10.06.2026

Определение «ведомости» психиатрами

Последние годы мне никак не удается отделаться от проклятой темы – от сделок с ведомыми продавцами. На своей странице я уже не раз выкладывал материалы о таких спорах, о том, как защитить покупателя недвижимости. Ссылки приведу в конце текста. Предположу, что читатель в курсе, о каких судебных процессах идет речь, чтобы сразу перейти к основному вопросу.

Прежде я всегда доверял психиатрическим экспертизам. Даже удивлялся их точности. Много лет я «коллекционирую» судебные психиатрические экспертизы, чаще всего - посмертные. Всегда поражался: врачи-психиатры, даже не видя пациента, по документам и по свидетельским показаниям определяют диагноз, называют код из Международной классификации болезней. Открываешь этот документ - МКБ, находишь код, который назван в экспертизе и невольно поражаешься: под кодом приведено точное описание подэкспертного. Читаешь, и он встает перед тобой, как живой. Получается, что современная медицина стала во многом точной наукой, и это для меня, далекого от врачевания человека, просто удивительно.
Это с одной стороны.
С другой стороны, в своей работе я постоянно сталкиваюсь с тем, что к врачу-психиатру приходит продавец недвижимости, который совершенно точно находится в «зомби-режиме», но врач дает заключение о полной сделкоспособности подэкспертного.
Давайте на примере опишу - только что взял в работу новый процесс.

Дед, 1949 г.р., продавал свою московскую квартиру. Продавал не один, вместе с женой, которая была полностью вовлечена в сделку. Дед пояснял, что проживает в одной своей квартире в Москве, а другую продает, поскольку «деньги нужны для улучшения условий на дача».
По инициативе своего (!) риелтора дед вместе с агентом посетил ОМВД России по району Фили-Давыдково, где до сделки с ним провели беседу сотрудники полиции, убедились в том, что дед не находится под влиянием третьих лиц. Заявлению был присвоен КУСП.
Потом дед заключил договор оказания медицинских услуг с ГБУЗ Москвы «Психиатрическая клиническая больница №4 им. Ганнушкина П.Б.», получил справку о том, что «признаков психической патологии не выявлено».
Затем дед по просьбе покупателя обратился к врачу-психиатру, эксперту высшей категории, кандидату медицинских наук, как указано в заключении - сотруднику НМИЦ психиатрии им. Сербского В.П., которая лично освидетельствовала деда. Врач указала в заключении, что подэкспертый «по своему психическому состоянию в настоящее время может адекватно осмысливать суть происходящей сделки с недвижимым имуществом, может оценивать правовые последствия сделки и осуществлять её в своих интересах, понимает значение своих действий и может руководить ими».

После этого, продав квартиру и получив 17 млн. ₽, дед обналичил деньги и привычно поехал к жуликам, чтобы отдать им очередную сумму. Как следует из протокола допроса потерпевшего, до этого дед уже пять раз отдавал аферистам шести-семизначные суммы, что совершенно не помешало ему получить заключение врача о своей сделкоспособности.

Кстати, идея риелтора обратится в полицию до сделки, сработала: дропа задержали. Деду все его 17 млн. ₽ сотрудники московской полиции оперативно вернули, за то им огромное спасибо.

Но знаете что? Хотя деньги дед сохранил, это не помешало ему обратиться в суд, потребовать признания договора купли-продажи недействительным (Дорогомиловский суд Москвы, дело № 02-1860/2026).

Что касается нашей темы: врачу-психиатру до освидетельствования говорили, что именно нужно «искать» и какие есть подозрения у покупателя, но врач признаков «зомби-режима» у деда не нашла.
Таких историй все больше, к сожалению.

Клиент недавно поделился материалами. Держу в руках консультативное заключение ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П.Сербского» с подписями двух кандидатов наук - психиатра и психолога. (Замечательно же, когда ученые не просто двигают науку вперед, а еще и практикуют). И вот данные кандидаты наук пишут в заключении: «на момент добровольного комплексного психолого-психиатрического освидетельствования у ФИО психического расстройства, которое препятствует всестороннему и целостному пониманию содержания и юридических последствий планируемой сделки (договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул ***, не выявляется».

