«Свежее наследство». Риски покупки

17.05.2024

Есть у меня знакомый риелтор. Толковый, грамотный, хваткий, в хорошем смысле слова. Видит выгоду там, где ее, казалось бы, нет.
Приведу пример, как он работает.

Пару лет назад он агент заприметил земельный участок в промышленной зоне, с брошенным, ветхим складом. Земля продавалась чуть ли не год, никто ее не хотел покупать. Мой знакомый по спутниковым снимкам рассмотрел, что, вроде бы, к этому участку подходит железнодорожная ветка. Приехал на место, но ж\д путей не увидел. Оказалось, они существуют, но засыпаны землей и щебенкой. Кем, когда – неясно. Продавец сообщил, что, вроде бы, рельсы мешали разгрузке фур и поэтому их засыпали.
Земля продавалась «как есть». Собственник несколько раз снижал цену, уже от отчаяния – покупателей не было.
Так вот.
Мой знакомый эту землю купил. Рельсы - расчистил. Нанял кого-то из РЖД, кто эту дорогу восстановил. После этого агент стал владельцем «железнодорожного пути необщего пользования», о чем комиссия с представителем Министерства путей сообщения составила соответствующий акт. Это было очень непросто, и денег на ремонт склада уже не осталось, но… Когда риелтор выставил на продажу «участок и склад с подведенными железнодорожными путями», объект с руками оторвали. Сразу же.
Всем стало хорошо: покупатель получил объект, риелтор – выгоду, казна – подоходный налог.
Тем удивительнее, кажется, вопрос, с которым риелтор обратился в очередной раз. Вроде очевидная ситуация.

Уже знакомый нам с вами агент работал со стороны покупателя, искал и нашел подходящее по характеристикам здание. Оно подходило под требования клиента, но, цитирую риелтора, «проблема в том, что продается свежее наследство».
Собрались в офисе, стали смотреть документы, полученные от продавцов.
Выяснилось: умерший собственник – мужчина. Наследство открылось менее года назад. Наследники – его дочь и сын. Завещания нет, других наследников первой очереди тоже нет. Умерший оставил после себя то самое здание, а также несколько квартир и жилой дом, в котором проживал и был зарегистрирован до самой смерти только наследодатель. В реестре наследственных дел видно, что наследственное дело после смерти собственника открывалось именно тем нотариусом, который выдал свидетельства о праве на наследство. Иные наследники, кроме брата и сестры, не объявлялись.
Тем не менее, риелтор опасался, что могут появиться другие наследники, что сделка может быть оспорена ими: «у наследодателя первый брак был оформлен в 38 лет, кто знает, какие у него дети рождались до того? Тем более, умерший до 2003 г. жил в Казахстане, вдруг у него там есть другие дети или супруга».

Сложилась парадоксальная ситуация:
- продавец и покупатель согласились с ценой;
- продавцы (брат с сестрой) были готовы указать в договоре 100% цены и могли принять оплату в безналичном порядке;
- у продавцов не было долгов, но имелось другое дорогостоящее имущество, о котором нам стало известно, то есть никакого предбанкротного состояния продавцов и близко не было;
- продавцы передали исчерпывающий пакет документов (правоустанавливающие документы наследодателя, выписки ЕГРН, материалы наследственного дела, сведения о заключенных договорах аренды и т.п.);
- перед агентом маячила заметная, и, кстати, честно заработанная комиссия, так как сделка было организована именно благодаря ему.
И вот, представьте себе, мой знакомый сам начал «тормозить» сделку. Покупатель передал аванс, но ждал решения своего риелтора – покупать или нет? С этим вопросом агент приехал ко мне.

Я сразу ответил: покупать.
Сослался на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в п. 42 которого указано: «если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)».
Проще говоря, если «новые» наследники появятся – у них будет только право требования денег, причем с продавцов.

После 2012 г. я не видел ни одного судебного решения, где бы наследникам, пропустившим сроки принятия наследства, удалось бы оспорить сделки, совершенные с наследственной массой. До 2012 г. такие решения были, но с даты принятия тематических разъяснений ВС РФ - не видел ни одного.

В 2017 г. меня был один процесс, где суд склонялся к тому, чтобы все же признать сделку, совершенную без участия одного из наследников недействительной, но в том деле истцом выступала наследница, которая фактически приняла наследство. Истица имела регистрацию с умершим в одном помещении, которое и было продано. Такой наследник, фактически принявший наследство, не считается «пропустившим срок принятия наследства» - он просто документы о правах не оформил. В теории, по его иску сделку могут признать недействительной, но, опять же – ни одного такого решения я в руках не держал, и в 2017 г. дело также решилось в пользу покупателя, которого мы защищали.
Кроме того, такого «фактически принявшего» наследника обычно «видно» в документах. Видишь совместную регистрацию умершего с одним наследником, но имущество унаследовано другим наследником - да, можно насторожиться. Но в нашем-то случае, с покупкой здания, совсем иная ситуация. Не было вообще никаких оснований считать, что другие наследники существуют, и уж тем более – что они фактически приняли наследство за умершим.

Поэтому ответил – покупайте спокойно.

Стопроцентных гарантий безопасности никто не даст, но риски здесь самые обычные, как в любой другой сделке.
В целом, мне претит сама формулировка: «свежее наследство». Какой-то кладбищенский юмор приходит на ум, про «свежего наследодателя». Чтобы выйти на сделку нужно что? Чтобы наследодатель… протух? Так он уже, больше полугода прошло, можно покупать.
В общем, не надо видеть угроз там, где их нет.

А еще говорят, что юристы сделки срывают. Еле уговорил риелтора не отказываться от комиссии, а покупателя – от сделки


2022.jpg


Еще статьи