Семинары в Самаре и Москве в марте 2019 г.

По традиции приглашаю к живому общению на семинарах, которые пройдут:  

- 20 марта 2019 г. в Самаре (сайт организаторов);
- 28 марта 2019 г. в Москве (сайт организаторов). 

Я очень постараюсь, чтобы было интересно.
Тема традиционная - мошенничества с недвижимостью и способы противодействия жуликам.

Почти весь материал, по которому будем работать, уже просужен (получены судебные решения). 





























Материалы к семинарам

- Мы его просили уйти, а он не уходит.

    - Да, - сказал Коршунов.

    Милиционер подошел к Мышину.

    - Вы,  гражданин,  зачем  тут лежите?  -

сказал милиционер.

    - Отдыхаю, - сказал Мышин.

    - Здесь, гражданин, отдыхать не годится,

-  сказал милиционер. 

-  Вы где, гражданин, живете?

    - Тут, - сказал Мышин.

    - Где ваша комната?  -  спросил милиционер.

    - Он прописан в нашей квартире,

а комнаты не имеет, - сказал Кулыгин.

    - Он даже кровати не имеет и валяется на голом полу.

Д.Хармс, «Победа Мышина»

ОБЗОР МОШЕННИЧЕСТВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

за 2019 г.

тринадцатый, ежегодный

1.

В обзоре мошенничеств за 2008 г., в п. 2 (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2008/#2), я разбирал технологию, которую создали трое бывших студентов юрфака, компания из закадычных друзей-двоечников. Учились они через пень-колоду, но мозги у всех троих работали неплохо.

Речь шла о том, что у одного из этих ребят имелась квартира. В 2007 г. он выдал доверенность на сделки с жильем второму участнику схемы. Последний продал жилье третьему участнику аферы. Для имитации реальности сделки денежные средства были зачислены со счета «покупателя» на счет «продавца». При этом сделка совершалась по уже отменной доверенности, чего Росреестр, конечно же, не заметил – реестра отмененных доверенностей (http://reestr-dover.ru) еще не было, да даже и сейчас регистратор этим сайтом не пользуется.

В дальнейшем от бывшего собственника к «покупателю» поступил виндикационный иск, и суд требования удовлетворил - вернул квартиру собственнику. Затем от «покупателя», потерявшего жилье, к лицу, действовавшему по доверенности,  последовал иск о взыскании денежных средств. Данный иск также был удовлетворен судом, но решение не было исполнено из-за невозможности исполнения (у должника не было денег).

Таким образом, действиями друзей был сформирован пакет документов, из которого следовало, что:

- «покупатель» приобрел квартиру и заплатил за нее цену в полном объеме;

- позже он лишился жилья в результате предъявления к нему виндикационного иска;

- он, как «добросовестный покупатель», в силу объективных причин не смог получить свои деньги назад.

Затем этот «потерпевший» в силу ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» потребовал и получил от России компенсацию за утрату права собственности на жилое помещение в установленном законом размере – в сумме один миллион рублей.

Знаю, что в 2007-2008 г. эта ситуация дважды моделировалась, исполнялась друзьями лично и через управляемых ими лиц. В те годы миллион, возникший «из воздуха», казался очень заманчивым, и игра стоила свеч.

Как это ни странно, но упомянутая норма закона (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним») действует и в настоящее время, даже после принятия закона «О государственной регистрации недвижимости».

Сейчас, в 2019 г., закон все еще звучит так:

«1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей».

Конечно, данная норма вводилась не для обогащения жуликов-заговорщиков, а с целью защиты прав настоящих потерпевших. Правда, на практике выяснилось, что потерявшему жилье человеку далеко не просто получить даже и эту небольшую компенсацию. Мне неизвестен ни один случай, чтобы данная выплата производилась Россией добровольно - взыскивать ее всегда приходится через суд. Трое товарищей не стали исключением, они тоже судились за свою компенсацию (выиграли процесс).

Правоохранительные органы не очень заинтересовались описанной историей. Знакомые сотрудники отвечали мне:

- Что ты хочешь? Этот «организатор» получил деньги из казны по решению суда, значит, получил деньги законно.

При всей очевидности мошенничества у меня не было причин добиваться справедливости.

Впрочем, выводы для себя я сделал: при должной настойчивости данная норма закона работает. Поэтому несколько раз, когда ко мне обращались люди, окончательно и безнадежно проигравшие свои судебные процессы, я рекомендовал им воспользоваться данной нормой закона.

Конечно, человек, потерявший на сделке, к примеру, пятнадцать миллионов рублей, не слишком заинтересован в том, чтобы судиться с Россией за миллион. Но, если речь идет о провинции, и если, например, стоимость утраченного жилья составляла полтора миллиона рублей, то компенсация в миллион кажется уже довольно весомой. Пусть обратиться за компенсацией можно только спустя год, пусть за нее придется судиться, все равно эта перспектива вселяет надежду в потерпевшего, т.к. миллион – значительная часть того, что он потерял.

