«Занижение» при продаже недвижимости: как о нем узнает ФНС?

Налоговая служба, вопреки распространенному мнению, узнает о занижении цены в договоре купли-продажи самыми разными путями. Истории эти бывают даже комичны.

В 2021 г. на моих глазах занижение «вскрылось» в тот момент, когда новый собственник пришел к арендатору перезаключать договор аренды. Покупатель не подумал, что у арендатора на дату продажи недвижимости имелось право преимущественной покупки, причем по официальной цене продажи. В тот раз покупатель свои права каким-то чудом сохранил, но сам перенервничал и продавца крепко «подставил», поскольку тому пришлось заплатить подоходный налог с реальной цены сделки. Этот случай стал первым на моей памяти, в котором ФНС узнала о правонарушении из определения суда. Материал здесь.

В последние годы сведения о занижении цены доходили до налоговой службы иначе, но тоже необычно.
Так, девушка девятнадцати лет отроду получила на «Госуслугах» запрос ФНС о том, за счет каких источников в ушедшем году был наполнен ее банковский счет? Барышня ранее получала деньги за своего папу – чиновника средней руки. Ее отец ранее декларировал доход от продажи жилья, но, возможно, задекларированная сумма вызвала вопросы, поскольку она едва превышала кадастровую стоимость. Действительно, папа получил сам только договорную часть суммы, а вся неофициальная часть была перечислена его дочери-студентке, по соглашению в пользу третьего лица. Видимо, в ФНС сопоставили даты продажи недвижимости отцом и с датой поступления денег на счет дочери, попросили пояснений.
Получив письмо, барышня не стала связываться с отцом, а сама направила в ФНС пояснения, что, мол, «получила деньги по такому-то дополнительному соглашению к ДКП, копию прилагаю».
Папе потом доченька объясняла, что не хотела его «беспокоить на отдыхе». Ну, действительно…
Забавно, но папенька стал выражать негодование своему риелтору, который оформлял сделку.

Другая история еще краше.
Покупатель рассчитался за жилое помещение по договору и по неофициальному соглашению, которое не сдавалось на регистрацию. После, желая продать квартиру до истечения минимального срока владения, покупатель задумался о том, что ему придется платить подоходный налог. Он знал, что может учесть при налогообложении свои расходы на покупку жилья, но в каком размере? Покупатель не придумал ничего лучшего, чем письменно обратиться в ФНС за консультацией: могу ли я в расходы на покупку квартиры включить затраты на «неотделимые улучшения», чтобы уменьшить свою налогооблагаемую базу? К обращению покупатель приложил договор, все имеющиеся расписки и доп.соглашение. ФНС, конечно, тут же решила довзыскать недоимку с продавца.

Я это все к чему.
Закон защищает продавца только в том случае, если тот с самого начала не пытался действовать с нарушением закона. В противном случае возникает ситуация, в которой покупатель знает: продавец не может в открытом судебном процессе защищать свои права, потому что ему есть что скрывать.
В 2020 г. я сталкивался со следующим. Продавец должен был получить неофициальную часть оплаты из банковской ячейки «в случае перехода права собственности на основании ДКП». Покупатель же инициировал судебный процесс, чтобы получить права по судебному акту, а не по договору. В этом случае деньги из банковского сейфа покупатель смог бы забрать назад, поскольку условие раскрытия ячейки просто не наступило бы. Продавцу пришлось значительно снижать цену, откупаться от покупателя, не имея права на полноценную судебную защиту. Этот случай не единичный.

Выводы?
Участвуя в сделках, крайне трудно оценить уровень идиотизма или злонамеренности, который в будущем проявит другая сторона. Лично меня именно эта причина всегда убеждала в необходимости соблюдать закон

Еще статьи