Банковский сервис «безопасных» сделок: продавец недвижимости не получил денег за дом

12.06.2024

В № 11 за 2022 г. я разбирал грустную (для покупателя) историю. В Питере многократно продавалась квартира, первоначальный собственник которой состояла в браке с банкротом. Первые покупатели были «своими» для должника, а финальный приобретатель, Наталья – не была никак связана с банкротом, она просто хотела купить жилье. Расчет с продавцом Наталья производила через «Домклик».
На дату покупки и на дату расчетов на сайте арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела № А56-31389/2017 уже было опубликовано определение суда, которым были признаны недействительными все сделки, ранее совершенные с покупаемой квартирой. Опубликованный до сделки судебный акт содержал:
- фамилии, имена, отчества всех прошлых собственников жилья;
- полный адрес квартиры;
- кадастровый номер квартиры.
Разбирая это дело, я искренне возмущался тем, что специалисты «Домклика», оказывая услугу по «безопасной» сделке, элементарно не вбили в поисковик кадастровый номер квартиры. Первая же ссылка, которую по данному запросу выдавал «яндекс», переадресовала к банкротному делу, но этого простейшего запроса сделано не было.
Понятно, что формально проводить такую проверку работники Сбебанка не были обязаны: организация расчетов в рамках «безопасной сделки» и оценка рисков по сделке – совершенно разные услуги. При этом я поражался тому, как можно в название сервиса включать слова «безопасная сделка», если безопасность ее «по умолчанию» ограничивается услугой по перечислению денег? Какая же это «безопасная сделка»?
Наталья, потерпевшая в той истории, потеряла квартиру и деньги. Судебный акт я перепечатывал на своей странице, можно полистать здесь. Правовых оснований требовать компенсацию от банка у Натальи не было: расчеты были произведены корректно. А уж что именно Наталья купила – сама должна была смотреть.
Грустно, но ладно - принял к сведению.
Эту историю я сейчас вспомнил неслучайно.
«Домклик» использует рекламный слоган «поиск, проверка и безопасная сделка с недвижимостью!». Компания оказывает, еще раз подчеркну, услугу по организации расчетов. Соответственно, в вопросах перечисления денег безопасность должна обеспечиваться.
Обратимся теперь к случаю Алексея. Номер гражданского дела укажу сразу, чтобы не быть голословным: иск к «Домклику» рассматривается в настоящее время Комсомольским судом г. Тольятти, делу присвоен номер 2-938/2024.
Почему Алексей решил спорить с «Домкликом»?
Из документов следует, что в 2021 г. Алексей приобрел жилой дом и земельный участок в г. Казани. Общая стоимость покупки составила 10 млн. рублей.
В силу ряда причин Алексей решил продать этот дом и землю в 2023 г. Действовать он решил самостоятельно, правовой поддержки или помощи риелтора не имел, но расчеты планировал проводить только через банк. Очень похвальное, кстати, решение.
Алексей опубликовал рекламные объявления о продаже дома на открытых интернет-площадках, после чего с ним связалась потенциальные покупатели – Елена, Игорь и Минислам. Стороны подписали предварительный договор, Алексеем был принят задаток в размере полумиллиона рублей. Конечно, принимая задаток, Алексей понимал, что, если он передумает – ему придется вернуть сумму задатка в двойном размере, но он был решительно настроен на продажу дома. Срок основной сделки стороны согласовали как «не позднее 15.05.2023 г.».
Как видно из документов, 15.05.2023 г. Игорь, один из покупателей, подписал «оферту о заключении договора оказания услуг № 05-5876661», согласно которой он просил ООО «Домклик» заключить договор оказания услуг в рамках «сервиса безопасных расчетов». Продавцом и одним из подписантов был указан Алексей, а сумма, подлежащая перечислению продавцу, была названа в размере 9,5 млн. р. Деньги должны были быть внесены покупателями на «номинальный счет… для совершения операций с денежными средствами».