Впрочем, законодатель решил данную ситуацию изменить.

С 01.01.2020 г. действие названной нормы закона прекращается, и вступает в силу ст. 68 нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая принята и будет действовать в следующей редакции:

«1. Физическое лицо - собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее - однократная компенсация).

2. Однократная компенсация лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного в части 1 настоящей статьи имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:

1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;

2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц.

3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион рублей.

4. Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией в соответствии с настоящей статьей сумм».

Давайте-ка разберемся, что с начала 2020 г. мы будем иметь.

Мошенничества, подобные описанному №2 за 2008 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2008/#2) теперь точно уйдут в прошлое. При этом положение настоящего потерпевшего, который по каким-то причинам потерял жилье или деньги, резко ухудшится.

Если раньше такой настоящий потерпевший должен был в течение года предпринимать попытки взыскать деньги с жулика, и, если все они оказывались неудачными, пострадавший мог требовать компенсацию с казны.

Теперь, чтобы потребовать такую компенсацию, потерпевшему нужно, чтобы его должник… умер.

Видимо, до этого момента у потерпевшего было недостаточно мотивов для расправы с ненадежным контрагентом, и государство решило добавить еще один.

Получается, если сторона по договору купли-продажи недвижимости не возвращает вам деньги, то вы совершаете убийство… и получаете из казны приз - миллион рублей.

Вы можете спросить: а если я не хочу убивать продавца квартиры, которую у меня отобрали судебным решением?

А, ну тогда все просто. Тогда Российская Федерация вам миллион рублей не даст.

Не верите?

Перечитайте еще раз ст. 68 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Я тоже очень удивился,  когда первый раз прочел.

2.

А богачи-то и есть самые настоящие грабители. Только грабят они нас, прикрываясь законами, которые сами придумывают.

А какая, скажите, разница, по закону меня ограбят или не по закону?

Н.Носов, «Незнайка на Луне»

В п.9 за 2017 г. (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/ipotechnaya_amnistiya_chto_imeem_na_praktike/) я довольно подробно разбирал тему так называемой «ипотечной амнистии».

Анализу тогда подвергался неприятный инцидент, в котором риелтору было дано поручение по продаже дома, это поручение агент выполнил, но в итоге финансовые последствия для собственника недвижимости оказались негативными. В той ситуации заложенную недвижимость было лучше не продавать, т.к. в итоге невыплаченный долг по ипотечному кредиту остался погашен не полностью. Вместо того, чтобы спокойно ждать торгов, собственник организовал продажу недвижимости, так как получил от риелтора неверную консультацию. Выяснилось позже, что агент по ошибке ссылался на отмененную редакцию п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» и случайно дезинформировал своего клиента.

В начале 2019 г. я наблюдал ситуацию прямо противоположную, но не менее болезненную для заемщика.

Началось с того, что индивидуальный предприниматель остро нуждался в деньгах для развития своего дела. Потребительский кредит его проблему решить не мог, а бизнес-кредитование оказалось для него недоступным – в кредите ему отказало несколько банков.

В собственности у предпринимателя находилась квартира большой площади стоимостью около 16 млн. рублей. Предприниматель принял решение заложить данное жилье и таким образом получить кредит. Вскоре им был оформлен ипотечный кредит на сумму в 7 млн. рублей под  залог уже имеющегося жилья – названной квартиры.

К сожалению, организованное им предприятие оказалось менее выгодным, чем он рассчитывал, и предприниматель стал допускать просрочки по ежемесячным выплатам. Банк обратился с иском в суд.

Районный суд, вынося решение, руководствовался оценочной стоимостью квартиры в 12 миллионов  (согласно имеющемуся в распоряжении судьи отчету судебной экспертизы). Далее арифметика получилась совершенно разбойная, но «в полном  соответствии с законом». Полюбуйтесь сами.

Согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», «начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика».

Соответственно, стартовая цена торгов составила всего 9 600 т.р. (то есть 80 % от 12 миллионов).

Поскольку, как водится в России, первые торги не состоялись, в соответствии с п. 3. ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена заложенного имущества была снижена дополнительно на пятнадцать процентов (получилось 8 160 т.р.).

Повторные торги один из аффилированых с банком участников сорвал. Назвал максимальную цену, в установленный законом срок полную сумму не оплатил, и даже потерял внесенный задаток. Но во всем этом был смысл - ему приглянулась квартира в центре города, и он мог купить ее еще дешевле, чем 8 160 т.р.

Согласно правилам п.4. ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», «в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися… залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах».

Вышло, что квартира досталась банку по цене в 7 200 т.р. (что составляет как раз 75% от стартовой цены в 9 600 т.р.).

