Есть ли противоречия в позициях высших судов России по вопросу согласия супруга на сделку с недвижимостью?

Все еще приходится возвращаться к теме согласия супруга на сделку с недвижимостью.
Первая моя публикация по этому вопросу была в 2007 г. , вскоре после начала практического применения Определения ВС РФ от 14 января 2005 г. по делу № 12-В04-8. В то время тема была еще не очень хорошо разобрана.
В дальнейшем Верховный суд России не раз подтверждал свою позицию о том, что после расторжения брака согласие бывшего супруга на сделку не требуется, см., например, Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13.
В 2021 г. тема в очередной раз актуализировалась. Конституционный суд, рассматривая вопрос о соответствии основному закону ст. 302 ГК РФ, разбирал спор между покупателем жилья и бывшей супругой, требовавшей признания сделки недействительной. Женщина оспаривала продажу квартиры, которая в ЕГРН была оформлена на ее мужа и продана после развода без ее согласия.
Вместо очевидного и простого решения – обязания законодателя изменить ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» таким образом, чтобы при наличии совместной собственности супругов в ЕГРН значилась именно совместная собственность, а не только фамилия одного из супругов, КС РФ традиционно пошел по самому сложному пути.
КС РФ отметил в Постановлении от 13 июля 2021 г. N 35-П, что «бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним… совершать действия, направленные на своевременный раздел данного имущества… В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на [недостоверные – М.Г.] сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.»
Фактически КС РФ предписал супругам делить имущество при разводе немедля, так как:
- запись в ЕГРН может не отражать реальное количество собственников недвижимости, и это положение опасно сохранять после развода;
- после расторжения брака титульный собственник вправе в одиночку распоряжаться общим имуществом как своим собственным на основании п.2 ст. 253 ГК РФ;
- при разводе совместная собственность супругов не преобразуется в долевую автоматически, как это делается, например, при открытии наследства.
Постановление КС РФ от 13 июля 2021 г. N 35-П теперь не дает «скрытому» в ЕГРН супругу гарантий того, что имущество удастся истребовать от покупателя после продажи. При том, что ранее таким истцам даже восстанавливали серьезно пропущенные сроки исковой давности.
Поскольку откровенно "кривой" закон допускал появление недостоверных, вводящих в заблуждение сведений в ЕГРН, высокий суд предписал гражданам России не тянуть с подачей исков о разделе имущества. Оказалось, что рекомендации 2007 г. делить имущество сразу после развода все еще актуальны.
Почти одновременно с изложенным появилось постановление Верховного суда России № 20-КГ21-4-К5 от 25.05.2021 г., которое многих просто запутало. Текстуально позиция ВС РФ противоречит сказанному КС РФ. Так, в Определении ВС РФ № 20-КГ21-4-К5 от 25.05.2021 г. разбирался гражданский спор. Истица оспаривала сделку, совершенную ее мужем с общей недвижимостью.
Из текста определения мы можем узнать, что 3 августа 2009 г. некий Курбанов О.Г. в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору от 3 августа 2009 г. заключил с АО "Россельхозбанк" договор об ипотеке (залоге недвижимости). При заключении указанного договора Курбанов Г.О. представил нотариально удостоверенное согласие супруги Курбановой З.Ч. на совершение сделки от 30 июля 2009 г. «В соответствии с заключением судебной почерковедческой экспертизы … подпись от имени Курбановой З.Ч. в нотариально заверенном согласии от 30 июля 2009 г. выполнена не ею, а другим лицом». Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции, сославшись на положения пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о недействительности оспариваемой сделки, поскольку Курбанов Г.О. распорядился общим имуществом супругов в отсутствие на это согласия Курбановой З.Ч., которая о нарушении своих прав узнала только в 2018 году.
Решение было отменено апелляцией, так как «каких-либо оснований считать, что банку при заключении договора ипотеки было известно о том, что подпись Курбановой З.Ч. в представленном ее супругом Курбановым Г.О. нотариально заверенном документе является поддельной, не имелось». С этим также согласилась и кассационная инстанция.
Отменяя судебные акты второй и третьей инстанции и соглашаясь с позицией районного суда о недействительности договора залога, ВС РФ указал: «такого условия, как необходимость доказывания, что другая сторона в сделке [имеется в виду покупатель или залогодержатель – М.Г.], требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, положения пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации не предусматривают. Таким образом, применение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям положений пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации на законе не основано».
Ознакомившись с указанным текстом, многие были невольно введены в заблуждение. Действительно, на первый взгляд кажется, что ВС РФ пересмотрел свою позицию и при оспаривании сделки по иску не титульного собственника стал придавать значение наличию факта нотариального согласия на сделку. Кажется, это противоречит Постановлению КС РФ от 13 июля 2021 г. N 35-П, где вообще факту наличия \ отсутствия согласия внимание не уделено. Более того, КС РФ чуть ли не обвинил самого обманутого супруга в возникновении спора, так как иск о разделе имущество длительное время им не подавался.
На самом деле никакого противоречия в указанных судебных актах нет.
Постановление КС РФ от 13 июля 2021 г. N 35-П говорит о ситуации, когда иск подается бывшим супругом, и когда сделка по отчуждению совершена после брака. Тогда никакого согласия супруга не требуется, и совершенная сделка по мотиву отсутствия согласия супруга оспорена быть не может - применяются правила ст. 253 ГК РФ.
В тоже время Определение ВС РФ № 20-КГ21-4-К5 от 25.05.2021 г. принято совсем о другом: о сделке, которая совершена в браке. Если сделка совершается в браке, ВС РФ настаивает на том, что согласие супруга - нужно, и, если его нет, сделка недействительна. При этом, по сути, заблуждение покупателя о наличии согласия значения не имеет.
Соответственно, названные судебные акты никак не противоречат друг другу, а просто регулируют разные ситуации.
Мнение ВС РФ об этой теме мы знаем уже давно. Если сделка совершена в браке, значение имеет только наличие согласия супруга и больше ничто (см., например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. N 67-В11-5). Еще в 2011 г. ВС РФ указывал, что «абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершённой одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия». Сказанное, конечно, касается только отчуждения в браке.
Позиция КС РФ по затронутому вопросу была впервые озвучена в 2021 г., и касается только сделок, совершенных после брака.
Таково, вкратце, действующее правовое регулирование вопроса.
Последнее, но важное дополнение. Уже давно нужно было установить простое правило в законе: если собственников двое, вместо одной фамилии вносить в ЕГРН две. Только в 2021 г., наконец, это было сделано, но, к сожалению, только подзаконным актом. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.06.2021 № П/0241 установлено в п. 53, что если «если объект принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой или общей совместной собственности, соответственно указываются слова: "общая долевая собственность" или "общая совместная собственность".». Согласно п. 109 того же документа «при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве». На практике, к сожалению, далеко не все управления Росреестра этим нормативным актом руководствуются. Даже в 2022 г. я видел свежие записи в ЕГРН с одной фамилией в графе «правообладатель», когда собственников явно двое.
Чувствую, с такой правоприменительной практикой Росреестра оба названных постановления ВС РФ и КС РФ еще не раз пригодятся в работе

+

Видеоролик в тему:

www.granatmaxim.ru

Еще статьи