Глоссарий договора с банком (п.2.10) содержит определение того, что именно Сбербанк понимает под «Сервисом безопасных расчетов». Банк указывает, что это услуга включает в себя: «1) размещение денежных средств на номинальном счете и 2) перечисление денежных средств с номинального счета на банковский счет продавца в соответствии с условиями договора в качестве оплаты цены ДКП при наступлении обстоятельств и в сроки, указанные в договоре».
В договоре Игоря с «Домкликом» также указаны банковские реквизиты Алексея.
Отдельно в п.5.2.1.1.1 указано, что банк имеет право приостановить оказание услуги в случае «не перечислением заказчиком денежных средств или перечислении не в полном объеме».
Условие понятное: при не внесении Игорем денег на номинальный счет услуга оказана быть не может.
Отдельно в договоре было указано, что Продавец имеет право «требовать перечисления денежных средств на условиях, указанных в ДКП».
Соглашение с «Домликом» подписал со стороны покупателей Игорь, а стороны продавца – Алексей, путем использования электронной цифровой подписи.
15.05.2023 г. между Алексеем и покупателями был подписан договор купли-продажи дома и земли. Покупатели подписывали свой экземпляр в г. Казани, а Алексей, с использованием ЭЦП, в г. Тольятти.
Согласно п.4.2 договора, сумма в 9,5 млн. рублей вносятся покупателями на номинальный счет в «Домклик» в день подписания ДКП. Далее, в том же пункте договора указано, что перечисление «денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности».
Соответственно, до регистрации перехода права собственности сумму в 9,5 млн. рублей «Домклик» должен удерживать у себя, и возвратить ее покупателям, если переход права не состоится. В этом, собственно, и состоит суть банковской услуги по безопасным расчетам - обычно именно так и происходит. 
Стороны ДКП также решили, что право залога у продавца не возникает (да и зачем – ведь деньги будут списаны с номинального счета).
Как поясняет Алексей, он подписал с использованием ЭЦП данный договор купли-продажи и весь день 15.05.2023 г. провел в отделении «Сбербанка» в г. Тольятти, поскольку менеджер Сбербанка сообщал ему, что деньги на номинальный счет покупатели не внесли.
До конца дня деньги на счет не поступили, Алексей направился домой.
16.05.2023 г. Алексею пришло СМС о том, что «документы по сделке в Росреестре… предварительная дата регистрации – 18.05.2023 г.».
На этой стадии риелтор или юрист задался бы вопросом: почему бумаги уже в Росреестре, если денег на счету нет? Но мой клиент далек от сферы недвижимости, по профессии – автомеханик. Алексей подумал, что деньги на счет были внесены, раз бумаги уехали на регистрацию.
18.05.2023 г., когда Алексей в очередной раз поинтересовался ситуацией, менеджер Сбербанка сообщила, что деньги на номинальный счет так и не поступили. Выяснилось также, что регистратор приостановил регистрацию перехода права по причине ограничений, наложенных приставами в отношении одного из покупателей.
23.05.2023 г. менеджер банка позвонил Алексею и сказал, что покупатель хочет внести изменения в договор, исключить проблемного участника сделки, в силу чего «старую» сделку нужно аннулировать. Инициировать новую сделку должен будет покупатель в г. Казань, после чего будет сообщена новая дата сделки. Для «отмены» текущей сделки продавец и покупатель должны сообщить соответствующий код.
Поскольку, напомню, основной договор был подписан, а денег он не получил, Алексей согласился на расторжение ДКП и соответствующий код сообщил работнику банка. О том, что покупатель не сообщил свой код банку, Алексею никто не сказал. В итоге Алексей не обратился в Росреестр и не попытался остановить регистрацию перехода права, так как был уверен в том, что сделка «отменена».
В дальнейшем, пребывая в заблуждении относительно того, является ли он собственником, Алексей 30.05.2023 г. направил в адрес покупателей уведомление о том, что «основной договор не заключен по вине покупателей» и уведомил о прекращении предварительного договора с 16.05.2023г.
Вопреки ожиданиям Алексея, с этой его позицией покупатели спорить не стали.
В дальнейшем выяснилось:

