Оценка рисков при покупке недвижимости

Пример 1.

Вчера были клиенты. Банальная история: планируют покупку коммерческой недвижимости за восьмизначную сумму в рублях. Текущий собственник - гражданка России, вполне законопослушная. Долгов нет. Судебных процессов с её участием - нет. Владеет имуществом с 2025 г. Продает по рыночной цене. Вроде бы, все хорошо.

Правда, в договоре с прежним собственником цена указана незначительная, в разы ниже рынка. Мало того, из документов следует, что прошлый владелец сам купил объект за 20 млн, а после продал текущему собственнику за 3 млн. Невиданная щедрость! К тому же, прошлый собственник уже находится в процедуре личного банкротства (дело А57-11029/2026) и об этом продавец здания как-то забыла упомянуть.
Может быть, и не забыла, а просто не стала беспокоить покупателя – по закону ведь и не обязана. Да зачем покупателю знать? Данные ЕГРН ведь закрыли тоже неспроста – чтобы покупатель не волновался.
До сделки чтобы не волновался.

Мои посетители от покупки этого объекта, конечно, отказались. Но ведь кто-то купит - здание стоит в открытой продаже и ареста на нем нет.

Все привычно уже, но знаете… Если бы сделка состоялась и в дальнейшем была бы признана недействительной, то в действиях самого должника и текущего собственника (которая, предположу, является лишь «номиналом») никакого уголовного состава не усмотрели бы. Ну, возможно, потеряет покупатель права и деньги, так что? Вы, главное, не волнуйтесь, товарищ покупатель! Не отберут же у вас деньги на улице - все будет по закону, через суд.

Оно, кстати, может и работало бы нормально, если бы таким продавцам по результатам процесса обвинение предъявляли: «доподлинно знала о признаках несостоятельности прежнего собственника, вступила в сговор с должником» - так нет же такой практики.

Странное у нас законодательство. Все, повторюсь, сделано для спокойствия покупателя. 

До сделки, конечно.

Пример 2.

Часто вижу, как арбитражные управляющие, ведущие банкротное дело, не спешат возвращать в конкурсную массу имущество, проданное должником. Сделки между банкротом и номинальным владельцем не оспариваются долгое время. Недавно разбирали очередное такое обращение.

Есть банкротное дело № А40-9544/17-88-18 «Ф». Как вы видите из номера дела, процесс начат в 2017 г.
Долгие годы должник владел имуществом, права на которое не были оформлены в реестре недвижимости: имелось так называемое «ранее возникшее право», оформленное до начала работы Росреестра. Сведения о таком имуществе управляющий мог бы получить, сделав запрос в муниципалитет, БТИ и т.д. Мог бы, кстати, и за должника оформить его права в ЕГРН.

В данном случае права должника на столичную квартиру были зарегистрированы им самим в ЕГРН в 2023 г. То есть, с 2017 г. по 2023 г. ни сам должник, ни управляющий регистрационные действия не производили.
Арест на дорогую московскую квартиру банкрота никто не наложил даже тогда, когда запись о праве должника появилась в ЕГРН.

Затем права должника были прекращены, как пишет управляющий, по договору дарения. Банкрот  прямо во время личного банкротства подарил  (!) свою квартиру физическому лицу. Росреестр спокойно провел «правовую экспертизу», прекратил право собственности должника и зарегистрировал права нового, видимо, номинального собственника – одаряемого.
Последующая сделка была совершена уже с настоящим покупателем, и, конечно, это была самая обычная купля-продажа.

Заявление о недействительности сделки и о возврате квартиры в конкурсную массу было подано финансовым управляющим только в 2026 г.

Вопрос: что мешало с 2017 г. управляющему выявить, зарегистрировать и арестовать имущество должника? Не только в интересах кредиторов, а чтобы в нормальный гражданский оборот такая недвижимость не поступала? Ну чтобы обычные люди не могли найти в интернете объявление о продаже такой квартиры и в принципе не могли купить ее?
Наверное, есть какие-то объективные причины, по которым управляющий ждал столько лет, прежде чем пошел в суд защищать интересы кредиторов, но в поданном в 2026 г. заявлении эти причины не освещаются.
Понимаете, о чем сразу думает покупатель такой недвижимости? Создается впечатление (конечно же, совершенно ложное!) что должнику и его возможному номиналу буквально дали время избавится от недвижимости, чтобы деньги настоящего покупателя были получены. И спрятаны. И… ладно, я не буду продолжать. Конечно же, впечатление совершенно не соответствует действительности. 

Правда, если требования управляющего об оспаривании купли-продажи суд удовлетворит, и если квартира попадет в конкурсную массу должника (бывшего совладельца «Внешпромбанка», кстати) то это будет слабым утешением для покупателя

Пример 3.

Из недавнего прошлого. Меня рекомендовали одному региональному чиновнику. Сказали, что я могу выиграть его процесс. Посмотрел документы - понял, что не смогу.

Чиновник купил дом на Волге за 1.5млн долларов. Рассчитался наличными. Из документов об оплате у него есть только расписка. Теперь продавец – банкрот. Арбитражный управляющий оспаривает сделку, ссылается, что «по договору купли-продажи не было реального исполнения» и что «сделка нарушает права кредиторов».
Спрашиваю клиента, какие документы о доходах он может показать? Тот начинает в голос смеяться - заразительно так, кстати. Иди, говорит, в суд - мы правы, мы должны выиграть.

Я довольно долго отнекивался, но клиент был финансово очень убедителен. Чек сразу попросил, кстати. Я бы пробил и без напоминаний, конечно, но резануло: на сделке-то он сумку с деньгами оставил без всяких чеков, под расписку на две строчки.

Судебное дело шло в 2020 г., а покупка была сделана им в 2015 г. Максимум, что пришло мне в голову –попробовать отбиться по давности, но вы понимаете, что это такое себе основание для отказа в требованиях. А, представляете, выиграл дело.
Спорная сделка была в конце лета 2015 г., тогда как правила о банкротстве физических лиц заработали только с осени того года. Я сразу не заметил. Управляющий нехотя отказался от требований.

Ну вот, сказал мой клиент, я же говорил, что мы правы – поэтому мы выиграли.
«Ага» - сказал я. Все, кто правы - всегда выигрывают, да.
Номер дела не назову – сами понимаете.

Но, кстати, я бы 100% не купил бы этот дом даже в 2026 году, и вам бы очень не советовал. Причины, правда, уже никак не связаны с законом «О несостоятельности». Мне кажется, не сложно догадаться, о чем речь, но если не догадаетесь – то в следующей публикации будет ответ этот на вопрос 

Еще статьи