Судебные споры о недвижимости
Продавец квартиры - одно лицо, а реальный собственник – другое
Единой методики по обеспечению безопасности сделок с недвижимостью в России нет, и не предвидится: каждый проверяет, что знает и как умеет. Я сам, к сожалению, не исключение. Пользуюсь годами наработанным «чек-листом», хотя прекрасно понимаю, что мой список – неполный, да еще и с формулировками, которые не нравятся мне самому. Работаю над ним, стараюсь поддерживать в актуальном состоянии, но ошибки, безусловно, возможны.
Самое трудное в работе по оценке рисков – не включать «красный свет» по пустякам и не тормозить сделки, которые совершаются с обычным, разумным риском. Есть и обратная крайность: принимать участие в сделках, от которых изначально нужно держаться подальше.
В рассматриваемом случае еще задолго до сделки ее опасность была настолько очевидной, что покупателю и компании «Домклик» лучше было бы сразу попрощаться с продавцом. Я ни разу не видел сбербанковский чек-лист, или что используется вместо него, хрустальный шар, может быть, но в данной истории не заметить проблему было почти невозможно. За предупреждение о грозящих неприятностях клиентка заплатила бы сторицей, но компания предпочла промолчать о проблемах и получить обычную комиссию.
Произошло вот что.
Наталья – петербурженка. В сентябре 2019 г. она продала свою квартиру и в тот же день приобрела другое жилье. Разница в стоимости двух питерских объектов была минимальная, соответственно, источник средств на совершенную Натальей покупку совершенно ясен.
Расчеты по обеим сделкам проводил Центр недвижимости от Сбербанка - «Домклик». Документы на государственную регистрацию права собственности подавались в электронном виде. Выписку из ЕГРН до сделки Наталья видела, но, по ее словам, сведения из реестра запрашивала риелтор. Имущество было свободно от обременений. В приобретаемом жилье также никто не был зарегистрирован до сделки.
После покупки Наталья сделала ремонт в квартире, въехала в нее, зарегистрировала себя и детей по новому адресу.
Спустя длительное время, в июне 2021 г., на связь вышла продавец жилья – Ксения, которая сообщила, что по решению суда Наталья уже не является собственницей квартиры.
Как выяснилось, суд первой инстанции прошел без участия Натальи. От поступившего иска продавец отбивалась в одиночестве. Обычно бумажную почту по месту регистрации Наталья получала исправно, но судебных извещений почему-то не видела ни одного.
После звонка продавца квартиры Наталья нашла в интернете текст решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 25 мая 2021 года по гражданскому делу № 2-1194/2021 г. В решении – целая история.
Как следует из судебного акта, финансовый управляющий должника, некого Овчинникова Ю.А., просил истребовать из владения Натальи купленную ею квартиру, требовал прекратить её право собственности, признать право собственности на квартиру за Овчинниковой О.В. (супругой должника), добивался истребования квартиры из чужого незаконного владения.
Оказалось, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 ноября 2017 года по делу № А56-31389/2017 названный Овчинников Ю.А. признан банкротом. Спорная квартира в браке была оформлена на его жену, которая после возбуждения дела о банкротстве продала жилое помещение. Арест, как ни странно, не был наложен в рамках банкротного дела, хотя наложение ареста на объекты в конкурсной массе – совершенно обычная практика.
Отсутствие ареста жилого помещения повлекло следующее:
28.01.2018 Овчинникова О.В., супруга банкрота, заключила договор купли-продажи квартиры с Мясоедовым В.В. (брат Овчинниковой О.В.).
23.03.2018 Мясоедов В.В. продал квартиру Овчинникову Е.Ю. (сыну должника и Овчинниковой О.В.).
08.10.2018 Овчинников Е.Ю. заключил договор купли-продажи с Гимаевой К.Р., но переход права с первой попытки не состоялся.
04.04.2019 Овчинников Е.Ю. повторно заключил договор купли-продажи с Гимаевой К.Р. Переход права на этот раз был зарегистрирован, несмотря на ведущееся банкротное дело и отсутствие согласия на сделку финансового управляющего (привет «правовой экспертизе» Росреестра).
Определением арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2019 по делу № А56-31389/2017 по заявлению финансового управляющего признаны недействительными все сделки, кроме последней.
Уже после всего сказанного, в сентябре 2019 г., Наталья совершила свою покупку.
