Верховный суд России про «ведомых» продавцов

За последнее время были опубликованы два определения ВС РФ по теме «ведомых» продавцов. Предлагаю их подробно разобрать. Результат получился, сразу скажу, неожиданный.
Начнем с хорошего: с определения ВС РФ № 5-КГ25-174-К2 от 16.12.2025 по «делу Долиной». Несколько моментов, которые мне показались положительными, и которые нужно использовать в защите других покупателей.

Суд обратил внимание на недоказанность того, что покупатель причастен к обману продавца. Это ключевой момент для применения ст. 179 ГК РФ об обмане продавца: если покупатель не знал об обмане и не мог знать, сделку по данному основанию не должны признавать недействительной. Явный плюс.

ВС РФ подчеркнул, что потерпевшей по уголовному делу является именно истица. Этот, вроде бы, очевидный факт влечет сразу несколько дальнейших выводов: продавец имеет требовать деньги с жуликов, а у покупателя нет такой возможности. Значит, продавец может использовать «другой способ защиты права», кроме оспаривания сделки, а для покупателя сохранение права собственности фактически безальтернативно. Добавлю еще, что негативные последствия преступления, по логике, не должны перекладываться с потерпевшего на другое лицо (хотя напрямую ВС РФ об этом и не написал).

ВС РФ также обратил внимание, что экспертиза проводилась только в рамках уголовного дела, а в гражданском процессе не назначалась. Это в значительной степени лишило истицу возможности ссылаться на выводы экспертов во внесудебной экспертизе, поскольку доказательства, которые имелись у покупателя, не изучались экспертами, вопросы перед ними ставил только продавец и т.д. Недавно в Мособлсуде у нас была аналогичная ситуация: защищали покупателя, ссылались на то, что досудебная экспертиза не может является ключевым доказательством в гражданском процессе (дело № 33-42801/2025).

Далее. ВС РФ указал, что досудебная экспертиза, проведенная в рамках уголовного дела, установила факт «психологического принуждения». Если почитать литературу по психологии, то можно обнаружить, что одной из форм принуждения является… обман. Психологи пишут, что «обман относят к одному из видов «завуалированного» психологического принуждения, когда создаются условия, препятствующие свободной оценке личностью сложившейся ситуации и своей роли в ней. При этом в некоторых контекстах, например в уголовном процессе, использование обмана и психологического принуждения считается недопустимым». Это - лишний довод к тому, чтобы к сложившейся ситуации применять именно ст. 179 ГПК РФ об обмане как специальную норму, о чем уже неоднократно говорил мой коллега Щипанов А.В., которого я цитировал.

Несмотря на то, что при сделке имелось значительное отклонение договорной цены от рыночной, ВС РФ не придал этому значения, ожидаемо указал: «заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации». Поскольку заблуждение истца касалось мотивов сделки – ВС РФ в иске отказал: «суждение суда о заблуждении Долиной Л.А. относительно природы совершенных ею сделок было сделано без учета особенностей оспариваемого истцом вида сделки - купли-продажи недвижимости, сущность которого и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной». Вывод абсолютно верный, т.к. выгодность сделки для продавца – это мотив, то есть то, что побуждает сторону к совершению юридически значимых действий. Между тем заблуждение относительно мотивов сделки согласно п.3 ст. 178 ГК РФ не дает оснований для признания сделки недействительной.

В «долинском» деле истица также ссылалась на непонимание значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). По сути, она требовала изучения ее действительной воли при совершении сделки. ВС РФ указал: «в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия». По сути, контрагенты по сделке волю лица могут оценивать только по его действиям (мы не телепаты, к сожалению или к счастью). В связи с этим ВС РФ отметил опыт истицы в совершении сделок и заключении контрактов, и что «дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения».

ВС РФ также сослался на п.5 ст. 178 ГК РФ, согласно которому «суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон». Возможность распознавания заблуждения\обмана покупателем много раз упоминается в тексте ВС РФ в контексте того, что «недобросовестного поведения Лурье П.А. при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было».