Расстройства у ФИО, может, и не выявляется, но на сайте Тушинского районного суда Москвы выявляется решение по делу № 2-62/2026, из которого следует, что после сделки был подан иск, основанный на правилах ст. 177 ГК РФ: «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной».

Проведенная по делу судебная комиссионная экспертиза показала, что продавец «не мог понимать значение своих действий и руководить ими в юридически значимый период заключения договора купли-продажи». Причем судебная экспертиза проведена там же - в ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П.Сербского».

Суд решил: «воля законного собственника спорной квартиры на момент выбытия спорной квартиры отсутствовала, намерений отчуждать квартиру у него не имелось, соответственно, договор купли-продажи подлежит признанию недействительным».

Нестыковки, вы не находите?

Как это выглядит для меня, юриста и «не врача»:
- если врачу показывают продавца и просят его освидетельствовать, а сам врач еще не имеет сведений о ведомости продавца, то на руки выдается заключение о сделкоспособности, с обратившегося берется оплата;
- если же врач уже обладает «послезнанием», если он просто знает, что продавца – обманули, то в этом случае врач пишет заключение о том, что «продавец не понимал значение своих действий», с обратившегося, опять же, берется оплата.
В первом случае до сделки выдается «заключение», во втором – «заключение комплексной судебной психолого-психиатрической комиссии экспертов», но суть одна и та же: формулируется мнение врача.
А нужно ли быть экспертом, кандидатом медицинских наук, чтобы так работать?

Самое ужасное в том, что судьбу покупателей наши суды во многих случаях решают в зависимости от того, какое заключение дают врачи при судебной экспертизе.

А теперь вдумайтесь.
В обоих приведенных примерах врачи работали с самим подэкспертным непосредственно в период воздействия на него и всё равно не смогли распознать его ведомость. При этом суд предполагает, что уж теперь-то врачи смогут дать объективное заключение о том, была ли ведомость у продавца в прошлом. Именно для выяснения этого и назначается судебная экспертиза. Но ведь специалисты, еще не обладая данными о том, что продавец действовал не самостоятельно, вывода о ведомости сделать не смогли. Получается, несмотря на наличие у экспертов специальных познаний, они точно также как и все мы либо знают о ведомости продавца, либо не знают.
Это означает, что никакой методики выявления ведомости просто нет.
Зачем тогда назначать экспертизу?

Причем нет ведь никаких сомнений, что психиатрия – наука.
Один из критериев научного знания – повторяемость. Результаты научных исследований должны быть повторяемыми. Проще говоря, другие исследователи с теми же вводными данными должны повторить эксперимент и получить такие же результаты. Если это невозможно – полученные сведения не отвечают критериям научного знания.
Мы же с вами в описанных случаях наблюдаем строго обратное: тот же самый подэкспертный, те же самые вопросы, но совершенно противоположные заключения врачей. Почему?

У меня нет сомнений в квалификации тех врачей, которые проводили исследования как до, так и после сделки. Собственно, даже к ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П.Сербского» лично у меня вопросов не возникает. Им дали новые вводные данные - например, показали материалы уголовного дела - они мнение изменили. Влечет ли это их ответственность в рублях – другой вопрос, я сейчас не про то. Интересует пока иное: почему освидетельствование до сделки не дает желаемого результата?

Сейчас я уже на 100% уверен, что никакого особого состояния, в котором продавец «не понимает значение своих действий» до сделки нет. Никакого юридически значимого заблуждения до сделки у продавца также нет.
Обращаясь за освидетельствованием, мы по сути просим врачей искать то, чего они искать не умеют и не должны: ведь подэкспертый обманут сам и обманывает всех вокруг.
Имеет место банальный обман, который никакого отношения к медицинской науке не имеет. Это не патология, не расстройство, это - обман.

Ни до сделки, ни после нее, уже в суде, заключение психолого-психиатрической комиссии экспертов нам не нужно. Факт обмана суд сам вполне в состоянии установить.
Ну вот элементарно: такое преступление, как мошенничество (ст. 159 УК РФ) всегда сопряжено с обманом. Вы хоть раз слышали, чтобы суды, рассматривая уголовные дела по ст. 159 УК РФ, назначали экспертизы с целью определения «был ли потерпевший обманут»? Конечно, суд вполне в состоянии сам определить факт обмана. Никаких специальных познаний (ст. 79 ГПК РФ) для этого не требуется.