Почти сразу за эту же сумму в 7 200 т.р. бывший участник торгов приобрел квартиру у банка, в котором работает его родственница. Очень выгодная получилась сделка.

А как же наш предприниматель?

Его долг, согласно судебному решению, к дате рассмотрения дела судом составил 7 634 т.р. К моменту, когда банк оставил за собой нереализованное на торгах имущество, сумма долга выросла до 8 401 т.р. (поскольку кредитный договор судом расторгнут не был, договорные проценты, в т.ч. штрафные неустойки, продолжали начисляться).

Предпринимателю неоткуда было взять 8 401 т.р., но он рассчитывал, что банк, забирая квартиру, по крайней мере, полностью спишет его долг.

Предприниматель так думал, потому что буквально пару лет назад покупал свою квартиру за 16 миллионов рублей, и так как он рассчитывал на названную поправку «об ипотечной амнистии».     

Его надежды были необоснованны.

Кредитное учреждение вычло из долга предпринимателя в 8 401 т.р. стоимость принятого банком имущества в размере 7 200 т.р., и потребовало погашения остатка долга в сумме 1 201 т.р.

Применить п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», который еще называют «поправкой об ипотечной амнистии», банк отказался.

При внимательном прочтении названной нормы закона становится понятна позиция банка. Закон гласит: «если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя».

Банк обоснованно указал, что кредитные деньги представлялись под залог имеющегося жилья, а не для «целей приобретения жилого помещения». Соответственно, формально условия для списания остатка долга в сумме 1 201 т.р. не наступили.

В итоге предприниматель потерял жилье и остался с непогашенным долгом в сумме 1 201 т.р. Ничего сделать в этой ситуации уже нельзя.

Жаль, что он не спохватился раньше. Конечно, ему нужно было самому продать квартиру - нельзя было дожидаться торгов. В этом случае у него, даже несмотря на прошедшее падение цен, остались бы на руках какие-то деньги, и его долг перед банком  был бы полностью погашен.

Получается, что эта история полностью противоположна прежней (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/ipotechnaya_amnistiya_chto_imeem_na_praktike/), когда, напротив, никаких действий заемщику предпринимать было  не нужно.

Обоих потерпевших роднит лишь то, что каждый из них, принимая решение относительно своего имущества, сэкономил на юридической консультации. Обращение к юристам постфактум не принесло результата.

Являются ли в рассмотренном эпизоде действия банка мошенническими? Думаю, что да. То обстоятельство, что эти действия узаконены, самой сути не меняет: за долг в 8 миллионов рублей банк «отжал» квартиру ценой в 15 - 16 млн.

Причем, подобного рода действия банков встречаются все чаще.

Мало того, в 2016-2019 г. я несколько раз становился свидетелем того, что «в связи с падением цен на недвижимость» по уже просуженному долгу банк попросит суд пересмотреть уже вынесенное решение в части определения стартовой цены. Кредитор обращается в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения (434 ГПК РФ) и просит снизить начальную продажную цену. Если такое заявление удовлетворяется, то конечные цифры для заемщика становятся еще более грустными.

Такие судебные решения, такие калькуляции - просто карикатура, изображающая власть капитала. К сожалению, такие «иллюстрации» встречаются не в журналах, а в судебных решениях, которые выносятся именем Российской Федерации.

3.

Существует миф о том, что кредитные учреждения всегда самостоятельно оценивают риски приобретения недвижимости, под залог которой выдают заемные деньги. Есть также мнение, что покупка недвижимости при помощи кредитных средств уберегает от сделки с продавцом-банкротом.

На мой взгляд, вера в то, что банки отфильтровывают «опасные» объекты в интересах заемщиков противоречит здравому смыслу, и вот почему:

- в России ипотечных сделок с семизначной рублевой ценой довольно много. Сильно сомневаюсь, что при семизначной цене объекта сотрудники банка станут без отдельной, дополнительной оплаты вдумчиво изучать документы продавца и историю приобретаемого объекта;

- кредитному учреждению, в общем-то, судьба объекта безразлична из-за титульного страхования, к которому банк почти поголовно толкает заемщиков. При этом в страховом полисе обычно выгодоприобретателем указывают не покупателя, а банк;

- все проблемы, сопутствующие покупке, достаются собственнику, а не залогодержателю. Интересы последнего, напротив, защищены страхованием, нескончаемым объемом господдержки и огромностью банковского капитала. У покупателя нет ни того, ни другого, ни третьего.

Все эти факторы вместе приводят к тому, что между собой очень слабо связаны желание покупателя приобрести объект без серьезных проблем и банковский «андеррайтинг».

Но давайте на конкретном примере.

Согласно выписке из ЕГРН, некая Ксения  в 2009 г. приобрела в собственность квартиру. В последующие пять лет Ксения наделала долгов.