Подчеркну: сделка произошла в то время, когда в картотеке арбитражных дел уже был размещен в открытом доступе судебный акт, которым все прошлые сделки, кроме последней, были признаны недействительными.
Если быть циником, можно упрекнуть Наталью: покупая в 2019 г. квартиру, она не придала значения тому обстоятельству, что жилье трижды меняло собственников чуть более чем за год. Наталья, правда, даже и не знала о возможности получения сведений об истории перехода права.
К условной «недобросовестности» женщины условно можно отнести и расчеты наличными, совершенные через банковскую ячейку, от которых в северной столице никак не откажутся.
На все эти доводы Наталья поясняет одно: она рассчитывала на компетентность специалистов «Домклика», которые, по ее словам, «смотрели документы». Между тем из бумаг следует, что дочерняя компания Сбербанка лишь обязалась организовать расчеты сторон и не более того. Безопасность сделки в широком понимании этих слов Сбербанк не гарантировал. С этим фактом глупо спорить, но, даже признавая его, не могу не сказать: работники «Домлика», должны были понимать, что в том числе и из-за их действий Наталья окажется в тяжелейшей жизненной ситуации.
Опубликованный до сделки судебный акт содержал:
- фамилии, имена, отчества всех прошлых собственников жилья;
- полный адрес квартиры;
- кадастровый номер квартиры.
Если районные суды, как правило, обезличивают решения на своих сайтах, удаляют из них адреса и полные ФИО, то арбитражные суды, рассматривающие в т.ч. дела о банкротстве, почти никогда этого не делают, если только не идет речь о государственной или коммерческой тайне.
Соответственно, сотрудники «Домклика» могли не утруждать себя поиском в картотеке арбитражных дел. Если бы они просто вбили в поисковый запрос «яндекса» кадастровый номер квартиры, то сразу получили бы ссылку на сайт sudact.ru, где история указанного жилья уже была опубликована. Этого сделано не было.
Конечно, суд прекратил право собственности Натальи, виндицировал жилье, но к правосудию в районном суде у меня претензий никаких нет. Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в решении от 25 мая 2021 года по делу № 2-1194/2021 г. тщательно обошел в тексте вопрос о добросовестности Натальи, благо что для удовлетворения иска оценивать добросовестность не обязательно. Прочитав решение, я подумал, что судья намеренно не стала характеризовать покупателя по признаку наличия \ отсутствия добросовестности. Подумайте сами: Наталья в процессе не участвовала, поскольку не получала вызовы в суд, показаний не давала, и в связи с этим судья не стала заведомо лишать ее права на получение компенсационной выплаты от государства, ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Суд не закрыл для Натальи этот запасной вариант.
Наталья позвонила мне тогда, когда уже проиграла дело во второй инстанции.
Еще не видя текста апелляционного определения, я предположил, что обжаловать принятые судебные акты в кассацию не стоит. Причины две:
- при недействительности предшествующих сделок сохранить права на жилье по последней сделке очень трудно, почти невозможно, разве что по срокам давности, но и это маловероятно;
- рассматривая дело по существу, вышестоящий суд может самостоятельно сделать вывод о недобросовестности Натальи. Это загонит ситуацию в тупик, так как закроет возможность получения денег от государства. Останется только исполнительное производство в отношении продавца, перспективы которого весьма туманны. Крупную сумму с физического лица взыскать непросто, особенно если должник заранее знает о будущих финансовых претензиях к нему.
Я предложил Наталье согласиться с утратой права на квартиру и сосредоточиться на процедуре взыскания денег с продавца. Если из этого ничего не получится, – попробовать получить выплату от государства.
Наталье нелегко было принять такой жесткий вариант, непросто было отказаться от борьбы за квартиру, тем более что ее защитник уже работала именно в этом направлении. Наталья не ответила мне по существу и взяла паузу для размышлений. Впрочем, вскоре был опубликован текст апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда от 23 ноября 2021 года по делу № 33-21748/2021, и предложенная мною тактика отпала сама собой. Суд второй инстанции, отвечая на поставленные в апелляционной жалобе доводы о добросовестности Натальи, с позицией заявителя жалобы не согласился.
