Как запретить сособственнику продажу доли в праве на жилье?

Заметная часть материалов на моей страничке посвящена разделу имущества супругов. Красной нитью через них проходит мысль о том, что у бывших супругов после раздела не должно оставаться никакой общей собственности, в том числе – долевой.
Убежден, что перевод собственности из общей совместной в долевую не решает никаких проблем. По сути, определение долей в общей собственности только формально можно назвать разделом имущества, поскольку собственность как была общей, так ею и остается. Все минусы совместного владения имуществом в этом случае сохраняются. Крайне редко такой раздел имущества отвечает интересам клиента.
Могу допустить, что «нарезание долей» отчасти оправдано в ситуации, когда один из бывших супругов желает сохранить за собой доступ в жилое помещение, в котором остаются проживать его дети. Сохраняя долю в праве, он, таким образом, защищает свое право на общение с детьми и препятствует переезду бывшего супруга в другую местность. При этом такие действия по созданию долевой собственности больше похожи на злоупотребление правом, чем на нормальное распределение собственности, поскольку порядок участия в воспитании ребенка должен определяться совсем другими способами.
Если есть возможность объект недвижимости отдать одному супругу, а его искусственно нарезают на доли – это не защита права. Если клиент настаивает, сделаем, конечно, но в целом такого не должно происходить.
Можно понять, когда доли определяются вынуждено: когда нет иного жилья ни у одного из супругов, и нет средств, чтобы один из них компенсировал другому стоимость доли. Тогда, вроде бы, долевая собственность оправдана. Но в таком случае, этим супругам не нужен раздел имущества - им нужен риелтор, поскольку необходимо общую собственность продать, поделить деньги и разойтись, вместо того чтобы оплачивать пошлины и работу юристов.
Я на 100% уверен, что Россия рано или поздно придет к простому решению: в собственности двух уже посторонних друг другу лиц не должен находиться один объект жилой недвижимости. Возможно, при отсутствии договоренности будет реализовываться принудительная продажа, аукцион или передача в собственность местных властей с выплатой компенсации. Это болезненное, но нужное решение все равно будет принято.
Почему? Смотрите сами.

Районный суд. Жена просила произвести раздел ипотечного жилья в равных долях. Банк, сохраняющий право залога, к процессу отнесся безразлично. Муж, не имеющий возможности быстро компенсировать супруге стоимость ее доли, против раздела не возражал: вроде бы определение долей ещё не означает, что долю супруги придется немедленно выкупать. Суд требования удовлетворил, вместо общей совместной собственности супругов появилась собственность долевая.
После расторжения брака супруга купила отдельное жилье, бывший муж остался в прежней квартире. С каждым из супругов осталось по одному общему ребенку.
Вскоре муж получил письмо от бывшей супруги с предложением выкупить принадлежащую ей 1\2 долю в праве на квартиру.
Это предложение первоначально не было воспринято всерьез, поскольку:
- ипотечное обременение на всей квартире сохранялось;
- цена в письме, направленном во исполнение требований ст. 250 ГК РФ, была очень завышена;
- трудно было представить себе, что мама может продать сторонним лицам долю в праве на квартиру, в которой по-прежнему проживает ее ребенок.
Через некоторое время все же оказалось, что мама вовсе не шутила, когда предлагала папе выкупить долю в праве. В частности, бывший муж узнал, что ипотечное обременение вот-вот будет снято, так как долг перед банком полностью погашен бывшей супругой.
На этой стадии возник вопрос о том, как заблокировать действия мамы? Нужно было время, чтобы банально найти деньги на выкуп.

Честно говоря, первоначально я растерялся. Бывшая жена не имела перед супругом никаких долгов, для наложения ареста не было оснований. Впрочем, через некоторое время мысль появилась. Раз ипотечное обеспечение снято, значит, не только мама, но и папа может распоряжаться своей долей.
Площадь квартиры была значительной. Даже с учетом новых требований ст. 30 ЖК РФ о минимальных шести квадратных метрах, приходящихся на долю каждого собственника, долю папы можно было «нарезать» на еще более мелкие доли. Понимаете, к чему я?
Папа может подарить, например, сыну 1\4 долю в праве на жилье. На дарение спрашивать согласие совладельца не нужно – нет такого указания в ст. 250 ГК РФ. В этом случае у папы и сына будет по 1\4 доле в праве, а у мамы останется ее 1\2. Но, главное: мама же хочет свою 1\2 долю продать, а поскольку сделки родителей с детьми законом запрещены, мама не сможет даже предложить ребенку выкупить ее долю в праве.
Форма купли-продажи доли в праве с 2016 г. нотариальная. Нотариус не пропустит сделку, при подготовке к которой продавец направляла письмо несовершеннолетнему, с которым в принципе возмездную сделку совершить именно этот продавец не может.

Возник только технический вопрос: кто будет принимать дар со стороны ребенка, когда отец будет одаривать ребенка? Это не очень сложно: выдаем узкую доверенность на дарение нашей доли сыну на имя кого-нибудь, этот кто-то дарит 1\4 ребенку, а мы со стороны ребенка подписываем договор, принимаем дар.
Далее, даже если письмо от мамы в адрес ребенка и поступит, папа от имени несовершеннолетнего ответит согласием. Все, дальше мама никаких действий совершить не сможет: в России действует запрет на совершение родственных сделок (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
Для справки: в Конституционном Суде РФ неоднократно оспаривались гражданами на предмет соответствия Конституции России положения п. 3 ст. 37 ГК РФ в части распространения указанного запрета на родителей ребенка и их родственников. В Определении Конституционного Суда РФ от 07.12.2017 N 2789-О указано, что на совершение сделки было получено предварительное разрешение органов опеки, но нотариус отказал в удостоверении договора родственной мены на основании того, что такой договор ничтожен и противоречит п. 3 ст. 37 ГК РФ. Обжалование действий нотариуса в судебном порядке подтвердило законность отказа нотариуса в удостоверении сделки. Представители несовершеннолетних обратились в Конституционный Суд РФ, но суд подтвердил, что запрет таких сделок не противоречит Конституции.
В общем, наделение ребёнка 1\4 долей в праве заблокировало бы любые недобросовестные действия мамы по купле-продаже, по крайней мере, до совершеннолетия ребенка. Конечно, она смогла бы подарить или заложить свою долю, но желающих выдать ей деньги под договор дарения или под залог было бы явно меньше, чем под куплю-продажу.

К сожалению, мы с клиентом просто не успели наделить ребенка долей в праве. Оказалось, что право папы на 1\2 долю после принятия судом решения не было зарегистрировано. Пока регистрировали право, пока делали доверенность на человека, который должен был дарить 1\4 долю ребенку, мама свою 1\2 уже продала посторонним.
Теперь папа и ребенок владеют квартирой, где собственники – сразу двое чужих мужиков. Понятно, что жить там невозможно.

Я уверен, что причина всего произошедшего – решение суда, а, точнее, потенциальная возможность определения долей в праве на жилье. Рассчитывать на порядочность участников долевой собственности не приходится.
Берите на вооружение. Сам способ рабочий, если действовать на опережение, конечно, а не как у нас получилось...

P.S.

Пообщаться живьем можно 4го октября в г. Тольятти, а 14го ноября - в Нижнем новгороде. Набрал разного материала именно по квартирным мошенничествам: много дел таких в работе прямо сейчас. Одним очень интересным процессом поделились коллеги. 

25го сентября, будет небольшое он-лайн мероприятие в 11:00 Мск, план по ссылке. Все разобрать не успеем, но хотя бы часть проговорим. Большинство схем - "читаемые" до сделки

Еще статьи