В 2014 г. было вынесено решение  по  делу  №  2-4072/2014 в Автозаводском районном суде г. Тольятти, согласно которому с Ксении было взыскано в пользу истца 22 миллиона  рублей.

В 2015 г., уже после вынесения названного решения, Ксения подарила свое жилое помещение отцу - Петру Дмитриевичу.

Петр Дмитриевич, получив дар, постарался поскорее от него избавиться. В 2016 г. он нашел покупателя, наивность которого была достаточна для совершения сделки.

Отмечу: сведения о долгах прежнего собственника (Ксении) и обо всей этой нехитрой истории имелись в открытом доступе. Любой желающий мог получить информацию с сайта районного суда (по месту жительства Ксении) и с сайта судебных приставов-исполнителей. В совокупности с выпиской ЕГРН об истории перехода права эти данные «кричали» о том, что приобретение квартиры обернется головной болью для покупателя. Ведь предбанкротное состояние продавца часто маскируют именно так - оформляя недвижимость на промежуточного, управляемого собственника (например, см. здесь http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_uvesti_kvartiru_iz_pod_aresta_/).

Тем не менее, покупатель квартиры Анатолий больше изучал саму квартиру, чем документы. Его не смутило даже то обстоятельство, что продавец Петр Дмитриевич попросил занизить в договоре стоимость квартиры в три (!) раза.

Анатолий не располагал полной суммой и обратился за кредитом в ПАО «ВТБ-24». Подав кредитную заявку, он также попросил банковских служащих изучить выбранную им квартиру, т.к. просьба продавца занизить цену все же показалась ему подозрительной.

ПАО «ВТБ-24» в ответ сообщило, что найденный объект «одобрен к кредитованию». Занижение цены также не стало поводом для беспокойства. Будущему заемщику лишь было рекомендовано приобрести титульное страховое покрытие в аффилированной банку страховой компании.

Анатолий согласился купить страховой полис, видимо, не обратив внимания, что страховка по риску утраты права собственности была оформлена только на сумму кредита (1/6 от реальной стоимости сделки), а не на полную стоимость квартиры. Анатолий также не обратил внимание, что получатель страховой выплаты, согласно полису – банк, а не он сам. В итоге неосторожная покупка с кредитными средствами ПАО «ВТБ-24» состоялась.

Между тем Ксения не спешила возвращать 22 миллиона рублей своему кредитору, и в 2017 г. взыскатель обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании Ксении банкротом. Кроме того, финансовый управляющий в рамках этого же дела стал оспаривать совершенную Ксенией в 2015 г. сделку (дарение в пользу отца), ссылаясь на то, что уже задолго до совершения этой сделки девушка отвечала всем признакам неплатежеспособности.

Управляющий в поданном заявлении указывал, что, отчуждая недвижимость безвозмездно, Ксения предприняла попытку вывести имущество из-под взыскания. В основании его требований была указана норма п.  1  ст.  61.1  ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В данном конкретном случае покупателю Анатолию, после многомесячного судебного процесса, который он проводил за собственный счет, удалось сохранить жилье (дело № А55-14777/2017).

Меня интересует сейчас другой вопрос: проверка, проводимая ПАО «ВТБ-24», о которой просил Анатолий, в чем заключалась?

Думаю, что ни в чем - она просто не проводилась. Хотя бы потому, что Анатолий за нее банку отдельно не платил.

Я не верю в проведение проверки по этой сделке, т.к. не заметить признаки предбанкротного состояния прежнего собственника было невозможно. 

Удивляет другое. Банк в самом начале кредитных отношений даже не предложил своему клиенту оплатить оценку рисков по сделке. Вместо этого ПАО «ВТБ-24» просто кредитовало сделку с проблемным объектом. Почему так вышло?

Думаю, это связано с тем, что такую услугу в сделках с относительно недорогим жильем юристы банка не оказывают вовсе. Не умеют, или на услугу нет широкого спроса, а, может быть, и то и другое.

К сожалению, описанный случай – один из длинной череды за последние годы. Вот еще несколько примеров, что могу назвать по памяти:

- ПАО «Сбербанк» кредитовало покупку земли под строительство дома в водоохраной зоне, где участок был оформлен на продавца по фальшивым документам: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/pro_to_kak_proveryalshchiki_yuridicheskoy_chistoty_iz_sberbanka_voron_schitali/

- ПАО «ВТБ-24» кредитовало приобретение квартиры, находящейся в споре. Одна и та же квартира продавалась и дарилась одновременно, но кредит, тем не менее, был выдан: (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kogda_titulnaya_strakhovka_ne_spasaet/).

- ПАО «Сбербанк» выдало кредит под покупку квартиры, которую продавал наниматель жилья, действующий по фальшивой доверенности (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/luchshee_moshennichestvo_2017_g_/).