Апелляция указала: «Разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество. В опровержение добросовестности ответчицы как приобретателя спорной квартиры истец ссылался на многократные переходы права собственности на спорную квартиру за 2018-2019 годы, т.е. непосредственно перед тем, как ответчица приобрела квартиру, на наличие возможности у ответчицы получить выписку из ЕГРН о всех правообладателях спорной квартиры, а также получить находящиеся в открытом доступе сведения об участии этих правообладателей в деле о банкротстве Овчинникова Ю.А. и об опубликованном на дату договора между Гимаевой К.Р. и ответчицей определении арбитражного суда от 17 июля 2019 года о признании недействительными предыдущих сделок с квартирой и возврате квартиры в конкурсную массу…. В своей апелляционной жалобе ответчица указывает, что после получения информации об обжалуемом решении Красносельского суда она стала искать на сайтах судов судебные решения и узнала о вынесенных судебных актах арбитражными судами по делу № А56-31389/2017 о банкротстве Овчинникова Ю.А., ознакомилась с документами, размещенными на сайте арбитражного суда. В этой связи коллегия соглашается с доводами истца и представителя Решетникова И.Р. о наличии у ответчицы навыка поиска судебных решений, опубликованных для общего доступа. Также являются обоснованными и доводы финансового управляющего о возможности ознакомиться с информацией о споре по квартире, размещенной в открытых Интернет-источниках «Арбитр.ру» и «ОГРН.онлайн», а также путем ввода в любой поисковой системе адреса квартиры либо ее кадастрового номера получить ссылки о судебных спорах в отношении этого имущества. Как следует из объяснений ответчицы, полученных судебной коллегией в ходе судебных заседаний 26 октября и 23 ноября 2021 года, мерами, которые предприняла ответчица, чтобы убедиться в полномочиях Гимаевой К.Р., являлись получение от агента недвижимости выписки из ЕГРН о праве собственности Гимаевой К.Р. на квартиру и об отсутствии обременений, а также получение заверений от специалистов сервиса «Домклик» о проверке ими «чистоты» сделки. При этом с материалами проверки ответчица не знакомилась; выписка из ЕГРН получена в электронном виде… Сведения об обязательствах сервиса «Домклик» перед клиентом, ответственности за их невыполнение и в целом о правоотношениях между ними в материалы дела не представлены, ввиду чего ссылки ответчика на проведение сделки с помощью данного сервиса не свидетельствуют о добросовестности ответчика».
В итоге Наталья потеряла свое жилье. Ей придется требовать деньги с продавца.
Не могу не обратить внимания: как и в прошлой истории (№ 10 за 2022 г.), аресты на спорное имущество не были наложены судом при рассмотрении первоначального дела.
Финансовый управляющий должника, который был назначен в рамках дела А56-31389/2017 г., дважды в 2018 и в 2020 г. просил арбитражный суд об аресте жилья, но дважды получал отказ. В итоге, как мы знаем, после многократных переходов права состоялась продажа жилья лицу, которое не имело никакого отношения к должнику. По иронии судьбы, арест был наложен только в январе 2021 г., когда жилье было оформлено на Наталью, и когда промежуточный владелец уже получил деньги от сделки. Конечно, эти деньги в конкурсную массу не попали.
Что мешало арбитражному суду Санкт-Петербурга принять обеспечительные меры раньше? Позиция судей, отказавших в наложении ареста, слабо согласуется с правилами ст. 213.9 ФЗ «О несостоятельности…», согласно которым управляющий обязан принимать меры по выявлению имущества гражданина и обеспечению его сохранности. Невозможно принимать такие меры без ареста имущества. Не будет же управляющий, как это делалось до всеобщего внедрения интернета, писать на двери масляной краской предупреждение: «квартира не продается».
Подведем черту.
Сервис «безопасных расчетов» от Сбербанка ошибочно воспринимается гражданами как комплексная услуга по обеспечению беспроблемной покупки. Предположу, что Сбербанк намеренно так позиционирует свои сервисы, чтобы обывателям ничто не мешало додумывать лишнего. В любом случае, слоган «Домклика» «поиск, проверка и безопасная сделка с недвижимостью!» применительно к данному случаю воспринимается как насмешка. В реальности женщина получила от «Домклика» всего лишь финансовую услугу по организации расчетов, не более того. О какой-либо поддержке в судебном процессе со стороны "Домклика" Наталья также не сообщала.
P.S.
Оценка рисков, титульное страхование – все это отдельные услуги. Лично я никогда не стал бы заказывать их у одного исполнителя - как ни крути, специализация всегда дает преимущества
