Банк не заметил иностранное участие в сделке

Обратилась агент по недвижимости. Ее клиенты выбрали земельный участок с домом и гаражом. Покупали за собственные средства и с небольшим ипотечным кредитом у продавца (российского ЗАО).
Предыстория такая: продавец купил землю в 2017 г, сам возвел дом в 2019 г., зарегистрировал право собственности. В 2026 г. решил недвижимость продать.
Банк одобрил принятие в залог объекта недвижимости, одобрил заем покупателю.

Риелтор насторожилась, когда узнала, что в учредителях ЗАО 46 % принадлежит российскому АО, а остальные 54% распределены между акционерами из Германии (несколько юридических лиц).

Вопрос об иностранном участии, и о том, как оно влияет на сделку предлагаю разделить на две части:
- как совершить сделку?
- что будет, если Регистратор не заметит иностранное участие из-за закрытой структуры продавца (ЗАО) и право перейдет?

По вопросу №1 на сайте Росреестра есть подробная инструкция. Исходя из нее, наш продавец не попадает под перечень лиц, которые могут совершать сделки без решения Правительственной комиссии, т.к. отсутствуют документы о том, что его бенефициары – граждане России. Если же такие документы имеются, их все равно нужно раскрыть (нужна квитанция ФНС России о приеме электронного документа). Получается, помимо обычных документов нужны сведения о контроле над продавцом российскими юридическими или физическими лицами и квитанция ФНС России о приеме электронного документа о раскрытии данных сведений. Продавец сначала раскрывает данные сведения, а потом предоставляет информацию об этом регистратору.
Если же продавец не находится под контролем граждан России и\или не хочет раскрывать эти сведения в ФНС, то на сделку нужно согласие Правительственной комиссии. Порядок подачи документов здесь. На моей практике, правда, ни разу такое согласие комиссия не давала.

По вопросу №2: если регистратор не заметит иностранное участие, если на сделку дополнительные документы не будут предоставлены и право нам перейдет, то, скорее всего, при любом споре сделку признают ничтожной. Я не одинок в таком мнении.  

Вывод: поскольку на сделку все же требуется решение Правительственной комиссии, а его нет и не будет, я бы от сделки отказался.

Но что же банк?
Кредитор сообщил, что "о структуре владения продавца документы запрашивать не нужно". Ответ мотивировал внутренними правилами. Резюмировал: ипотеку вам одобрили, покупайте спокойно.
Конечно, я не знаю, стал бы кто-либо в будущем оспаривать сделку, но уверен, что все неприятности достались бы заемщику, а не кредитору. От этих неприятностей риелтор и уберегла клиента. Со мной только посоветовалась.
Это все - к вопросу о необходимости привлечения риелтора к сделке.
Учитывая, кстати, что риелтор зарабатывает в основном на самой сделке, агент еще и себе в убыток действовала, но – в интересах клиента.

Еще статьи