- ПАО «Сбербанк» выдало кредит под покупку квартиры, которую продавала пациентка психоневрологического диспансера, состоящая на учете более 15 лет: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/patsientka_pnd_prodaet_svoi_kvartiry/.

Откуда вообще родился миф о безопасности ипотечных сделок?

Неужели клиенты банков всерьез думают, что банк будет проводить оценку рисков тогда, когда они эту услугу  (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) не заказывают и не оплачивают?

Риторические вопросы, но ведь это чуть ли не общепринятое мнение – кредитные сделки, якобы, безопасней.

Ну-ну.

4.

Не так давно я готовил небольшой материал про мошенницу, которая «фиктивно умерла» для получения страховой премии по полису комплексного ипотечного страхования (№ 15 за 2016 г., http://granatmaxim.ru/stati-i-video/svidetelstvo_o_sobstvennoy_smerti_zachem_ono/).

Ранее, в п.10 за 2010 г., пришлось разбирать действия мошенника, которому обманом удалось за счет страховой компании полностью погасить свой долг по ипотеке: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2010/#10).

Это только два случая, которыми я делился публично, но в работе их было заметно больше. Поэтому, конечно, общая настороженность страховщиков относительно клиентов мне совершенно понятна:  компании пытаются защищаться от жуликов.

Сегодня хочу коснуться вопроса о том, как именно они это делают.  Мне кажется, что выбранный способ защиты является просто бесчестным.

Разберем на примере грустной, но довольно обычной ситуации.

Так, страховой компанией ЗАО «МАКС» был продан полис комплексного ипотечного страхования (страховка по риску утраты права собственности, риску повреждения имущества и личному страхованию заемщиков). Полис купили две женщины - мать и дочь, которые являлись созаемщицами по кредитному договору.

Старшая из созаемщиц внезапно умерла в 2017 г. Ее смерть была не криминальная и не от одурманивающих веществ. Причина смерти – заболевание.

Оставшаяся заемщица оказалась единственной наследницей  умершей. Наследство она приняла, заявление о страховом случае в ЗАО «МАКС» написала. Получила отказ в выплате.

О причинах отказа давайте поговорим подробней.

Как следует из материалов судебного дела,  смерть застрахованного лица наступила 31.10.2017 г.

Уже 13.11.2017 г. наследница обратилась в филиал ЗАО «МАКС» с заявлением на выплату страхового обеспечения. К заявлению были приложены свидетельство о смерти и справка о смерти.

05.12.2017 г. ЗАО «МАКС» потребовало от истицы предоставить дополнительно выписку из амбулаторной карты умершей. Амбулаторную карту истица получить в медицинском учреждении не смогла, так как медицинская карта всегда содержит сведения, составляющие врачебную тайну.

24.05.2018 г. истица повторно обратилась с заявлением к ответчику о наступлении страхового случая, приложив все имеющиеся у нее документы, включая свидетельство о праве на наследство.

ЗАО «МАКС» в выплате повторно отказало, ссылаясь на п. 10.3.6 своих собственных Правил страхования, согласно которым «выгодоприобретателю необходимо предоставить амбулаторные и медицинские карты». 

Не получив страховую выплату женщина обратилась в суд.

В ходе судебного процесса амбулаторная карта умершей была затребована судом в рамках ст. 57 ГПК РФ, после чего ответчик произвел страховую выплату. Выплата была произведена частично и не покрывала расходов истицы на обслуживание ипотечного  долга в период после смерти умершей созаемщицы.

Обратите внимание: с момента смерти застрахованной до момента обращения в страховую компанию прошло две недели,  но выплата была произведена через год (!), и только после обращения наследницы в суд.

Причина задержки банальна.

ЗАО «МАКС» установило в своих Правилах страхования заведомо невыполнимое условие: заявитель должен предоставить документ, доступа к которому он не имеет – медицинскую карту умершего.

ЗАО «МАКС» сформулировало правила страхования таким образом, что документ, содержащий медицинскую тайну, должен к тому же поступить от выгодоприобретателя – т.е., банка, который данным документом изначально не располагает и получить его также не может.

В итоге страховщик, действуя недобросовестно, уклоняясь от исполнения взятых на себя договорных обязательств, искусственно создал ситуацию, при которой:

- амбулаторную карту умершего выгодоприобретатель (кредитное учреждение) представить не может и с заявлением о страховой выплате не обращается вовсе;

- наследница умершей, не нарушив закон, выполнить требования правил страхования также не может;

- вся тяжесть ипотечных платежей, не уменьшенных страховой выплатой, лежит на наследнице, так как страховщик не исполняет взятые на себя договорные обязательства;

- у страховщика имеется формальная причина для отказа в производстве страховой выплаты: заявителем не предоставлен полный пакет документов по страховому событию.

Данная ситуация складывалась исключительно в пользу ЗАО «МАКС» и была полностью рукотворна.