Наконец, ВС РФ включил в текст также лозунг о том, что «признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования».

Что мне хотелось бы увидеть, и чего в тексте ВС РФ не оказалось:
- отсутствуют указания на «специальность» ст. 179 ГК РФ по отношению к данным ситуациям с «ведомыми». Совершенно логичным было бы применять к подобного рода делам именно правила ГК РФ об обмане, но ВС РФ об этом умолчал;
- в тексте определения не указано, что следует различать сделки, совершенные продавцом: сам договор купли-продажи (одна сделка) и действия по распоряжению деньгами – (другая сделки или сделки). Лично я очень ждал таких выводов, но их не было сделано. Не указано, впрочем, и обратного, но какой-либо внятной инструкции для нижестоящих судов нет, и в итоге суды продолжают смешивать эти сделки, поручая экспертами анализировать вопрос о том, «понимал ли продавец значение своих действий». Эксперты же, если вопросы не конкретизированы, не задумываются о ситуации, в которой суть продажи истец мог понимать, тогда как при распоряжении деньгами действительно не руководствовался своими интересами. Забавно, что если экспертам ставятся вопросы о разных сделках, то тогда выясняется, что такая ситуация вполне возможна, и эксперты пишут об этом напрямую.

В итоге, что мы получили после опубликования «долинского» определения?
Количество обращений по сделкам с «ведомыми» в 2026 г. стало чуть меньше, но отбиваться от этих исков стало… труднее. Если ранее еще встречались ситуации, в которых истец опирался на ст. 177 ГК РФ, но при этом не просил о назначении экспертизы по ГПК РФ (как в уже упомянутом мною деле в Мособлсуде), то теперь таких ошибок истцы не допускают. По сути, Долина проиграла именно из-за отсутствия в деле судебной экспертизы, и «ведомые» продавцы приняли это к сведению, ее ошибка была учтена. Для покупателей, конечно, это – плохая новость.

Теперь перейдем к совсем свежей практике.
Московский юрист Мысов Д.И. поделился со мной определением ВС РФ № 84-КГ26-1-КЗ от 10.03.2026 г., которое я, честно говоря, прозевал.
Рассматривался спор из Нижегородской области. Некая Т.П. оспаривала заключенный между нею и риелтором договор купли-продажи, по которому она продала свою квартиру. Истица обратилась в риелторскую фирму, попросила выкупа ее квартиры, пояснив, что «уезжает к родственникам». Получив деньги, пенсионерка обратилась в суд и сослалась вообще на все нормы ГК РФ стразу. Из иска следовало, что она и «не понимала значение своих действий», и «была в заблуждении» и «была обманута», и что покупатель «злоупотребил правами». При этом продавец возвращать деньги риелтору не спешила, из квартиры не выезжала, и кто тут злоупотребил правами – большой вопрос.

Как следует из текста судебного акта, в рамках следственных действий была проведена психиатрическая экспертиза пенсионерки. Эксперты не нашли у продавца признаков слабоумия и\или болезненного состояния психики в период сделки.
Первая инстанция в иске отказала.

Суд второй инстанции назначил стационарную (!) экспертизу пенсионерки.
Выводы психиатров оказались противоречивыми. Эксперты определили у продавца «склонность к послушности, робость», но оценить наличие или отсутствие признаков подчиняемости эксперты не смогли. При этом у подэкспертной обнаружили признаки психических расстройств, которые, с одной стороны, «лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки по купле-продаже». С другой стороны, в отношении той же подэкспертной врачи указали, что «имелось психологическое воздействие со стороны мошенников», но «оценить реальность намерений при отчуждении квартиры не представляется возможным».
Не знаю, кстати, разделялись ли судом вопросы о сделках (о продаже и о распоряжении деньгами), но выводы экспертов, как вы видите, могут быть трактованы как в ту, так и в другую сторону.

