История из Сочи: доверенное лицо продавца сбегает с деньгами

Девушка на консультации описывает процесс приобретения недвижимости в Сочи - как он выглядит со стороны покупателя. В принципе, описывает спокойно – обсценная лексика возникает, главным образом, у меня в голове.
Если коротко: она в 2022 г. хотела купить квартиру в Сочи, располагала свободными деньгами и в ближайшее время ожидала поступления недостающей для сделки суммы.
Покупатель получила от своего риелтора выборку из шести квартир, в шести разных жилищных комплексах, при этом занижение предполагалось во всех случаях. Эту ситуацию агент комментировал как «нормальную».
Из предложенных вариантов наиболее приглянулся тот, что расположен в ЖК «Министерские озера». В этом шикарном варианте одновременно сошлись:

- занижение в два раза;
- расчеты наличными, кроме аванса в 200 000 р.;
- продавец на сделке не присутствует, все расчеты производятся с лицом, действующим по доверенности;
- в договоре купли-продажи по просьбе покупателя устанавливается небольшая рассрочка, (регистрируется ипотека в пользу продавца).

Когда покупатель стала спрашивать про гарантии безопасности сделки, из продавца (старушки 80+) удалось вытрясти «справку о дееспособности». Старушка сообщала, что справка «действует 30 дней»
Черт подери, отличная справка! Честное слово, я бы себе такую же заказал. Только представьте себе: заказываешь справку и точно знаешь, что в ближайшие 30 дней не сойдешь с ума, что бы не происходило вокруг. Такие справки должны быть просто нарасхват. Но - давайте к делу.

Так или иначе, девушка согласилась на эти великолепные условия. В ДКП было написано 4 200 000 р. Реальная стоимость квартиры на дату сделки - 8 200 000 р. Из этой суммы 1 600 000 р. оплачены сразу при подписании наличными; 2 600 000 р. доплачиваются наличными в течение полутора месяцев и 4 000 000 р. – наличными, под «ДКП неотделимых улучшений». Все деньги нужно отдать представителю старушки.

Доверенность представителя вроде бы не отозвана и настоящая (привет жуликам, продающим доверенности, см. № 19 за 2023 г.). Старушка якобы жива. Девушка во все это верит, на все соглашается. Риелтор комментирует: «нормальная сделка».

В итоге право перешло, залог погашен, на руках у покупателя остались:
- договоры купли-продажи квартиры и «неотделимых улучшений»;
- расписки представителя продавца о получении всей суммы наличными (кроме аванса);
- копия доверенности продавца;
- справки НД\ ПНД от бабушки.

Чего я ожидал в конце истории? Мертвой старушки? Фальшивой доверенности? Не угадал. Оказалось, что доверенное лицо старушки свалило за границу вместе с деньгами от этой и ряда других сделок. Старушка обратилась в полицию.
Мои коллеги - юристы, к которым обратилась покупатель, предположили, что старушка будет действовать следующим образом:
а) попытается обвинить покупателя в сговоре с доверенным лицом, с целю «похитить у пенсионерки квартиру». Свои подозрения юристы обосновали тем, что:
- покупатель лично не связывалась с собственником непосредственно перед сделкой, не пыталась убедиться в намерении продавца продать квартиру;
- вместо перечисления денег на счет продавца передала наличные представителю.
б) старушка попробует оспорить совершенную сделку, так как дотянуться до доверенного лица и вернуть свои деньги она, очевидно, не сможет.

Я в уголовном праве, конечно, мало что смыслю, но сговора никакого в этой истории не вижу. Оформление сделки именно в таком причудливом варианте старушка создала сама, выдав доверенность с правом получения денег и подтвердив ее справкой о своей нерушимой дееспособности. Фактически, сделку именно в такой причудливой форме подготовила сама собственница.
Что касается варианта оспаривания сделки: какие-либо перспективы признания договора недействительным, на мой взгляд, существуют, только если бабушка сошлется на подозрительность сделки  в рамках своего банкротства.
Арбитражные суды не устают указывать нам на «повышенный стандарт доказывания», при котором расчеты наличными вообще не берутся во внимание, а документы о расчетах наличными не играют никакой роли. По сути, у девушки очень похожая ситуация, так как кроме расписок о передаче денег и платежки на 200 000 р. у нее нет платежных документов. При банкротстве продавца с такими бумагами сохранить права на квартиру почти невозможно. Но именно тут, девушке, наконец, повезло.
Выяснилось, что у старушки, помимо проданной квартиры в ЖК «Министерские озера», есть еще целый ряд дорогостоящих объектов недвижимости. Кроме того, в истории записей ЕГРН продавца - длинный список сделок, совершенных за последние три года. Перечисленные обстоятельства позволяют предположить, что обманутая пенсионерка навряд ли прибегнет к банкротству.

На всякий случай все же попросил девушку приготовить:
- документы о происхождении денежных средств в сумме 8 200 000 р. (2 НДФЛ, документы о продаже иного имущества – все это имелось в наличии);
- сохранить и нотариально заверить переписку с беглым доверенным лицом;
- зарегистрироваться в электронном сервисе «Почты России» и отслеживать возможные судебные споры по открытым базам данных, чтобы не пропустить начало судебного спора.

Остается еще один риск, который мы «закрыть» пока не можем: если развернутую подпись в расписках выполняло не доверенное лицо, а кто-то, кто им представлялся, старушка сможет потребовать расторжения договора из-за неоплаты. Но, вроде бы, личность представителя устанавливалась в МФЦ, причем неоднократно: при заключении договора купли-продажи и после, при снятии ипотеки в пользу старушки. Доверенность при этом весь указанный период действовала.
Получается, что можно осторожно выдохнуть.
Конечно, так покупать недвижимость, чтобы потом почтовый ящик открывать с опаской – никакого удовольствия.

Ну, риелтор со своим комментарием "нормальная сделка" прав оказался. Что тут сказать. 

P.S.
О стопроцентной бесполезности справок из ПНД я очень подробно писал здесь

Еще статьи