Мошенничество с присвоением задатка

Всех с наступающим новым годом! Держите историю пусть и не рождественскую, но со счастливым концом. 

Много раз уже наблюдал, как одна и та же мошенническая схема со временем изменяется, но по сути своей остается прежней. Вот и в этот раз смотрю документы клиента, понимаю, что где-то это уже видел раньше.
Супруги, предприниматели. Муж с согласия жены выставил на продажу общее имущество – офис в Самаре. Поскольку объект хороший, ликвидный, а цена в пределах разумного, покупатели на объект нашлись и даже спорили между собой, кто купит недвижимость. История у помещения совершенно прозрачная: договор долевого участия на физическое лицо (мужа), недвижимость много лет в собственности, переходов права не было, согласие супруги на сделку имеется. Один из покупателей внес задаток, причем довольно значительный. Старался опередить остальных претендентов. В соглашении о задатке ясно прописано: переданные деньги являются именно задатком, со всеми правовыми последствиями отказа от сделки со стороны покупателя (с утратой им задатка).

Когда уже была согласована дата основной сделки, супруга продавца устно сообщила агенту покупателя, что фигурирующее в документах нотариальное согласие на сделку «она не подписывала».
Риелтор и покупатель вместе обратились за консультацией. Положение у них было неприятное: отказываться от сделки – вроде нет оснований, так как согласие на сделку не отозвано и не оспорено, по qr-коду документ в базе данных нотариальной палаты находится. В тоже время и выходить на сделку было страшно: оспоримость сделки налицо.
По мнению риелтора, супруги находились в сговоре между собой. Агент предположила, что супруги хотят после сделки вернуть себе офис, а деньги – присвоить. Поведение жены при этом риелтор объясняла тем, что «она еще колеблется в своем намерении совершить мошенничество».
Я подумал: если согласие фальшивое – почему жена не обращается в полицию и в суд, почему не «тормозит» сделку арестом имущества? Ведь нелогично она себя вела. Да, одному возможному покупателю она сообщила о своем несогласии, но ведь другие могут купить. Действия нашей героини не были похожи на поведение собственника, которого пытаются лишить прав на имущество. Это настораживало.
Ключевой вопрос был, конечно, в том, настоящее ли согласие нам демонстрировал продавец?
Фиктивные нотариальные документы доводилось встречать. Подробно писал об этом в №19 за 2023 г.. Фальшивые «согласия» буквально продавались в интернете - несколько раз сталкивался с этим.

Поехали к нотариусу, который заверял документ. Показали предварительный договор и соглашение о задатке. Понятно, что существует тайна нотариальных действий, но нотариус все же сообщила, что такой документ составлялся, что жена продавца являлась для его подписания лично. Копию для сличения, правда, дать отказалась.
«Приперли к стенке» самого продавца: тот стал уверять, что согласие настоящее, но с женой разлад, мол, не общаются. Почему она так ведет себя – не знает.
Между тем жена продавца на прямой вопрос, подписывала ли она согласие на сделку, в очередной раз ответила отрицательно. Более того, прислала покупателю фотографию своего загранпаспорта с отметками о пересечении границы. Утверждала, что никак не могла выдать согласие на сделку, поскольку на дату подписания документа не находилась в России. По загранпаспорту так оно и было. Судя по отметкам в заграничном паспорте, женщина пробыла в Турции более двух месяцев и в день оформления согласия была за рубежом.
Что делать, как себя вести?

На самом деле уже было понятно, что произошло. Продавцы просто хотели, чтобы покупатель отказался от задатка, и «пугали» его несуществующими рисками. Все это я уже видел ровно десять лет назад. Давайте вспомним ту же схему, десятилетней давности.
В №7 за 2014 г. я описал интересное, на мой взгляд, мошенничество, которое как раз касалось темы присвоения задатков продавцом. В 2014 г., когда еще в ходу были бумажные объявления о продаже недвижимости, продавец через кого-то публиковал объявление в газете об «утрате» или о «краже» документов на продаваемую недвижимость. Объявление содержало также обычно указание на «недействительность» утраченных бумаг. Затем продавец-аферист делал так, чтобы это объявление попало на глаза покупателю, который уже передал задаток.
Несмотря на то, что сам продавец отрицал утрату документов и готов был к совершению сделки, несмотря на то, что у продавца на руках имелся полный комплект правоустанавливающих бумаг, многие покупатели отказывались от сделки и теряли задаток. Не хотели связываться с неясной ситуацией.
Схема была интересна тем, что покупатели во многом сами домысливали угрозу: начинали опасаться бог знает чего и теряли деньги. Организаторы схемы при этом не рисковали ничем: в худшем случае, если бы покупатель «не повелся», они просто продали бы имущество по нормальной цене.
Тоже самое происходило и в 2024 г. в Самаре, только в чуть другом оформлении: весь этот «театр» с загранпаспортом был устроен только для того, чтобы покупатель отказался от сделки.