Несмотря на все вышесказанное, районный суд, рассматривая наш иск, пришел к выводу, что никакие убытки у истицы в результате бездействия страховщика не возникли. Суд указал в решении, что страховщик действовал добросовестно и «на дату принятия искового заявления полный комплект по заявленному страховому событию предъявлен не был».

Это было очень странное решение суда, ведь истица в течение года никаким образом без помощи судебной власти не могла добиться защиты своих прав, но суд посчитал, что действия страховщика – законны.

Не повлияло даже и то, что в ходе судебного заседания представитель страховой компании признала: требования о предоставлении медицинской карты невыполнимы для заявителя, и такие требования ЗАО «МАКС» предъявляет к подавляющему большинству обратившихся за страховой выплатой в связи со смертью застрахованного лица. Подобное циничное поведение страховщика суд посчитал законным, а оказываемую страховую услугу – качественной.

Для меня было очевидно, что без обращения в суд страховая выплата не состоялась бы вообще, и что сроки выплаты ответчиком были грубо нарушены. Неужели по каждому страховому случаю наследник должен обращаться в суд для сбора документов? Но ведь сбор документов для участников гражданского оборота не входит в задачи судебной власти. А если родственники умершего не подают в суд, или, если умерший не имеет наследников, страховщик просто уклонится от производства страховой выплаты?

К сожалению, подобного рода методы защиты страховщиков характерны не только для ЗАО «МАКС» - сталкивался с этим не раз. В том числе по этой причине мне крайне не хотелось проигрывать спор за оставшиеся деньги, которые страховщик не выплатил моей клиентке.

Я был очень рад, когда упомянутое решение суда по нашей жалобе было отменено в апелляционной инстанции. Текст апелляционного определения привожу ниже, может быть, кому-то пригодится.

Судья Роменская В.Н. дело 33- 1432/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 февраля 2019 г. г.о.Самара

 

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Акининой О.А., Набок Л.А.

при секретаре Латыповой Р.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Хузиной М.Ю. к ЗАО «МАКС» о взыскании страховой выплаты, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе Хузиной М.Ю. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 26.11.2018 г., которым постановлено:

« В удовлетворении исковых требований Хузиной М.Ю. к ЗАО «МАКС» о взыскании страховой выплаты, убытков, компенсации морального вреда, штрафа – отказать в полном объеме.»

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Хузиной М.Ю. – Зудовой Е.А., возражения представителя ЗАО «МАКС» Артименко О.Г.

у с т а н о в и л а:

Хузина М.Ю. обратилась в суд с иском к ЗАО «МАКС» о взыскании страховой выплаты, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Хузиной (Родновой) М.Ю., Родновой В.И. и ОАО «Первый объединенный банк» заключен кредитный договор № с направлением денежных средств на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по 1/2 доле каждой.

После ликвидации ОАО «Первый обеднённый банк» держателем закладной стало ОАО «АИЖК».

Между Хузиной М.Ю. и ЗАО «МАКС» заключен договор страхования от ДД.ММ.ГГГГ №. Страховая премия выплачена согласно графику расчета страховой премии.

Согласно п. 1.2 договора страхования застрахованными лицами являются Хузина М.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и её мать Роднова В.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Страхование осуществлялось как личное, в отношении страхователей, так и имущественное - в отношении заложенной квартиры. Выгодоприобретателем в договоре указан владелец закладной ОАО «АИЖК» (п.1.6 договора).

ДД.ММ.ГГГГ в период страхового покрытия застрахованная Роднова В.И. умерла.

Согласно п. 4.1.1.1 договора страхования размер индивидуальной страховой суммы на застрахованное лицо, указанное в п. 1.2.2 договора страхования, установлен в размере 50% от общей страховой суммы.

ДД.ММ.ГГГГ Хузина М.Ю. обратилась в филиал ЗАО «МАКС» с заявлением о выплате страхового обеспечения, к заявлению были приложены свидетельство о смерти и справка о смерти. Однако страховая выплата не была произведена.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно обратилась с заявлением к ответчику о наступлении страхового случая.

В соответствии с п. 8.3.1 договора страхования срок на принятие решения на осуществление страховой выплаты составляет 15 дней.

В соответствии с п. 8.2 договора страхования от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик обязан произвести страховую выплату в размере страховой суммы, установленной 4.1.1 договора.

В настоящее время остаток задолженности составляет ******* руб. 43 коп.

Таким образом, 50% от страховой суммы составляет ******* руб., 10% от остатка задолженности составляет ******* руб.

В период с ноября 2017 г. по июль 2018 г. включительно истцом было выплачено банку девять равных платежей суммой в размере ******* руб., 50% от суммы внесенных платежей составляет ******* руб.

