Защита прав сособственников при продаже доли с торгов

Затрону часто встречающийся, но все еще проблемный вопрос. Рассмотрим типовую ситуацию: есть квартира, которая на праве долевой собственности принадлежит двум лицам, предположим, по 1\2 доле в праве собственности у каждого участника общей собственности. Один из участников банкротится, его имущество должно быть продано с торгов.
Эту ситуацию подробно описал ВС РФ в определении от 4 июля 2020 года № 306-ЭС19-22343.
Согласно данному документу, управляющий при продаже доли хотел действовать следующим образом:
- провести оценку недвижимости, определить цену доли;
- в рамках ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки направить предложение совладельцу о выкупе доли должника;
- в случае отказа от выкупа или отсутствия ответа в течение месяца выставить долю банкрота на публичные торги.
Именно такой порядок действий предусмотрен в ст. 255 ГК РФ, согласно которой «кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов».
Несмотря на логичность действий управляющего, ВС РФ указал, что «алгоритм действий при обращении взыскания на долю в общем имуществе, предусмотренный ст. 255 ГК РФ, не действует при продаже доли должника-банкрота, поскольку касается отношений до признания должника банкротом».
При этом ВС РФ включил в текст указания на то, что «законодательством также преследуется цель ухода от долевой̆ собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ); нет законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли».
То есть, вроде бы, и общий алгоритм ст. 255 ГК РФ не применяется в данном случае, но и права совладельца защитить нужно. Высшая судебная инстанция сделала вывод, что «цена доли должника в праве общей̆ собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора».
Очень логичный текст: получается, совладелец должен выкупать имущество банкрота не по оценочной стоимости, а на общих основаниях, как могли бы выкупить другие лица – по результатам торгов, проводимых на основании ст. 139 ФЗ «О несостоятельности…».
Конечно, названное определение ВС РФ от 4 июля 2020 года № 306-ЭС19-22343 стало активно применяться.
Возникали, правда, споры между победителем торгов и совладельцем доли в праве: победитель не желал ждать месяц после окончания торгов, мог не соглашаться с тем, что совладелец имущества выразил свое согласие на покупку доли в надлежащей форме и т.п., но, в целом, ситуация «утряслась». Для всех участников гражданского оборота появилась понятная инструкция, как в такой ситуации действовать: сначала торги, потом письмо совладельцу с финальной ценой, и, если в течение месяца он не выкупит лот – победитель торгов заберет себе долю в праве.
Конечно, данный материал не появился бы на свет, если бы наступившая стабильность в правом регулировании сохранилась. Но в России, как водится, не заскучаешь: постановлением Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П все ранее описанное было признано необоснованным. (Не станем морализировать относительно отсутствия подчиненности между КС РФ и ВС РФ, я говорю о том, что реально применяется сейчас «на земле»).
Фабула дела, описанного в тексте постановления КС РФ, была несложной. Банкротился некий товарищ Т. У него в собственности была 1\8 доля в земле и доме. Некий Шеставин выкупил с торгов данное имущество. С переходом права Шеставину не согласился совладелец имущества. Он в судебном порядке добился перевода на него прав и обязанностей покупателя, в результате чего Шеставин не получил прав на купленное имущество. Победитель торгов прошел все судебные инстанции, вплоть до ВС РФ, но получить права на объекты недвижимости так и не смог - купленная им осьмушка права ушла сособственнику банкрота. Шеставин не сдался и обратился в Конституционный суд России.
КС РФ, анализируя ту же самую ст. 255 ГК РФ об обращении взыскания на долю в праве, в отличие от ВС РФ не пришел к выводу о «неприменимости» данной нормы к банкротным делам. Напротив, КС РФ указал, что «из приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество, передается на публичные торги только после того, как сособственники (остальные участники общей собственности) отказались от своего преимущественного права покупки».
Развивая мысль, КС РФ сообщил, что «Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" … не содержит такого механизма передачи имущества на публичные торги, который учитывал бы преимущественное право сособственников этого имущества приобрести его на тех условиях, на которых это имущество готов приобрести победитель торгов (в том числе по той цене, которая определена по результатам открытых торгов)».
КС РФ рекомендовал законодателю внести необходимые изменения в закон, а до того ввел «особый порядок», который заключается в следующем: «при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов».
Таким образом, согласно указаниям КС РФ, совладелец доли банкрота должен получить предложение от управляющего не по оценочной, а по начальной цене торгов, ответить или промолчать в течение месяца. Если совладелец на сделку не согласится – в этом случае доля в праве уходит с торгов и никакие преимущественные права у других участников собственности уже не учитываются.
Сама ст. 250 ГК РФ и ее применение к банкротным правоотношениям были признаны не соответствующими Конституции России.
Сколько времени этот «особый порядок» будет действовать – бог его знает.
Лично мне ранее озвученная позиция ВС РФ нравилась гораздо больше, она кажется логичней. Ну и доводы ВС РФ о том, что «преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования» мне очень близки, созвучны моим давним материалам про необходимый запрет долевой собственности хотя бы на жилье.
В общем, во всем, что касается выкупа долей с торгов – держим руку на пульсе, пока что правовое регулирование окончательно «не утряслось».

Еще статьи