Сделки между ведомыми продавцами и риелторами. Обобщение опыта

В продолжение уже набившей оскомину темы «о телефонных мошенничествах».
Некоторым покупателям в таких судебных процессах приходится тяжелее, чем другим. Конечно, я говорю о риелторах.
Разберем три небольших вопроса по теме.

Первый связан, собственно, со статусом риелтора и тем, какое этому придается значение в суде.
По делу № 33-852/2025 в Вологодском областном суде разбиралась апелляционная жалоба покупателя на решение суда, в котором ответчика буквально упрекали в том, что он – риелтор. Из этого факта районным судом делался многозначительный вывод о том, что в силу профессиональной деятельности ответчик «должен был знать о том, что продавец действовал несамостоятельно». В районном суде риелтор дело проиграл. В апелляции решение было отменено, но, к сожалению, довод о том, что «риелтор должен был распознать опасную ситуацию» не был признан несостоятельным – отменили по иным основаниям. Закончилось всё хорошо, но, как говорится, «осадок остался».
По делу № 2-150\2024 в Комсомольском суде г. Тольятти риелтор, купивший квартиру, требовал выселения продавца. Продавец предъявила встречный иск, ссылаясь на то, что она «действовала в состоянии заблуждения», и по указаниям третьих лиц «для аннулирования кредитных заявок» и «для вида» продала свою квартиру, не имя намерения совершать настоящее отчуждение недвижимости. Встречная истица ссылалась, в том числе, на то, что покупатель квартиры, будучи агентом по недвижимости, должен был «распознать опасную ситуацию».
Забавно, но желая «для вида» продать квартиру, продавец позвонила не кому-нибудь, а знакомым риелторам, с которыми она ранее успешно сотрудничала, и к которым, как она поясняла, «хорошо относилась». Именно от этих агентов встречная истица получила настоящие деньги, после чего наотрез отказалась съезжать из проданной «понарошку» квартиры. В удовлетворении встречного иска продавцу было отказано, но, опять же - доводы встречной истицы о том, что «риелтор должен был распознать опасную ситуацию» суд не назвал беспочвенными. Почему продавец решила «подложить свинью» именно знакомым риелторам – я также не понял.
По делу № 2-2797\2024 в Железнодорожном суде Красноярска риелтора, купившего квартиру, адвокат продавца буквально обвинял в том, что ей «должно было быть известно о диагнозах продавца». Покупатель якобы должна была знать о том, что продавец «не понимал значение своих действий» в момент выдачи доверенности на распоряжение квартирой, а также в момент подписания акта приема-передачи жилья. Такой вывод юрист продавца делал как раз из того обстоятельства, что профессиональная деятельность покупателя предполагает «подобные навыки». Дело мы выиграли, покупатель сохранил права, но апелляция еще впереди.
Шестой кассационный суд общей юрисдикции рассматривал дело № 88-4538/2025. Фабула та же: риелтор купила квартиру, продавец заявила о ведомости и съезжать отказалась. Судебная экспертиза показала, что продавец при сделке значение своих действий понимала. Районный суд и апелляция оставили жилье за риелтором. Кассация, отменяя принятые судебные акты, в определении от 21.04.2025 г. указала дословно следующее: «суды не учли того обстоятельства, что покупатель, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась при оказании риелторских услуг, учитывая возраст продавца, её желание получить оплату стоимости наличными, должна была заметить порок ее воли и усомнится в том, что она действительно желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями». Дело возвращено в первую инстанцию. Особенно меня впечатлила, конечно, фраза про «оказание риелторских услуг»: риелтор была обычным покупателем и никаких услуг не оказывала. По сути, её профессия трактовалась судом против нее без какой-либо внятной причины.
Как вы видите, нередки ситуации, в которых риелторская деятельность буквально ставится в упрек покупателям недвижимости. Делается это, конечно, после соответствующих заявлений продавца.

