03.10.2026

Ведомые продавцы против риелторов

Риелторы мне периодически пишут: мы продолжаем проигрывать судебные споры "ведомым продавцам", все ещё теряем жилье. Мол, как так и почему? 

"Гранат говорит, что обычно выигрывает такие процессы за покупателей, а мы - проигрываем". 

Так я, как правило, за обычных покупателей выступаю в суде - в этом дело. Их проще защищать. Вы видели, что ВС РФ летом выпустил про сделки ведомых с риелторами? Если не видели - почитайте вложение. Агенты по недвижимости теперь - пораженная в правах категория. Они должны на расстоянии распознавать заблуждение и обман продавца. В целом, применение 178 ГК РФ к этим делам даже комментировать не хочу.

Тематический обзор
Верховного Суда Российской Федерации
от «1» июля 2026 года № 15А/2026
№ 12/2026

Извлечения

2. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно для участника сделки принимая во внимание особенности его положения, состояния здоровья, значения для него оспариваемой сделки.
Е. (продавец) обратилась в суд с иском к П. (покупатель) о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи квартиры, ссылаясь на то, что она не собиралась продавать квартиру, в момент совершения сделки ее воля была подавлена в результате мошеннических действий третьих лиц, она заблуждалась относительно существа и природы сделки. По данному факту было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Е. отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих ее нахождение при заключении сделки под влиянием существенного заблуждения, при котором она не была способна понимать природу сделки, влекущую прекращение права собственности на квартиру. Не установив в ходе судебного разбирательства, что поведение Е. вызывало объективные сомнения в понимании ею характера совершаемых действий, суд первой инстанции отклонил доводы истца о недостаточной осмотрительности П. при заключении сделки.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Е. и о признании недействительным заключенного между Е. и П. договора купли-продажи квартиры на основании статьи 178 ГК РФ, суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права. Определяя круг юридически значимых обстоятельств, суд первой инстанции не учел, что необходимым условием для действительности сделки являлось выяснение вопроса о наличии или об отсутствии обстоятельств, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах либо создать видимость воли при ее отсутствии.
Суд апелляционной инстанции принял во внимание в качестве дополнительного доказательства заключение назначенной им по делу стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, учел обстоятельства, предшествовавшие совершению сделки, установленные в том числе в рамках уголовного дела, возбужденного по факту мошенничества, совершенного в отношении Е., и пришел к выводу, что заблуждение истца было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, на момент совершения сделки Е. имела искаженное представление о существе сделки и заблуждалась относительно значения своих действий.
Судом апелляционной инстанции также учтены обстоятельства того, что на момент совершения Е. (истец, продавец) сделки по отчуждению квартиры, являющейся для нее единственным жильем, она была одинокой пожилой женщиной и не имела близких родственников на территории Российской Федерации, продажа квартиры осуществлялась по цене, значительно ниже рыночной.
Давая оценку поведению покупателя П. в соответствии с пунктом 5 статьи 178 ГК РФ, суд апелляционной инстанции отметил, что П. является директором агентства недвижимости, то есть профессиональным участником рынка недвижимости, оказывающим риелторские услуги, вследствие чего был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи, и мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.
Кассационный суд общей юрисдикции оставил без изменения апелляционное определение суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не усмотрела оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и кассационного суда общей юрисдикции об отмене решения суда первой инстанции и о принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Е. к П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

7.

Сделка купли-продажи квартиры, совершенная потерпевшим (продавцом) под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что другой участник сделки (покупатель) знал или должен был знать об обмане.

Н. (продавец) обратилась в суд с иском к Г. (покупатель) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что сделка заключена ею под влиянием обмана.

Решением суда первой инстанции исковые требования Н. удовлетворены.

Пунктом 2 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

При разрешении спора судом установлено, что 6 марта 2023 г. между Н. (продавец) и Г. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. Право собственности Г. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 13 марта 2023 г. Спорная квартира покупателю продавцом фактически передана не была.

В соответствии с постановлением следователя от 18 марта 2023 г. Н. признана потерпевшей по уголовному делу.

По приговору суда С. (мошенник) признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ. Данным судебным актом установлено, что в период с 20 февраля по 17 марта 2023 г. С., выдавая себя за сотрудника правоохранительных органов, Центрального банка Российской Федерации и демонстрируя документы, имеющие реквизиты соответствующих органов, убедил Н. в том, что она стала жертвой мошеннических действий со стороны неизвестных лиц в отношении принадлежащей ей квартиры, в результате чего Н. якобы лишилась права собственности на квартиру. С. убедил Н., что для сохранения квартиры, возвращения права собственности она должна совершить сделку купли-продажи квартиры под его контролем с гарантией того, что после заключения сделки спорная квартира будет лишена каких-либо залоговых обременений, вернется в собственность Н. В связи с этим Н., действуя под влиянием обмана, под руководством С. обратилась в риелторское агентство, заключила договор на риелторское обслуживание, после чего при посредничестве сотрудников агентства совершила с Г. сделку купли-продажи квартиры.

Удовлетворяя исковые требования Н., суд первой инстанции учел разъяснения, содержащиеся в пункте 99 постановления Пленума ВС РФ о применении раздела I части первой ГК РФ, и пришел к выводу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным на основании пункта 2 статьи 179 ГК РФ, поскольку сделка была заключена Н. под влиянием обмана со стороны С.

Суд отверг доводы Г. (покупателя) о том, что он находился в неведении относительно того, что Н. совершает сделку под влиянием обмана, поскольку они опровергаются приговором суда, которым установлен факт посредничества в осуществлении сделки, совершенной Г. и Н., одной и той же организации – риелторского агентства, которое фактически действовало в интересах неустановленного лица, вводившего Н. в заблуждение и требовавшего от нее заключения договора купли-продажи квартиры именно при посредничестве указанного риелторского агентства. Факт посредничества этой организации в совершенной сделке в данном случае суд признал основанием считать наличие у Г. (покупателя) сведений об обмане Н.

Еще статьи