Администрация Самары против покупателей недвижимости

Только что я проиграл первую инстанцию в одном любопытном и важном для меня судебном процессе. Небольшой анализ произошедшего.

В 2020 г. между департаментом управления имуществом г. Самары и неким обществом с ограниченной ответственности был заключен договор аренды в отношении нежилого помещения площадью 285 кв.м., расположенного в Самаре. По этому договору департамент сдал в аренду муниципальную собственность.
В дальнейшем указанное помещение было продано городом тому же арендатору по договору купли-продажи от 2022 г. Давайте условно называть этого нового собственника помещения покупателем №1.

Далее, по договору купли-продажи от 2023 г., который был заключен между покупателем №1 и покупателем №2, права на недвижимость перешли физическому лицу.
До сделки покупатель №2 получила правовое заключение известной в Самаре риелторской фирмы о том, что «оснований, способных с высокой долей вероятности привести к утрате права, не имеется».
Покупатель №2, оформив права в ЕГРН, обратилась к администрации района и совершенно официально разделила купленное помещение на семь отдельных офисов, которые были в дальнейшем проданы покупателям №3.

У меня имеются доверенности от нескольких покупателей №3. Это - физические лица, жители Самары, которые никакого отношения не имеют ни к администрации города, ни к компании-арендатору.
У всех них:
- совершенно понятные, ясные документы о происхождении денег, за счет которых они покупали свои маленькие офисы;
- все они, согласно п.6 ст. 8.1 ГК РФ, руководствовались данными ЕГРН, когда собирались покупать недвижимость. У всех сохранились выписки, полученные до сделки, и никаких обременений выписки не содержали;
- расчеты за недвижимость происходили в безналичном порядке, по рыночной цене, указанной в договорах купли-продажи;
- с даты регистрации права покупатели №3 оплачивают налоги на имущество, коммунальные платежи, используют купленные помещения открыто и по назначению.

Далее, администрация Самары, выждав пять лет (!) с даты заключения договора аренды и более чем три года от даты первой продажи, подала иск в Кировский суд Самары. Администрация просила признать недействительным договор аренды и все последующие сделки, просила вернуть помещение в собственность города, прекратив право собственности покупателей №3.

Свои требования Самара мотивировала тем, что:
- изначальному арендатору помещение предоставили без конкурса только потому, что он собирался вести медицинскую деятельность в спорной недвижимости, а арендатор ее, якобы, не вел, чем обманул городские власти;
- арендатор «воспользовался правом выкупа в обход торгов»;
- поведение ООО «противоречит основам правопорядка» из-за аффилированности (связи) компании с начальником местного отдела приватизации.

Представляя в суде покупателей №3 я обратил внимание участников дела на ряд нестыковок в позиции истца.

В первую очередь мы заявили о том, что согласно ст. 181 ГК РФ сроки исковой давности составляют один год и три года, в зависимости от оснований иска. Исковое заявление подано с пропуском всех сроков давности, при этом ходатайств о восстановлении срока давности истцом не было заявлено.

Кроме того, мы изначально указывали, что если и существовала связь ООО с работником муниципалитета, то истец не лишен права взыскивать ущерб непосредственно со своего работника. Вместо этого истец стал восстанавливать свои права за счет горожан, которые никакого отношения ни к истцу, ни к его работнику не имеют.

Я ссылался также на очевидный, как мне кажется, довод: нецелевое использование помещения арендатором, если оно имело место, это лишь основание для расторжения договора аренды, но точно не основание для признания договора аренды ничтожным.

В ходе процесса мне очень трудно было понять позицию юристов администрации, которые оспаривали уже прекращенный договор аренды. Согласно правилам ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Прекращенный договор аренды ничьи права нарушать не может, поскольку обязательства по нему уже прекратились.

