Приобретение на торгах права требования квартиры

Покупка жилья на торгах – то еще приключение. Регулярно к этой теме приходится обращаться. В конце текста приведу несколько ссылок на прежний материал, а вот последняя история.
Гражданин, располагающий свободными деньгами, решил приобрети имущество с торгов. Записался на консультацию, подумал, что мнение юриста неплохо получить, так как сумма вложения заметная.
Стали разбираться в предполагаемой покупке.
По сайтам судов удалось установить, что некий собственник заключил с застройщиком договор долевого участия. Оплата застройщику была произведена частично из заемных средств. Право требования жилья было передано в залог кредитному учреждению.
Кредит заемщиком выплачен не был. Банк обратился в суд, потребовал взыскания денег и обращения взыскания на квартиру. Требования банка были удовлетворены в 2021 г. После этого, в 2022 г., началось исполнительное производство.
В 2023 г., когда многоквартирный дом еще не был введен в эксплуатацию, пристав – исполнитель решила, что как-то странно выставлять на торги квартиру (как было указано в решении суда), когда никакой квартиры еще нет – дом не достроен. На этой стадии у пристава было несколько вариантов действий, которые бы отвечали закону:

- подождать ввода дома в эксплуатацию, так как строительство находилось на финальной стадии;
- обратиться в суд за разъяснением судебного решения (ст. 202 ГПК РФ).

Ничтоже сумняшеся, пристав выбрала иной вариант: она поручила торгующей организации выставить на торги не квартиру, а «право требования жилого помещения от застройщика». Видимо, руководствовалась тем, что квартиры еще нет, а право требования вроде как уже есть.

Пока документы передавались приставами в торгующую организацию, пока назначалась дата торгов, дом был достроен.
Когда акт ввода дома в эксплуатацию был подписан, застройщик пригласил участника строительства для принятия жилья. Участник долевого строительства на подписание документов не явился, от принятия жилья уклонился. По понятным причинам он не хотел оформлять на себя право собственности.
На этой стадии у пристава появился еще один вариант действий: согласно ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» «судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание».
Этим вариантом пристав также не воспользовалась. На торги, вопреки судебному решению, попала не квартира в достроенном доме, а «право требования квартиры от застройщика».

Пристав не подумала о том, что победитель торгов не сможет потребовать от застройщика жилья, так как застройщик все обязанности перед участником долевого строительства уже исполнил.

С 2006 г. в ст. 8 п.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» внесены правила о том, что «при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства … застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства». 

Собственно, так и произошло: застройщик добился регистрации права собственности за должником. 

Таким образом, победитель торгов гарантированно остается без квартиры, поскольку застройщик передал жилье участнику стройки независимо от того, принял он его или нет, и никаких иных обязанностей у застройщика уже не осталось. По сути, выиграть такие торги – просто погасить долги чужого человека, не более того.

Конечно, мой клиент решил, что он поищет другой объект недвижимости. Такое решение, мне показалось, он принял еще до разговора со мной, но просто дополнительно хотел узнать мнение юриста.

Самое забавное произошло дальше: я проследил за аукционом, на котором под видом квартиры продавалось право требования. Кто-то этот лот действительно купил. Ради интереса раздобыл контакты победителя торгов – организаторы поделились. Победитель сообщил, что «его обманули»: деньги ушли за долги заемщика. Все запреты были отменены, а право собственности на квартиру уже зарегистрировано за должником.

В целом, не позавидуешь победителю торгов: его деньгами погашены чужие долги, а у него самого имеется право регресса к должнику, причем это право ничем не обеспечено, залога ведь нет. Если построенное жилье у должника – единственное, то дело плохо.

Единственный рабочий вариант, который я предложил победителю торгов – требовать деньги назад от торгующей организации, так как по решению суда на торги должен был выставляться один объект, а выставлен был другой. Потерпевший в этой истории сказал, что он уже работает с адвокатом, конечно, я навязываться не стал.

Для себя отметил только, что пристав, которая все это учудила, наверняка окажется не при чем.
В общем, нужно очень крепкие нервы иметь, чтобы покупками с торгов заниматься.

P.S.
Обещанные ссылки на прошлые материалы:
- в №4 за 2021 г. разбирал вопрос покупки квартиры с торгов при регистрации в ней ребенка. Росреестр неожиданно стал требовать согласия опеки на совершенную сделку, отказывался регистрировать переход права;

- в №6 за 2021 г. разбирал странную историю: победитель торгов оплатил квартиру, в которой проживал отказник от приватизации. Решить проблему оказалось непросто;

- в № 5 за 2021 г. анализировал позицию Верховного суда России по вопросу заочной покупки. Суд сделал очень интересный вывод относительно акта приема-передачи недвижимости, составленного без фактической передачи жилья;

- в № 18 за 2023 разбирал историю, в которой покупатель из-за двух залогов на объекте не получил ни жилья, ни денег.

Еще статьи