Просила взыскать с ЗАО «МАКС» страховую выплату в размере остатка задолженности по ипотечному кредиту в пользу держателя закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере ******* 60 коп., взыскать с ЗАО «МАКС» в пользу Хузиной М.Ю. страховую выплату, установленную пунктом 4.1.2 договора страхования (размер остатка задолженности, увеличенный на 10 %) в размере ******* руб., убытки, связанные с обслуживанием кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ******* руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в размере ******* руб.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец заявила об отказе от исковых требований о взыскании страхового возмещения, поскольку таковое выплачено ответчиком в ходе рассмотрения дела, настаивала на взыскании кредитных платежей в размере *******., компенсации морального вреда, штрафа.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Хузина М.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Хузиной М.Ю.- Зудова Е.А. доводы жалобы поддержала.

Представитель ЗАО «МАКС» Артименко О.Г. просила решение оставить без изменений, жалобу- без удовлетворения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

В данном случае истцом оспаривается решение в части отказа во взыскании убытков, компенсации морального вреда и штрафа, соответственно в остальной части решение суда предметом проверки судебной коллегии не является.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 943 ГК РФ условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в стандартных правилах страхования соответствующего вида, принятых, одобренных или утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков (правилах страхования).

Согласно ч. 3 ст. 3 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015- 1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее - Закон об организации страхового дела) добровольное страхование осуществляется на основании договора страхования и правил страхования, определяющих общие условия и порядок его осуществления.

Правила страхования принимаются и утверждаются страховщиком или объединением страховщиков самостоятельно в соответствии с ГК РФ и Законом об организации страхового дела и содержат положения о субъектах страхования, об объектах страхования, о страховых случаях, о страховых рисках, о порядке определения страховой суммы, страхового тарифа, страховой премии (страховых взносов), о порядке заключения, исполнения и прекращения договоров страхования, о правах и об обязанностях сторон, об определении размера убытков или ущерба, о порядке определения страховой выплаты, о случаях отказа в страховой выплате и иные положения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Хузиной (Родновой) М.Ю., Родновой В.И. и ОАО «Первый объединенный банк» заключен кредитный договор №

За счет кредитных средств Хузиной М.Ю. и Родновой В.И. приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, в равных долях по 1/2 доле каждой.

После ликвидации ОАО «Первый обеднённый банк» держателем закладной стало ОАО «АИЖК».

Между Хузиной М.Ю. и ЗАО «МАКС» заключен договор страхования от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно п. 1.2 которого застрахованными лицами являются Хузина М.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и её мать Роднова В.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Страхование осуществлялось как личное, в отношении страхователей, так и имущественное - в отношении заложенной квартиры. Выгодоприобретателем в договоре указан владелец закладной ОАО «АИЖК» (п.1.6 договора).

ДД.ММ.ГГГГ в период страхового покрытия застрахованная Роднова В.И. умерла.

Наследником после смерти Родновой В.И. является истец Хузина М.Ю., что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону.

Согласно п. 4.1.1.1 договора страхования размер индивидуальной страховой суммы на застрахованное лицо, указанное в п. 1.2.2 договора страхования, установлен в размере 50% от общей страховой суммы.

Согласно пункту 3.3.1.1. договора страхования страховым случаем является, в том числе, смерть застрахованного лица, наступившая в течении срока действия договора в результате несчастного случая и/или болезни.

В соответствии с п. 8.7 договора страхования для получения страховой выплаты страхователь или выгодоприобретатель должны представить страховщику следующие документы:

заявление об осуществлении страховой выплаты установленного образца, договор страхования (по требованию страховщика), свидетельство органа ЗАГС о смерти застрахованного лица (иной документ, его заменяющий) или его нотариально заверенную копию, документы из лечебно-профилактического или иного медицинского учреждения, от врача или компетентных органов, подтверждающие причину смерти застрахованного лица и/или обстоятельства ее наступления, документ, удостоверяющий личность получателя выплаты, письменное уведомление вагодоприобретателя-1 о размере денежного обязательства по кредитному договору на дату подготовки уведомления, а так же иные документы, предусмотренные правилами страхования.

В соответствии с пунктом 10.3.6 Правил страхования выгодоприобретателю необходимо представить документы в том числе, амбулаторную или медицинскую карту застрахованного лица за последние пять лет, предшествующих дате заключения договора страхования (в случае наступления страхового случая в результате заболевания).

