Расторжение исполненного договора купли-продажи недвижимости

Курс обязательственного права России в разное время я слушал в исполнении разных преподавателей. Самое яркое впечатление осталось от лекций самарского профессора Вадима Аркадьевича Хохлова. Харизма, тонкая ироничность, обязательное освещение одного и того же вопроса с разных сторон – отличительные качества этого высококлассного юриста.
Запомнился вопрос, который прозвучал из зала: 

- можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, если он уже полностью исполнен сторонами? 

Вадим Аркадьевич тогда подвел слушателей к мысли о том, что, строго говоря, по общим правилам исполнение прекращает обязательство само собой (ст. 408 ГК РФ). Если же обязательства нет, договор уже не действует (прекращен исполнением). Соответственно, что вы хотите расторгать?
Причем Хохлов В.А. тогда добавил, что возможность возврата сторон в первоначальное состояние может быть прописана в тексте договора, тогда – другое дело, но вопрос касался именно расторжения обычного соглашения, в котором таких условий не содержится.

Для себя я вынес из той лекции, что, если уж необходимо будет расторгнуть исполненный договор, то можно будет сделать к нему дополнительное соглашение о последствиях расторжения соглашения. Учитывая многочисленные разъяснения судов, что доп. соглашения не подлежат регистрации, такая схема вполне казалась работоспособной.

Запрос на подобную возможность (расторгать исполненный договор), очевидно, имелся, и соответствующая судебная практика появилась на свет. Как когда-то Верховный суд России согласился с дурацкой во всех отношениях идеей, что передача денег по предварительному договору возможна, так и в вопросе о расторжении исполненного договора судебная практика «прогнулась» под бесконечные попытки граждан расторгать ранее заключенные договоры.
Так, в п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" говорится, что «согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества».
Кроме того, в п.65 ПП ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ».

Соответственно, когда мой клиент сказал, что по ошибке продал не тот земельный участок, который хотел (показал покупателю один участок, а продал – другой), мы не стали обращаться в суд, а подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи. Когда подавали документы на регистрацию, приложили банковские документы о полном, 100% возврате платежа по договору, а также обратный акт приема-передачи земли.
Росреестр подумал и отдал выписку, из которой следовало, что права продавца на землю восстановлены. Основание возникновения права – прежний правоустанавливающий договор и соглашение о расторжении последнего договора.
Удобно, что сказать.

А с налоговым периодом – вопрос, конечно, поскольку запись о регистрации права у нас теперь сделана датой соглашения о расторжении договора. Но, даже если вопросы налогообложения и возникнут, сам факт имеет место: исполненные договоры купли-продажи недвижимости можно расторгать. Даже без помощи суда.

Еще статьи