Мой друг и коллега Щипанов Артем Владимирович из г. Тольятти первым высказал мысль: ст. 179 ГК РФ для описываемой ситуации является специальной нормой и должна применяться судами независимо от того, указывал ли истец её в основании иска или нет.
Болезненного состояния или состояния опьянения (ст. 177 ГК РФ) у продавца, ведомого жуликами, не было. В отношении природы совершенной сделки (ст. 178 ГК РФ) истец также не заблуждался, понимал, что именно продает жилье, а не, скажем, дарит его. А вот обманут продавец явно был (ст. 179 ГК РФ). Ведь все действия жуликов были направлены на формирование у истца неверного представления об окружающей обстановке: «нужно деньги перевести на безопасный счет», «вы участвуете в спецоперации ФСБ», «вашей недвижимостью пытаются завладеть» и т.п. Все это – не что иное, как обман.
Применительно к нашей теме это самый важный вывод.

Причем в п.2 ст. 179 ГК РФ указано, что «сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане».
Если следствием или в гражданском процессе не доказана причастность покупателя к обману продавца, то истцу должны в требованиях отказать.
Знаю номера нескольких дел в кассации, в которых положительные решения первой\второй инстанций отменялись именно из-за того, что покупатель недвижимости истца сам не обманывал, отношения к аферистам не имел, в результате чего кассационные суды отменяли ранее принятые решения об удовлетворении иска.

Следовательно, чтобы решить дело по такому иску по существу, суд должен:
- установить, совершены ли действия истца по отчуждению имущества под влиянием обмана? (да\нет);
- определить, есть ли в деле доказательства того, что покупатель мог распознать обман или способствовал его возникновению? (да\нет);
- если покупатель причастен к обману или мог его распознать при обычном уровне осмотрительности – удовлетворить иск, произведя двустороннюю реституцию, хотя бы на бумаге, хотя здесь могут быть разные точки зрения;
- если покупатель непричастен к обману и по поведению продавца не мог понять, что продавец обманут – в иске отказать по правилам ст. 179 ГК РФ.
В целом, все довольно просто.

Что же зачастую вместо этого делают наши суды? Назначают судебные психиатрические экспертизы, ставят перед экспертами вопросы, на которые с научной достоверностью врачи ответить не могут (банальной повторяемости результатов в этих экспертизах не наблюдается).
Между тем, согласно ст. 8 ФЗ «31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" «эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных».

Ввиду того, что экспертизы по делам о ведомых продавцах требованиям ст. 8 названного закона не отвечают, судебные акты на выводах экспертов строить просто нельзя. Это, конечно, только мое мнение, но еще никто из коллег не смог мне внятно объяснить, чем плохи правила ст. 179 ГК РФ и почему данную норму нельзя применять к описанным спорам в приоритетном порядке.
Экспертизы, у которых нет признака проверяемости, получается, можно применять, а правила об обмане – нельзя? Абсурд.

Надеюсь, Верховный суд России рано или поздно все же выпустит разъяснение по теме, которое укажет на специальность ст. 179 ГК РФ, после чего медики будут заниматься своей работой, а юристы – своей. Пока же все в одну кучу смешано.
Наличие или отсутствие обмана мы пытаемся установить медицинской экспертизой. Даже не смешно. Детектор лжи здесь бы больше подошел.
Вопрос только, сколько покупателей потеряет жилье и деньги, пока порядок в этих спорах будет, наконец, наведен.

P.S.
Прошлые публикации по теме:
- описание позиции Верховного суда России по ведомым продавцам;
- мои рекомендации по тому, как обезопасить покупателя до и после сделки;
- практические рекомендации по защите покупателя в суде;
- анализ правил ГК РФ, согласно которым ведомый продавец не может требовать возврата имущества без одновременного возврата денег;
- видео начала 2024 г. о защите прав покупателя, совершившего сделку с ведомым

Еще статьи