Вторая инстанции удовлетворила иск, особо обратив внимание на то, что покупатель – риелтор, указав, что он «был достоверно осведомлен, что квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи».
Учитывалась ли срочность продажи при определении «рыночной» цены в данном деле – мне неизвестно, но вообще должна была, т.к. при срочной продаже странно было бы говорить об обычной рыночной стоимости.
Кассация оставила в силе судебный акт, вынесенный в пользу продавца.
ВС РФ также отказал риелтору в его жалобе.

Самое скверное: из текста ВС РФ вообще неясно, какую же норму закона высокий суд применил к данному спору?
ВС РФ не указывает напрямую, что ст. 177 ГК РФ, но при этом на с. 12 текста говорится о проведенной судебной экспертизе, что: «выводы экспертов однозначны, научно обоснованы». Как из приведенных ранее цитат сделали вывод об однозначности выводов эксперта –  не знаю.

ВС РФ также многократно ссылается на ст. 178 ГК РФ и даже цитирует ее почти целиком. При этом ВС РФ не указывает, какое именно заблуждение образовалось у пенсионерки.

Давайте «прогоним» ситуацию с ведомым продавцом по «меню», которое есть в ст. 178 ГК РФ.

Так, существенным признается заблуждение: «оговорка, описка, опечатка». Этого точно не было у истицы.

Далее: «заблуждение относительно предмета сделки». Тоже нет, т.к. очевидно что в договоре шла речь о квартире и об обязанностях продавца\покупателя. Напомню, что всего четыре месяца назад тот же ВС РФ, говоря именно о купле-продаже, писал, что «сущность [договора купли-продажи] и порождаемых им гражданско-правовых последствий (переход права собственности на недвижимое имущество) является общеизвестной».

Кроме того, по ст. 178 ГК РФ сделка недействительна, если «сторона могла заблуждаться относительно природы сделки». Полагаю, что если пенсионерка получала деньги в обмен на недвижимость, она никак не могла счесть, что, например, дарит квартиру или завещает ее. Значит никакого заблуждения о природе сделки у нее не было.

Последние два вида заблуждений, названных в ст. 178 ГК РФ (относительно лица, с которым вступают в сделку, или относительно некого «обстоятельства, упоминаемого в волеизъявлении») к ситуации также совершенно не подходят.

В итоге, перечитав текст несколько раз, я так и не понял, какое заблуждение сформировалось у продавца, и как его подогнать под «меню» ст. 178 ГК РФ?

Но, что самое странное: не объяснив, какое именно заблуждение возникло у продавца, ВС РФ указал, что риелтор в силу профессиональных компетенций «должен был» распознать это заблуждение.
Просто замечательный текст.

Более внятно в тексте сказано про цену объекта: она занижена. Но, опять же, в декабре 2025 г. ВС РФ писал, что «заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации». Мотивы – выгодность – имеют непосредственное отношение к цене. Как в этом случае образуется необходимое для оспаривания сделки заблуждение – неясно.

Почему позиция ВС РФ поменялась на противоположную спустя четыре месяца после «долинского» дела также неясно, поскольку саму ст. 178 ГК РФ за это время не изменяли.

Заканчивая анализ мартовского определения по «ведомым», нельзя также не обратить внимание на важнейшую деталь: ВС РФ в названном тексте ни разу не сослался на ст. 179 ГК РФ (обман), на которую ссылалась сама истица.
Получается, высокий суд не счел, что пенсионерка была обманута, хотя она сама в иске утверждала обратное.

Зачем это все делается, и как последние постановление ВС РФ стыкуется с ранее озвученным заявлением о том, что «признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота» - не знаю.
Выводы делайте сами.

Лично я в таких условиях без залога, без титульного страхования и без полноценного освидетельствования продавца ничего приобретать бы не стал

Еще статьи