Мы также обращали внимание участников дела на то, что с даты начала арендных отношений в 2020 г. контроль за имуществом, переданным в аренду, администрация города не осуществляла, хотя обязана была это делать (согласно своим же нормативным документам). Актов проверок переданного в аренду имущества истец не представил. При этом истец действовал таким образом, что демонстрировал всем участникам гражданского оборота: отношения по аренде и последующей купле-продаже являются законными.
Об этом говорил приказ истца о приватизации нежилого помещения от 2022 г., который на дату покупки имущества ответчиками действовал, не был оспорен или отменен. Имелось также в деле и письмо департамента управления имуществом г. Самары от 2022 г. о том, что «комиссия пришла к выводу, что представленные обществом документы соответствуют предъявляемым требованиям, задолженности по арендным платежам перед собственником арендатор не имеет, арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании по состоянию на 15.02.2022 г. непрерывно более двух лет, и арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества».
Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В данном случае у покупателей №3 были основания полагаться на действительность заключенных городом договоров, т.к. город не расторгал и не оспаривал названные сделки к дате покупки имущества ответчиками. Более того, все последующие действия муниципальных органов подтверждали законность перехода права (эстоппель).

Ну и, конечно, мы с первого заседания говорили, что в исковом заявлении не указано ни одного правового основания «недействительности» правоустанавливающих договоров покупателей №3. При этом требований о виндикации истец не заявлял, что было явной процессуальной ошибкой юристов истца.
Мы опирались на свежую практику ВС РФ по ст. 302 ГК РФ, по которой при добросовестности финального собственника имеет значение воля первоначального продавца на продажу: была она или ее не было. В данном случае воля города на отчуждение спорной недвижимости, конечно, имелась. Более того, выразить волю на продажу помещения в бОльшем объеме, чем выразил истец, просто невозможно: городом были совершенны абсолютно все действия, которые должен был совершить продавец при продаже, включая получение денег от покупателя.
Таким образом, нельзя сказать, что имущество «выбыло из владения истца помимо его воли». В похожей ситуации ВС РФ в определении по делу № 89-КГ24-14-К7 от 18.03.2025 г. отменил решения нижестоящих инстанций и сохранил право собственности за добросовестным приобретателем имущества. Также ВС РФ указал в названном определении, что недействительность первой сделки автоматически не приводит к недействительности всех последующих сделок.

Несмотря на перечисленные нестыковки в позиции г. Самары, решением Кировского суда г. Самары по делу № 2-4624/2025 от 26.03.2026 г. требования были удовлетворены в полном объеме. Право собственности моих клиентов должно прекратиться, если судебный акт вступит в силу.

Причем в решении не было названо ни одной причины, по которой сторона истца не может заявить иск к своему работнику в рамках гражданского или уголовного дела.

В целом, составленный крайне небрежно иск оказался удовлетворен, а в отношении покупателей №3 суд указал следующее: «доводы стороны ответчиков, что ответчики по оспариваемым договорам купли-продажи являются добросовестными приобретателями нежилого помещения являются несостоятельными, поскольку в силу положений гражданского законодательства недействительность сделки определяется наличием пороков на момент ее совершения. Добросовестность одной из сторон не устраняет таких пороков и не может служить основанием для признания сделки действительной».

Таким образом, без виндикации, проигнорировав все до единого признаки добросовестности финальных собственников, суд вынес решение о прекращении прав граждан на купленное ими имущество.

Мы подали жалобу, конечно, но в целом… Если бы я пришел в суд с таким иском, с каким пришли юристы г. Самары, то мне бы сказали не позориться и почитать учебник Гражданского права за третий курс, где описаны последствия недействительности первой сделки из нескольких. В случае же, когда требования заявила городская администрация – оказалось, и так сойдет. Какая уж тут состязательность в процессе.

По логике суда, за злоупотребления работников муниципалитета должны платить не сами работники, а обычные горожане.

Понятно, что расхищение муниципальной собственности нужно и предотвращать, и если все же состоялось – устранять последствия. Вопрос, за чей счет.
Обидно, что очень похожие процессы в Москве удается выигрывать, а в моей родной Самарской области получил такое вот решение…

Ждем апелляции.

P.S.
А теперь еще одна деталь.
Спорные помещения - нежилые, и в случае утраты права никакой выплаты из казны собственникам не положено.
Помните я говорил, что местные риелторы до второго перехода права давали заключение о безопасности сделки? Хорошее, кстати, заключение - я с ним полностью согласен.
Так вот. Если покупатели окончательно проиграют судебный процесс, угадайте, к кому могут быть заявлены претензии?

Еще статьи