100% договорной цены на депозит суда, чтобы реституция была действительно двусторонней, а не просто жилье возвращалось истцу. Планируемые поправки в ст. 140 ГПК РФ описаны на сайте Госдумы, но пока они не приняты.

Заканчивая тему, нельзя не отметить, что у таких потерпевших есть и иные возможности, помимо исков по правилам ст. 177-179 ГК РФ.
Учитывая, что потерпевшие от телефонных мошенников зачастую не только теряют жилье, но и получают кредиты, деньги с которых переводят жуликам, после аферы вопрос их личного банкротства встает сам собой.
В ролике по ссылке как раз одно такое дело я разбирал (А55-22958/2023). Процесс мы тогда выиграли, покупателя – защитили. Но я про что: такие потерпевшие, коль им в любом случае есть смысл заявлять о несостоятельности, могут попробовать оспорить совершенную сделку с недвижимостью в рамках процедуры банкротства. Управляющий вправе усмотреть в ней признаки подозрительности (в частности, неравноценное встречное исполнение, причинение вреда имущественным правам кредиторов и т.п., см. ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности»). Перспектива таких требований в рамках банкротства - тема для отдельного разговора.
В этой статье отмечу одно: возврат имущества истцу в рамках банкротного дела может быть существенно осложнен, если ранее истец получил отрицательное решение суда общей юрисдикции по тем основаниям, что мы разбирали ранее (177-179 ГК РФ). Возникшая преюдиция (предустановленность обстоятельств, ст. 61 ГПК РФ), в зависимости от того, насколько подробным было решение районного суда, может значительно осложнить работу управляющего. Если в решении районного суда уже указано, что цена была рыночной, что продавец получил деньги в обычном для такой сделки размере, что покупатель имеет признаки добросовестности – даже в рамках банкротного дела такую сделку оспорить будет крайне сложно.
Кроме того, в случае, если в результате аферы должник (продавец) потерял свое последнее и не залоговое жилье, возвращать его в рамках банкротства в собственность должника смысла нет: обратить на него взыскание все равно будет нельзя. При этом основная цель процедуры банкротства – защита прав кредиторов, эта цель достигнута не будет, соответственно, в признании сделки недействительной также, скорее всего, откажут.
Получается, «меню», из которого наш истец выбирает, не особо привлекательное.

В общем, мое мнение такое: если причастность покупателя к обману продавца не доказана, то в иске продавца в районном суде следует отказывать. Всегда.
Знаю, что есть уже целый массив судебной практики, в которой такие иски удовлетворяются, но там две причины: или судьи не задумывались о том, что ст. 179 ГК РФ является специальной для данной ситуации, или представители ответчиков не смогли выработать внятной позиции по защите покупателя. Второе, кстати, вижу весьма часто.
«Специальность» ст. 179 ГК РФ лично буду всячески защищать в суде. Раньше, я хотя и выигрывал подобные процессы, но использовал только отдельные доводы из перечисленных, а сейчас уже мозаика сложилась более полно, и стало понятно, что ст. 177-178 ГК РФ вообще не применимы к сложившейся ситуации. Об этом и хотел рассказать.
Если чем-то хотите со мной поделиться по данной теме – всегда отвечаю на почту info@granatmaxim.ru

Еще статьи