Смысл такой позиции со стороны продавца понятен:
- высокая деловая компетенция подразумевает большую информированность, в т.ч. о возможных рисках;
- профессиональная деятельность в области недвижимости подразумевает, что покупатель ориентируется в ценах, существенных условиях сделок и обычаях делового оборота;
- эмоциональная составляющая таких заявлений также вполне ясна: относя покупателя к определенной социальной категории, продавец рассчитывает на некие стереотипы, в т.ч. отрицательные.
На подобного рода «обвинения» риелторы реагируют по-разному. Чаще всего, как ни странно, покупатели начинают отрицать риелторскую деятельность, как будто это что-то противозаконное.
Приведу типичные примеры реакций на «обвинения» подобного рода:
- ответчик сообщает суду, что «я не риелтор, я оценщик»;
- ответчик закрывает ИП или исключает из кодов экономической деятельности торговлю недвижимостью;
- ответчик доказывает, что спорное помещение куплено не для предпринимательских целей, поскольку в договоре «покупатель указан как ФИО, а не ИП ФИО».
На мой взгляд, это неправильная тактика, поскольку предпринимательская деятельность при соблюдении ряда условий является совершенно законной, а ее отрицание не дает никаких преимуществ в судебном процессе.

В делах, в которых я участвовал лично на стороне покупателя-риелтора, мы занимали такую позицию:
- статус риелтора на данный момент в России не дает сам по себе никаких дополнительных возможностей по сбору сведений о продавце;
- наличие профессиональных навыков никак не делает покупателя психологом или, тем более, психиатром;
- риелторская деятельность покупателя является полностью добросовестной (о чем свидетельствуют налоговые декларации и сведения о фактически уплаченных налогах за такие-то налоговые периоды).
Если возможно - в суде нужно говорить правду.
Напротив, если отрицать очевидное (пытаться затереть рекламу или посты в соц.сетях о риелторской деятельности) можно подорвать доверие к себе в отношении иных, более значимых обстоятельств совершенной сделки.
Вывод, тем не менее, из всего сказанного можно сделать следующий: агенты, занимающиеся выкупом имущества, в настоящий момент находятся в группе риска. На 100% в этом уверен.

Второй вопрос, который часто возникает при покупке недвижимости риелтором, связан с сохранением им за собой прав на спорный объект во время судебного процесса. Вопрос этот возникает, если на купленную недвижимость не наложен арест по ГПК РФ или УПК РФ.
Честно говоря, я всегда был против перепродажи недвижимости до того, как судебные споры о правах на неё завершатся. К сожалению, компенсационная выплата, предусмотренная с 2020 г. добросовестным приобретателям в случае, когда они утрачивают права на недвижимость, согласно ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» выплачивается только второму, а не первому покупателю, и только после состоявшейся виндикации (истребования имущества). Если же купля-продажа была только одна, и виндикации не было, то и компенсацию Россия не выплатит. Подробнее об этом.
Получается, что риелтор, купивший недвижимость для перепродажи у «ведомого лица», сохраняя ее за собой, не только рискует потерять деньги и права на объект, но и в случае проигрыша процесса не имеет права на компенсацию из казны. Это, конечно, подталкивает риелтора к скорейшей перепродаже объекта.
Для риелтора вторая по счету сделка в любом случае имеет смысл: он получит деньги. Для его покупателя – уже вопрос.
Даже если переход права не сорвется из-за ареста, в добросовестности второго покупателя могут возникнуть сомнения. Вот стандартный перечень признаков недобросовестности нового собственника:
- необычно быстрые переходы права на объект;
- сведения об уже ведущемся судебном процессе на сайте суда в подсудности по месту нахождения недвижимости;
- отметки в ЕГРН, которые прежний собственник поставил по п.7 ст. 8.1 ГК РФ о несогласии бывшего владельца с переходом права.
Рыночная цена второй сделки, расчеты только безналом, получение сведений из ЕГРН до сделки (ст. 8.1. ГК РФ) – все это суд может отмести, указав на недобросовестность покупателя, вытекающую из перечисленного списка. Есть риск того, что на компенсационную выплату финальный собственник претендовать не сможет из-за отсутствия добросовестности. При этом требовать договорную цену с риелтора при признании сделки недействительной – да, такая возможность будет всегда.
Исходя из этого, перепродавать спорный объект или нет – каждый риелтор решает сам.
Меня больше удивляет, почему ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» фактически подталкивает (!) собственника к продаже проблемного объекта. Не понимаю. Что-то не то наши законодатели в этой норме расписали.

