Судебные споры о недвижимости
Сделки с долями в простой письменной форме
Девушке принадлежала 1\3 доля в праве собственности на квартиру. В 2020 г. ей стало известно, что другие собственники жилья (ее близкие родственники) взяли заем под совершенно невозможный процент и заложили принадлежащие им 2\3 доли. Брат и мать девушки устроили ей настоящий «сюрприз»: оказалось, что залоговое обременение не только было зарегистрировано Росреестром, но и на заложенные доли судом уже было обращено взыскание.
О том, что семья теряет жилье, мать и брат сообщили девушке только после того, как проиграли ростовщикам первую и апелляционную инстанции.
Потерпевшая никак не могла взять в толк: как родственники распорядились своими долями, не поставив её в известность? Она думала, что преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) распространяется, в том числе, и на сделки с передачей доли в залог.
Заблуждение о наличии такого преимущественного права весьма распространенно и относится к категории «живучих» правовых мифов. Хотя передачу имущества в залог многие юристы считают именно распоряжением, а не пользованием вещью, правила ст. 250 ГК РФ распространяются только на продажу. Проще говоря, преимущественные права на выкуп даются сособственникам только при купле-продаже доли, а не при передаче ее в залог. В залог долю в праве можно передавать кому угодно и как угодно, как и подарить. Совладельцы могут узнавать об этом последними.
Судебная практика однозначна в этом вопросе. Максимум, на что совладелец заложенной доли может рассчитывать – на преимущественное приобретение доли по определенной на аукционе цене (см., например, определение ВС РФ от 4 июля 2020 года № 306-ЭС19-22343).
Вернемся к нашей истории. Выкупать 2\3 доли девушке было не на что, тем более что аукционную цену заранее определить почти невозможно, и неясно, сколько понадобиться денег. Потерпевшая стала вникать в произошедшее, знакомиться с гражданским делом и обжаловать принятые по делу судебные акты.
Кроме очевидного и грубого процессуального нарушения (девушка не была привлечена к участию в деле), она заметила и еще одну «странность» в оформлении документов: договор залога долей был заключен в простой письменной форме.
Из дела следовало, что государственная регистрация залога произведена в 2019 году. При этом в 2019 году уже действовало правило п. 1 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению». Поскольку предметом договора залога являлись 2\3 доли в праве, а не жилое помещение целиком, договор залога подлежал нотариальному удостоверению.
Как же вышло, что регистратор пропустил сделку в простой письменной форме?
Надо отдать должное ростовщикам: придуманная ими методика уклонения от нотариальной формы сделок с долями просто замечательна. Договор залога подписывался с заемщиками в одну дату, а датировался - более ранней, июлем 2018 г., когда правила о нотариальной форме сделки еще не вступили в силу. При этом за регистрацией залога, согласно закону, можно обращаться когда угодно (срок не лимитирован). Соответственно, ростовщики получали залог по документам, оформленным в простой письменной форме.
Играя с датами, ростовщики убивали сразу нескольких «зайцев». Датируя сделку летом 2018 г., займодавцы не тратили деньги на нотариуса. Кроме того, подписывая договор более ранней датой, ростовщики искусственно создавали ситуацию, в которой у заемщиков буквально в день подписания документов мгновенно образовывалась многомесячная просрочка. Деньги еще только получены на руки, а заемщики уже допустили просрочку (поскольку с даты, указанной на договоре, исполнения не производилось). Как ни крути, такое положение выгодно ростовщикам.
Девушка сообщила родственникам все, что думала об их математических способностях и попыталась оспорить решение в кассационном суде.
Определенные нестыковки в позиции ростовщиков все же были. Так, например, из иска взыскателя следовало, что истец предоставила денежные средства ответчикам летом 2018 г. и они не стали исполнять взятые на себя обязательства. При этом, по версии ростовщика, ответчики почему-то, спустя много месяцев, добросовестно явились на государственную регистрацию залога. Нестыковка совершенно очевидная. Трудно себе представить ситуацию, когда заемщики длительное время не производят платежи, но затем, в порыве сознательности, подают заявление на регистрацию залога и в обеспечение уже просроченного займа передают в ипотеку свое единственное жилье.
Данная мысль показалась интересной судьям кассационного суда, но, после пары заседаний, принятое районным судом решение они отменять все же не стали. В итоге проблему с ростовщиками пришлось решать внесудебным способом: занимать деньги, снимать залог, прекращать исполнительные производства.
С удивлением я узнал, что и до настоящего времени Росреестр принимает и исправно регистрирует залоги по договорам, которые якобы подписаны в 2018 г. Даже сейчас простаки, закладывая свое жилье, например, в кредитных кооперативах, соглашаются на указание более ранней даты сделки, поддаваясь уговорам о том, что «нечего тратить деньги на нотариуса».
В целом, часто встречавшееся раньше злонамеренное «дарение» доли постороннему человеку, на которое также не требуется получение согласия сособственников, все чаще уступает место именно злонамеренной передаче доли в залог. Это вполне заметная тенденция последних лет.
Росреестр занял такую позицию: в случае, если с 2018 г. переходов права у залогодателя не было, к передаче в залог по «старому» договору нет никаких препятствий. Не важно, в каком году стороны обращаются за его регистрацией.
Такое правоприменение не казалось мне очевидным до участия в описанном судебном процессе.
По сути, регистратор говорит: хочешь навредить сособственникам? Заложи свою долю без лишних формальностей. Все ограничения на передачу недвижимости в залог, установленные, в том числе, ФЗ «О потребительском кредите (займе)», просто не работают.
Еще больше я укрепился в мысли о том, что долевую собственность на жилье надо просто запрещать