Продавцу мы сказали следующее: или твоя жена сейчас делает новое согласие, в нашем присутствии, после чего мы выходим на сделку по ранее согласованным условиям, или ты возвращаешь задаток в двойном размере. Именно ты с супругой пытаешься сорвать сделку. Откажешься – напишем заявление в полицию, потому что мы знаем, что твоя жена была в России в день составления согласия.
Да, она действительно была в России, и к нотариусу приходила сама.
Не спрашивайте меня, как, но удалось узнать, что жена продавца действительно вылетала в Турцию. Я сперва думал, что она как-то хитро возвращалась в Россию - не прямым рейсом, а через Белоруссию, по внутреннему российскому паспорту, но оказалось все куда проще. У этой гражданки просто было два загранпаспорта. Оказывается, так можно - иметь два загранпаспорта одновременно. Один обычный, второй - биометрический. Причем второй документ — это не копия первого, а отдельный паспорт с индивидуальным номером и сроком действия.
Гражданка реально озаботилась наличием необходимых отметок в её документах: она въехала в Турцию по обычному загранпаспорту старого образца, а вылетела обратно, буквально через пару дней, по биометрическому. Затем, спустя пару месяцев, она еще раз прилетела в Турцию по биометрическому паспорту, а вылетела - поставив отметку в обычный загранпаспорт. В результате в одном из ее заграничных паспортов был «двухмесячный» период отсутствия в России, тогда как в реальности она выезжала не один раз на два месяца, а пару раз и ненадолго (что нашло отражение в ее втором загранпаспорте). Вообще, такая чехарда – нарушение турецких правил пограничного контроля, но каким-то образом это было сделано.
Полностью прояснить картину в этом случае может запрос в Пограничную службу ФСБ, но это в том случае, если бы дошло до суда. У нас не дошло. Продавец не стал с нами спорить, вернул задаток и сколько-то добавил моему клиенту сверху. В общем, в итоге все расстались относительно мирно.

Что интересно, По профилю продавца на «Авито» видно, что этот же продавец реализует не один объект. Его супруга, очевидно, не просто так туда-сюда ездила: наверняка были и другие попытки спугнуть покупателей, передавших задаток. На этом, собственно, конец истории.
Схема была рассчитана на то, что покупатель сам себя напугает, но не сработало.
Как тут не вспомнить недавнее московское мошенничество по продаже долей в аварийном жилье. Тоже покупатели много чего себе сами придумывали, на чем и наживались недобросовестные продавцы (№ 16 за 2024 г.).

P.S.
Если у вас есть время и вам интересно, как я дошел до того, что отметка в загранпаспорте не всегда отражает пересечение границы, можете дочитать до конца. Разобрался случайно - в судебном процессе, который ко всему вышесказанному не имеет никакого отношения.
Я представлял интересы клиента в гражданском деле, в котором заявлял требования о признании за моим доверителем права собственности на квартиру из-за давности владения. Фабула дела была несложная: родственники истца уехали за рубеж, оставили ему ключи от квартиры, просили «поливать цветы», так как планировали поездку на двадцать дней. В итоге родственники пропали на двадцать один год. Неофициально сообщили истцу: проживаем в Европе, получили «политическое убежище» еще в 2003 г., уже не вернемся.
С 2003 г. мой доверитель поливал цветы, как обещал, а также «открыто, непрерывно и добросовестно содержал данное жилье, как свое собственное». С учетом последней практики по ст. 234 ГК РФ получить права на такие объекты недвижимости стало проще.
В ходе процесса о признании за нами права обрисовалась одна деталь, которую мне сначала трудно было объяснить. Суд стал выяснять, действительно ли ответчики покинули Россию в 2003 г.? Был сделан запрос в МВД. Ответ удивил: «по сведениям информационных ресурсов МВД России граждане такие-то за пределы России не выезжали».
Стали уточнять: оказалось, что запрос делался по имеющимся в базе данных МВД сведениям о загранпаспортах ответчиков. Мы предположили, что выезжали они не по заграничным паспортам, а по советским паспортам, которые еще были в ходу в 2003 г. Снова не угадали: выяснилось, что советские паспорта ответчики заменили на российские в 2001 г.
Тогда повторили запрос по номерам российских паспортов 2001 г.в., и не в МВД, а в Пограничную служба ФСБ. Пограничники подтвердили факт пересечения ответчиками границы России с одной из союзных республик по внутренним российским паспортам. Все встало на свои места. Иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности удовлетворили (дело № 2-5564/2024 в Автозаводском суде г. Тольятти).

Именно поэтому, когда я столкнулся с якобы фальшивым согласием жены продавца, сразу предположил: показывая покупателю загранпаспорт, супруга продавца «темнит».

Существует, кстати, и еще один вариант узнать, как двигался гражданин по России, и когда он пересекал границу.
Согласно ст. 85.1 Воздушного кодекса России «в целях обеспечения авиационной безопасности перевозчики обеспечивают передачу персональных данных пассажиров воздушных судов в автоматизированные централизованные базы… о транспортной безопасности». Согласно ст. 11 ФЗ «О транспортной безопасности» «эксплуатируется… единая государственная информационная система обеспечения транспортной безопасности, являющаяся собственностью Российской Федерации». Уполномоченным органом в области создания и функционирования этой системы является Министерство транспорта России. Соответственно, сведения о перелетах гражданина суд может запросить в рамках ст. 57 ГПК РФ из Министерства транспорта.

Получается, что запросы в МВД, ФСБ или в Минтранс нужно делать с указанием всех возможных паспортных данных. Случаи, когда граждане по советским паспортам пересекали границу тоже не редкость. Мало того, есть еще мнение, что некоторые из советских паспортов действуют бессрочно: была об этом заметка в "Российской газете".

Еще статьи