Подозрения на ведомость продавца: как обезопасить сделку?

Однотипные вопросы поступают - решил публично ответить.

На рынке вторичной недвижимости имеется очень негативная реакция на то, что судебная практика по «ведомым продавцам»  больше склоняется не в пользу покупателей.
Вразнобой пока что выносятся решения, но тенденция, в целом, нехорошая.

Ряд московских агентов столкнулись с тем, что даже полноценное психиатрическое освидетельствование продавца не спасает: до сделки продавец освидетельствовался в одном учреждении, а в ходе процесса судебную экспертизу назначали в другом. В итоге иск ведомого (или псевдоведомого) все равно удовлетворялся. Услышал такое впервые от Тарасенко Татьяны.
Мало того, риелторы стали обращать внимание: ряд страховых компаний убрали ст. 177-179 ГК РФ из своих внутренних правил титульного страхования. Таким образом, возможное оспаривание сделки по этим «популярным» нормам не будет являться страховым случаем. Если при покупке полиса страхователь согласился с правилами страхования, а они данный риск не закрывают, то покупатель не получит страховой выплаты.
Ряд риелторов, которым не наплевать на судьбу покупателя, просто остановили работу со вторичным жильем.
Возник очевидный вопрос: что, собственно, делать?

Я вовсе не дельфийский оракул и на истину в последней инстанции не претендую, но ряд практических рекомендаций напрашиваются сами собой.

№1.
Полноценное освидетельствование продавца до сделки + изучение данных БКИ почти всегда приводит к тому, что проблема распознается до подписания договора купли-продажи. Причем, по моему опыту, врачи в ПНД на беседе «распознают» ведомость, только если освидетельствуемый разрешает им почитать переписку в своем телефоне. Это говорит о "способности" нашей медицины определять человека, который обманут и  сознательно обманывает всех окружающих, но какая разница – главное узнать о проблеме до сделки. Одновременно с этим поиск «свежих» необеспеченных кредитов в кредитной истории продавца в текущих условиях почти всегда означают именно ведомость.
Это плохие новости продавца и его родственников, но хорошие – для покупателя. При условии, конечно, что переход права еще не состоялся.

№2.

Да, ряд страховщиков изменили условия полисов титульного страхования так, чтобы эта проблема их не коснулась. Это выглядит непорядочно, но коммерсантов тоже можно понять: суды «чудят», а они должны платить?

При этом, навскидку, Сбер ничего не менял, см. здесь. Обратите внимание: защищены первый покупатель и последующие собственники:

Тоже самое у ВТБ, см. здесь. Опять же: защита работает как для первого покупателя, так и при цепочке сделок:

Соответственно, проблема с «неработающим страхованием» явно преувеличена.
Если какие-то страховщики изменили правила страхования – просто не работайте с ними.

№3.
Если клиент хочет «гарантий, что в суд идти не придется», то можно предложить… сразу пойти в суд.
Способ родился сам собой при следующих обстоятельствах.
У меня есть доверитель - дедушка 1946 г.р. Первую доверенность от него я получил в 2006 г., никаких сомнений в его дееспособности у меня нет. У деда ясный и пытливый ум, отличная память, но он буквально измучился: никак не мог продать свою квартиру. Одну из своих квартир, если быть точным.
Когда покупатели видели его возраст и узнавали, что покупка, о, ужас, совершается «без альтернативы», они убегали.
Причем цена – нормальная, рыночная. Сама квартира – отличная, на набережной Волги.
Дед позвонил и потребовал решить проблему. А то, говорит, как в анекдоте про предолимпийскую Москву 1980 г.: что не показываю – результата нет.

Мы собрались с продавцом и очередным возможным покупателем.
Последний на меня отреагировал негативно: мол, «не надо меня ни в чем убеждать, вы не врач».
Да мне и не нужно было никого убеждать. Хотите купить? Отлично.
У вас опасения в том, что продавец оспорит договор купли-продажи? Может быть, тогда вам право перейдет не на основании договора, а по решению суда?
А давайте – сказал покупатель, посоветовавшись с кем-то.

Ведь у нас есть устаревшая, но все еще действующая ст. 165 ГК РФ, согласно п.2 которой «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда".

Что мы делали, пошагово:
- дед прошел полноценное освидетельствование в ПНД, отдал заключение покупателю;
- покупателю по правилам ст. 8.1 ГК РФ также передали свежую выписку ЕГРН и копии всей правоустанавливающей документации;
- стороны подписали ДКП в простой письменной форме, расчеты описали как «через аккредитив, депозит нотариуса или в любой иной форме»;
- продавец принял безналично небольшой аванс;
- на регистрацию перехода права продавец не пришел, как и было заранее оговорено;
- покупатель подал иск требованием вынести решение о регистрации за ним права собственности, так как «продавец уклоняется от перехода права». В основании иска названная ст. 165 ГК РФ и ст. 551 ГК РФ;
- на первом же заседании суд потребовал от покупателя внести 100% оплаты в депозит суда, что было истцом незамедлительно сделано;
- представитель ответчика требования иска признал;
- поскольку иск сопровождался требованием о выселении продавца, в деле участвовал прокурор согласно ст. 45 ГПК РФ. Прокурор дал заключение о необходимости выселения продавца и возможности удовлетворения иска. С регистрационного учета, кстати, деда не снимали – он имел регистрацию в другом жилье;
- иск был удовлетворен судом, продавцу деньги поступили с депозита суда;
- судебные расходы, как изначально договорились, истец нам выставлять не стал;
- право собственности перешло покупателю на основании ДКП и на основании решения суда.

Думаю, данная громоздкая, неудобная и дорогая конструкция по оформлению перехода права, тем не менее, обладает одним достоинством: «ведомому» продавцу, если такой найдется, придется оспорить не только договор купли-продажи, но еще и отменить судебный акт. Причем по новым или вновь открывшимся обстоятельствам – что очень, очень непросто по ГПК РФ.

Оспорить судебный акт на том основании, что ответчик "не понимал значения своих действий" в судебном процессе – это что-то из ненаучной фантастики. Тем более, нам ВС РФ неоднократно разъяснял, что решение суда – чуть ли не акт правосудия, снизошедший к нам на землю, и его объективность не зависит, например, от действий какого-то там представителя, который даже не адвокат. Так что я считаю близкой к нулю вероятность оспорить эту связку: ДКП + решение суда о переходе права.

То, что этими действиями мы еще больше загружаем суды общей юрисдикции – сами виноваты. Отказывали бы ведомым и псевдоведомым по правилам статьи, которая действительно это регулирует – ст. 179 ГК РФ  – вопрос бы и не возникал.

У покупателя в этой истории, был, конечно, риск: если бы продавец умер до решения суда, процесс бы явно затянулся. Впрочем, практика по названной ст. 551 ГК РФ как раз показывает, что неявка на подачу документов из-за смерти – это тоже своего рода «уклонение от сделки». Ответчика заменили бы на наследников и через полгода состоялось бы такое же решение.

Конечно, варианты возможны, но в целом я уверен в одном: в текущих условиях переход права на основании договора и решения суда сильно лучше, чем только на основании договора.
Если кому-то страхование титула не нравится – пожалуйста, пользуйтесь этим способом.

Надеюсь, когда-нибудь я буду внукам рассказывать: настолько дурацкая ситуация была на рынке недвижимости в 2025 году, что мы в суд ходили не спорить, а сделки оформлять…

Еще статьи