- не дожидаясь того, когда деньги поступят на номинальный счет, «Домклик» направил документы для государственной регистрации перехода права;
- узнавшие об этом покупатели не стали сообщать банку код для «отмены сделки» и денег на счет не внесли.

Вплоть до октября 2023 г. Алексей был уверен, что сделка была «отменена», и только 01.10.2023 г. из выписки ЕГРН он узнал, что больше не является владельцем дома в Казани.
Недвижимость к этому времени уже была перепродана покупателями.

04.10.2023 г. Алексей обратился с претензией в «Домклик» и Сбербанк, в которой указал, дословно, что «при осуществлении сделки через систему «безопасные платежи» сначала стороны электронно подписывают документы, затем покупатель вносит денежные средства на номинальный счет, ТОЛЬКО ПОСЛЕ этого банк передает документы в Росреестр». В претензии Алексей писал, что «менеджер нас уверила, что они не дожидаются зачисления денежных средств на номинальный счет, а сразу сдают документы в Росреестр. На вопрос в чем тогда суть сервиса «безопасные расчеты» ответа мы не получили».
Алексей попросил «Домклик» выплатить ему 9,5 млн. рублей убытков.
В ответ на претензию он получил сообщение от Сбербанка, согласно которому «заказчик (то есть Игорь) был обязан обеспечить внесение на номинальный счет денежных средств… мы направили дополнительный пакет на прекращение регистрации, которую должны подтвердить кодами продавец и покупатель, однако доверенное лицо покупателей перестало отвечать на телефонные звонки сотрудников банка… регистрация была осуществлена».
Банк указал своему клиенту, что «продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ с покупателей. Банк не является стороной ДКП, у нас нет оснований для возмещения вам 9,5 млн. рублей».
Алексей удивился такой позиции банка.
Он написал заявление о преступлении, толку от которого нет до сих пор.
Алексей также подал иск в суд, в котором потребовал от ООО «Домклик» убытки в сумме 9,5 млн. рублей, номер дела я уже назвал.
В отзыве на иск организатор «безопасных расчетов» пишет буквально следующее: «покупатель не исполнил обязательство и не внес деньги на номинальный счет… «Домклик» не может отвечать своим имуществом по обязательствам покупателя. За то, что денежные средства в счет оплаты ДКП не перечислены, «Домклик» не может нести ответственности. Убытки продавца не связаны с действиями «Домклик».
В отзыве указано, что «Домклик» – добросовестная сторона правоотношений… Алексею дан своевременный и исчерпывающий ответ на претензию».

С доводами банка о том, что убытки не связаны с действиями банка, мне трудно согласиться.
Возникают очевидные вопросы:
- для чего следовало, не дожидаясь поступления денег на счет, направлять документы в Росреестр? 
- почему банк не приостановил оказание услуги, как это было предусмотрено договором?
- почему, если регистратор по независящей от банка причине приостановил переход права, этой задержкой нельзя было воспользоваться?
- для чего нужно было скрывать от Алексея то обстоятельство, что покупатели отказались от «отмены» сделки?
- почему вообще в такой ситуации мнение покупателей, которые очевидно злоупотребляли правами, имело значение?

Я много лет оказываю услугу по оценке безопасности сделок с недвижимостью. Мои клиенты бесчисленное количество раз пользовались услугами "Домклика" именно в части организации безопасных расчетов. Мне нужно понимать, что произошло, поскольку я сам отправляю клиентов в "Домклик". 
Когда-то я был удивлен действиями знакомого риелтора, которая буквально требовала от работников банка заверенную платежку о том, что деньги внесены на счет. Мне ее действия казались избыточной предосторожностью, ведь банк в таких расчетах выступает, по сути, как независимый хранитель. Вдруг такая история, и, что еще хуже – такая реакция банка.

У меня две версии произошедшего.
Версия первая.
Сотрудник «Домклика», направивший документы в Росреестр, мог быть в сговоре с покупателями. Это самое простое объяснение того, почему договор был направлен на регистрацию тогда, когда деньги на номинальный счет не были внесены. Логика не дает возможности полностью исключить такой вариант.
Версия вторая, более, на мой взгляд, вероятная. 
Произошла обычная ошибка: поторопились отправить бумаги на регистрацию. Странно, что «Домклик» в рамках внутренней проверки нарушений не выявил. 

Мне кажется, что лучше бы компании этот процесс проиграть Алексею. Это будет являться доказательством того, что алгоритмы работы компании все же были нарушены, и в обычном режиме так происходить не должно. Трудно предположить, что кто-либо из участников рынка недвижимости добровольно согласился бы участвовать в сделке, безопасность расчетов в которой зависит исключительно от воли и порядочности стороны сделки.
Никаких предложений по мировому Алексей пока не получал. Испытываю надежду, что все же компания «Домклик» признает ошибку и добровольно возместит убытки Алексею, получив, конечно, право регресса к покупателям.
Я публично приглашал представителя "Домклик", чтобы обсудить эту ситуацию, компания промолчала.

P.S.
У меня есть знакомый, который долгое время жил и работал в США. Он все удивляется, что мы уголовные правоотношения пытаемся «разруливать» в гражданских процессах. Ведь можно проще решать вопросы.
Он рассказывал, что еще в 90х годах ХХ века покупал свою первую машину в США. В ходу еще были банковские чеки. Он выбрал машину, выписал чек, забрал ключи. Менеджер его поблагодарил за покупку и попрощался. Мой знакомый задал вопрос:
- Но ведь вы не знаете, есть ли деньги на моем счету. Вдруг вы не сможете получить средства по этому чеку?
Менеджер рассмеялся и ответил:
- Такого не может быть, или вас сразу же арестуют.
Логично и очень просто. Есть чему поучиться.





2022.jpg


Еще статьи