Судебные споры о недвижимости
Оптимисты и «невидимая ипотека».
Сын — отцу:
— Папа, а у вас с мамой есть хоть что-нибудь общее?
— Конечно, сынок, — ты!
Жена, себе под нос: — ...и оптимизм...
Весной 2018 г. супруги покупали новое жилье у застройщика. Сделка оформлялась договором купли-продажи, который проходил государственную регистрацию. К дате сделки многоквартирный дом был без замечаний введен в эксплуатацию. Казалось бы, проведя регистрацию перехода права в пользу супругов государство предоставило им гарантию отсутствия прав третьих лиц на покупаемое имущество. На самом деле – не совсем так.
В 2019 г. в адрес супругов, купивших построенное жилье, поступило заявление со стороны государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ). Выяснилось следующее.
В 2013-2015 годах между провинциальным АО «ФИА-БАНК» и застройщиком ООО «СтройСтандарт» был заключен кредитный договор. В обеспечение долга застройщик передал банку в залог земельный участок, на котором возводил многоквартирный дом. Занятным был адрес участка: г. Тольятти, проезд Оптимистов, кадастровый номер: 63:09:0103035:906.
В дальнейшем в отношении застройщика была введена процедура наблюдения (определение Арбитражного суда Самарской области от 21 октября 2016 года по делу А55-18457/2016). Лицензия также была отозвана и у банка-кредитора, его интересы в дальнейшем стало представлять АСВ.
История получила развитие, когда застройщик стал реализовывать квартиры в построенном доме.
Продавая готовые жилые помещения, застройщик полагал, что не нарушает закон, т.к. в соответствии со ст. 82 Закона о банкротстве «должник вправе без согласия административного управляющего, совершать сделки или несколько взаимосвязанных сделок, которые связаны с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, если это имущество является готовой продукцией». Более того, такие продажи позволяли удовлетворить денежные требования кредиторов.
Соответственно, права на квартиры стали уходить гражданам. «Оптимисты» покупали жилье невзирая на процедуру наблюдения в отношении застройщика (сведения доступны в картотеке арбитражных дел).
Ряд сделок Росреестр пропустил, а часть приостановил, сославшись на залог земли под домом в пользу АСВ.
Застройщик безуспешно пытался действия Росреестра оспорить. Застройщик указывал, что в залоге находится земля, а не квартиры, но суд с такой позицией не согласился (решение от 24.05.2019 г. по делу А55-24297/2018). Суд отказал в признании действий регистратора незаконными, сославшись на то, что согласие залогодержателя (АСВ) на сделки не было получено, и не важно, готовую продукцию продает застройщик или нет, т.к. залог земли распространяется и на весь дом.
В тоже время регистрация перехода права по части сделок, как мы знаем, прошла. К этим-то покупателям АСВ и предъявило требования в рамках банкротного дела А55-18457/2016. Просительная часть была стандартная: АСВ просило признать сделку купли-продажи недействительной, вернуть квартиру в конкурсную массу застройщика, самих супругов - поставить в очередь кредиторов. Мотивировка простая: на сделку не было получено согласия залогодержателя (ст. 173.1 ГК РФ) и сделка совершена должником «в целях причинения имущественного вреда кредиторам» (ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве»).
Конечно, в случае удовлетворения требований АСВ покупатели сразу потеряли бы жилье, а за деньгами встали бы в очередь кредиторов. Крайне неприятная ситуация.
Как правило, единственный шанс сохранить права на жилье у таких граждан – доказывать, что покупатели не знали и не должны были знать о залоге, заявлять о прекращении залога (п.2 ст. 173.1 ГК РФ и пп.2 п.1 ст. 352 ГК РФ).
В данном случае, спустя почти два года судебных разбирательств, гражданам удалось отбиться от требований АСВ: определением от 08.02.2021 г. по делу № А55-18457/2016 суд отказал в признании недействительными двадцати четырех договоров купли-продажи. Суд пришел к выводу, что «собственники квартир (ответчики по заявлению банка) не знали и не могли знать о том, что сделка по купле-продаже квартиры совершалась с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, так как ответчики не являются заинтересованными или аффилированными лицами, сделки возмездные, что подтверждается бухгалтерскими регистрами». Суд также обратил внимание на то, что наличие залога не помешало регистратору оформить переход права собственности, и что уровень деловой компетенции граждан очевидно ниже, чем у регистратора и застройщика.
Впрочем, счастливый конец конкретно данной истории совершенно не гарантирует такого же исхода в других случаях, поэтому на отдельных моментах я хотел бы заострить внимание.
Покупатели жилья изначально были довольно осторожны. Мои посетители до сделки заказывали выписку ЕГРН на покупаемую квартиру, и в ней не было видно залога. Такую же выписку непосредственно в день сделки заказывал их риелтор. На дату получения выписки залог имелся только на земле, а этими сведениями граждане не интересовались. Выходит, имелась «невидимая ипотека»: в выписке на квартиру ее нет, а после сделки она проявляется вместе с требованиями АСВ о признании сделки недействительной.
Людоедская позиция АСВ привела к двухлетней нервотрепке для вполне добросовестных покупателей квартир. Я не имею права говорить конкретно, но последствия у граждан были как социальные, так и медицинские, потому что перспектива потерять жилье и оплаченные за него деньги – заметный стресс.
Соответственно, получение выписки ЕГРН на землю до покупки квартиры у застройщика – необходимость.
P.S.
Честно говоря, так и не понял, почему ряд сделок регистратор пропустил, а в отношении других Росреестр приостановил регистрационные действия, т.е. фактически сам «перенес» залог с земли на жилье. Впрочем, это уже не важно.
Р.P.S.
Вспоминается история 2015 г. про дольщика, который в одиночку разорял строительную компанию. Её клиентам, кстати, выписки на землю также могли сообщить много интересного.
