Споры с мэрией о выморочных квартирах

В России серьезно изменилась судебная практика, касающаяся воровства «выморочных» квартир. Само воровство, конечно, продолжается, но вот его последствия для покупателей жилья теперь другие.
Немного истории.
В обзоре за 2011 г. (п. № 7) рассказывалось о технологии воровства квартир, которые остаются пустыми после смерти одиноких граждан. В описанной схеме по фальшивым судебным решениям данные квартиры оформлялись на фиктивных собственников, а затем продавались. Недобросовестные сотрудники одного из муниципальных департаментов и сотрудники Росреестра по этой схеме уводили выморочное жилье, оформляли на себя и продавали.
Иная по оформлению, но та же по своей сути история разбиралась в обзоре за 2012 в п. 4. В этой более масштабной по размаху истории нескольких судей признали виновными по ст. 159 УК РФ (мошенничество), ст. 305 УК РФ (вынесение неправосудных решений) и др. составам. Приговором было установлено, что за два года «работы» судьям удалось присвоить множество квартир. Названные судьи были осуждены Верховным судом России к длительным срокам заключения. Для покупателей таких квартир самым неприятным было то, что судебное решение, правоустанавливающее для преступников, было настоящим. Неправосудным, но настоящим.
Так, злоумышленники в ходе искового производства фальсифицировали заявление о приватизации для неприватизированных квартир, подделывали завещание, а в качестве истцов привлекали лженаследников – однофамильцев. Сообщники-судьи закрывали глаза на возможные нестыковки в документах и выносили нужное решение, иски удовлетворяли. Если же квартира, на которую мошенники положили глаз, оказывалась к моменту смерти одинокого горожанина уже приватизированной, то «лженаследник» направлял исковое заявление в суд с просьбой восстановить пропущенный им срок для принятия наследства и признать за ним право собственности на квартиру. Понятно, что проходило и это.
С подобными историями я сталкивался неоднократно. Каждый раз все эти сюжеты объединяло то, что после вынесения приговора муниципалитет обращался в суды с исками о возврате незаконно изъятых из муниципальной собственности квартир. Реальными пострадавшими от данной схемы становились совершенно посторонние люди - непричастные покупатели квартир.
В обзоре за 2012 г. я акцентировал внимание, что при реализации последней схемы в архиве соответствующего суда находилось подлинное, вступившее в законную силу решение, которое подтверждало права продавца. Именно поэтому при оценке рисков по сделке такую схему почти невозможно выявить до покупки квартиры.
Покупателям недвижимости, которая некогда оформлялась по судебному акту, во многих случаях я рекомендовал приобретать полисы титульного страхования. Но всегда было неясно, на какой срок следует производить страхование? Невозможно предсказать, когда преступление против муниципалитета будет обнаружено, и когда город предъявит иск о возврате квартиры.
Только в 2017 г., наконец, ситуация начала меняться к лучшему.
В Постановлении КС РФ от 22.06.2017 № 16П описана очередная «московская» история.
Приговором Московского городского суда, вступившим в законную силу 5 ноября 2013 года, установлено, что группой лиц поддельным документам нотариусом города Москвы 21 июня 2007 года на имя некой В.А. Соколовой было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году, не имея наследников ни по завещанию, ни по закону. Данное жилое помещение однофамилицей умершего неоднократно продавалось.
(Как мы видим, сюжет тот же самый, с годами не меняется).
В дальнейшем Москва обратилась к собственникам квартиры А.Н. Дубовцу, Н.А. Дубовец об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Решением Никулинского районного суда города Москвы от 26 мая 2015 года требования были удовлетворены: спорное жилое помещение истребовано из владения А.Н. Дубовца, постановлено выселить из него А.Н. Дубовца и Н.А. Дубовец, решением признано право собственности города Москвы на квартиру.
Решение обжаловалось вплоть до Верховного суда, но осталось в силе.
Удовлетворяя исковые требования Москвы, суд первой инстанции сослался на то, что спорное жилое помещение является выморочным имуществом, выбыло из владения города помимо воли собственника в результате противоправных действий третьих лиц и на основании статей 301 и 302 ГК Российской Федерации подлежит истребованию из владения А.Н. Дубовца. По мнению Московского городского суда, доводы о добросовестности приобретателя жилого помещения не имеют правового значения, поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Строго говоря, по тексту ст. 301, 302 ГК РФ добросовестность покупателя действительно в этой ситуации не имеет правового значения.
Тем не менее, Конституционный суд в названном постановлении указал на ряд обстоятельств, которые должны учитываться при решении такого спора.
В витиеватых формулировках КС РФ признается, что переход выморочного имущества в собственность города происходит независимо от государственной регистрации права собственности, и независимо от совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства (ст. 1151 ГК РФ). При этом КС РФ указывает, что это обстоятельство не отменяет требования о государственной регистрации права собственности муниципалитета.
КС РФ отмечает, что «бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц. При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права».
Более того, впервые в отечественной судебной практике появились следующие строки: «проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества … зачастую существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы».
В резолютивной части КС РФ решил: «признать положение пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствующим Конституции России в той мере, в какой оно допускает истребование … из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом - своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество».
Соответственно, виндикация выморочных квартир по ст. 302 ГК РФ с 2017 г. несколько ограничена Конституционным судом. Во всяком случае, она ограничена тогда, когда речь идет о разрушении «старых», выходящих за пределы сроков исковой давности, сделок.
Конечно, это шаг в верном направлении.
Может быть, когда-нибудь в России мы даже увидим судебную практику, по которой все будет вообще предельно просто: если государство признало переход права законным и зарегистрировало его, то при разрушении сделки судом этого же государства оно и должно компенсировать потерпевшему все убытки. Получая, конечно, соответствующее право регресса и иные «привилегии» потерпевшего.
Но, конечно, до такой судебной практики нам еще очень, очень далеко

www.granatmaxim.ru

Еще статьи