Третий вопрос, который также возникает при покупке недвижимости именно риелтором, связан с расследованием совершенного против продавца мошенничества.
Неоднократно со стороны суда, а последнее время и со стороны следственных органов я слышал вопросы, которые были адресованы агентам, купившим жилье у ведомых продавцов:
- Почему именно ваши контакты аферисты дали продавцу?
Подоплека вопроса также понятна: подозрения в сговоре с мошенниками. Это очень серьезный момент, поскольку:
- информированность об обмане продавца по правилам ст. 179 ГК РФ, которая является специальной для данной ситуации, является основанием для признания сделки недействительной;
- теоретически, наличие информации об обмане продавца может послужить основанием для предъявления уголовных обвинений. Мне такие случаи пока неизвестны, но полностью отрицать данную возможность нельзя.
Что спасает в таких ситуациях?
Например, в рамках дела № 33-3784/2025, которое рассматривалось Самарским областным судом, покупателя и его риелтора также обвиняли в сговоре с украинскими мошенниками, которые обманом заставили продавца выйти на сделку.
Действуя на стороне ответчика, мы были полностью открыты перед судом: представили распечатки объявлений о риелторской деятельности компании, в которую обратилась истица, а также записи её переговоров с агентами и их стенограммы. СРМ-система агентства недвижимости в данном случае очень пригодилась. Из аудиозаписей, в частности, стало ясно, что пенсионерка сама выбирала риелторов, сравнивала, кто предложит больше за срочный выкуп квартиры? Записи прослушали в суде и вопрос о «сговоре» с аферистами больше не поднимался.
Процесс, кстати, за покупателя мы выиграли, а в апелляции стороны разошлись миром: дочери продавца вернули деньги покупателю, а покупатель возвратил недвижимость пенсионерке. Он ничего не заработал, только покрыл свои судебные расходы. По сути, пожалел потерпевшую.
Другая история : риелтор из Санкт-Петербурга, у которого судебного процесса с продавцом пока не случилось (надеюсь, его и не будет вовсе) подстраховался от уголовных обвинений в свой адрес. Продавец квартиры, молодой парень, который ранее рассказывал красивую легенду о том, что «продает жилье для переезда за границу», после сделки сообщил: «я вас обманул». У риелтора хватило сноровки данный разговор записать. Для следствия эта запись, конечно, интересна: кто кого обманул.
В целом, риелтору нужно быть готовым к обвинениям в сговоре с жуликами.
Все это напоминает мне историю десятилетней давности (№1 за 2015г.) , в которой аферистка подделывала решения районного суда на пустующие квартиры, регистрировала их на себя, а потом продавала жилье. Ее, конечно, не нашли – девушка уехала в бывшую советскую республику. А вот судью, фамилию которого она указывала в своих «решениях», буквально измучали проверками: почему именно ваша фамилия была указана в фальшивом судебном акте? Судья, конечно, ничего внятного не мог ответить на вопрос, почему именно его фамилию использовали жулики.
В данном случае с риелторами – все тоже самое, поди объясни, почему аферисты рекомендовали именно к тебе обратиться? При этом мотив следствия понятен: преступление есть, аферист – неизвестно где, а риелтор, данные которого были в открытом доступе – вот, рядом. Интерес следствия в такой ситуации не должен быть для риелтора неожиданным.
В общем, выкуп жилья в настоящее время проводят агенты с очень крепкими нервами. Я бы без титульного страхования вообще не решился таким заниматься.

P.S.
По теме в целом: ранее я делился материалами о том, что, по мнению коллег и по моему мнению, к данным процессам должна применяться исключительно ст. 179 ГК РФ, поскольку данная норма является специальной: № 10 за 2025 г. 

Кроме того, я уверен, что уже действующее законодательство предписывает таким истцам сначала внести полную договорную цену на депозит суда, без чего решение по подобному иску должно быть не в пользу истца

Еще статьи