Согласно п. 8.3 договора страхования принятие решения о признании или непризнании случая страховым и осуществление страховой выплаты страховщик производит в следующем порядке:

в течение 15 рабочих дней после получения всех документов, необходимых для осуществления страховой выплаты в соответствии с разделом 8 договора, страховщик принимает решение об осуществлении страховой выплаты или решение о непризнании случая страховым (об отказе в страховой выплате);

в течении 3 рабочих дней с даты принятия решения об осуществлении страховой выплаты страховщик направляет страхователю и выгодоприобретателю уведомление о признании случая страховым с указанием общего размера страховой выплаты по страховому случаю либо уведомление о непризнании случая страховым с мотивированным отказом в страховой выплате. Уведомление направляется выгодоприобретателю-1 по факсимильной связи с последующим направлением оригинала документа, страхователю и выгодоприобретателю-2 - по почте;

в течение 7 рабочих дней с даты получения от страховщика уведомления о признании случая страховым выгодоприобретатель-1 направляет страховщику уведомление о размере денежного обязательства по кредитному договору (для определения части страховой выплаты, подлежащей перечислению выгодоприобретателю-1) либо уведомление об отказе Вагодоприобретателя-1 от получения страховой выплаты (в этом случае страховая выплата производится согласно п. 8.5 договора);

в течение 7 рабочих дней с даты получения уведомления от Выгодоприобретателя-1 согласно и. 8.3.3 договора страховщик составляет, подписывает страховой акт и производит страховую выплату выгодоприобретателю, с учетом положений п.п. 1.6. 1.7, 4.1 и 8.1 договора.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Хузина М.Ю. обращалась в филиал ЗАО «МАКС» с заявлением о выплате страхового обеспечения, однако страховая выплата не была произведена, на том основании, что Хузина М.Ю. не представила амбулаторную карту Родновой В.И., в связи с чем Хузина М.Ю. обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела- 12.11.2018 г.- страховое возмещение в размере ******* руб. 81 коп. истцу выплачено, в связи с чем, Хузина М.Ю. в судебном заседании 13.11.2018 г. заявила об отказе от исковых требований о взыскании страхового возмещения, настаивала на взыскании убытков в виде кредитных платежей в размере ******* руб., компенсации морального вреда, штрафа.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении указанных требований, суд исходил из того, что свою обязанность по выплате страхового возмещения ответчик исполнил в установленный договором срок, поскольку полный пакет документов ( включая амбулаторную карту Родновой В.И.) получил лишь в ходе рассмотрения дела, соответственно нарушений прав истца ответчиком не допущено. Самостоятельная попытка получить амбулаторную карту Родновой В.И. страховая компания не могла, хотя и предпринимала к тому попытки. В возмещении убытков истцу отказано на том основании, что оплата кредита является ее обязанностью и

Вместе с тем, судом не дана оценку тому обстоятельству, что возможность предоставить амбулаторную карту отсутствовала и у Хузиной М.Ю., которая также как и ответчик получила отказ от медицинского учреждения со ссылкой на врачебную тайну. Амбулаторная карта Родновой В.И. впервые предоставлена по запросу суда в ходе рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, доказательств того, что в отсутствии данной амбулаторной карты ответчик не мог произвести страховую выплату, суду не представлено.

Остальные документы, представленные Хузиной М.Ю., отвечали требованиям, установленным договором страхования.

Соответственно виновного поведения истца, дающего ответчику основание не производить страховую выплату, в данном случае не имелось, и обе стороны договора не могли получить документ, предусмотренный Правилами страхования как необходимую составляющую для выплаты страхового возмещения.

Согласно п. 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, в случае сомнений относительно толкования условий договора добровольного страхования, изложенных в полисе и правилах страхования, и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора должно применяться толкование, наиболее благоприятное для потребителя (contra proferentem).

В данном случае условие о необходимости предоставления амбулаторной карты содержится в Правилах страхования, при этом доказательств того, что истцу при заключении договора разъяснялось каким образом она может получить документы, составляющие врачебную тайну, и выполнить упомянутое условие, не имеется. Указанные документы, составляемые ЗАО «МАКС», являющегося профессиональным участником рынка страховых услуг, содержат условия, ставящие потребителя в наименее выгодное по сравнению с ним положение, позволяющие не выплачивать страховое возмещение без каких-либо негативных последствий для себя, в то время как потребитель вынужден изыскивать возможность исполнить требования страховщика для получения законной выплаты.

Соответственно выводы суда о правомерном поведении ответчика и отсутствия с их стороны нарушений прав истца, как потребителя, нельзя признать обоснованными.

Нельзя признать таковыми и выводы суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика убытков в виде ежемесячных платежей по договору кредита.

В соответствии с п..4.1.1. договора страхования страховая сумма по страхованию от несчастных случаев и болезни устанавливается в размере денежного обязательства перед выгодоприобретателем-1 по кредитному договору.

В соответствии с положениями статей 934, 309, 310, 314, 393, 15 ГК РФ страховщик по договору личного страхования несет ответственность за несвоевременное осуществление выплаты страхового возмещения, которым обеспечивается исполнение кредитного обязательства, в виде возмещения в полном объеме убытков, возникших у страхователя вследствие задержки страховой выплаты.

Таким образом, в силу закона и заключенного между сторонами договора кредитного страхования жизни с момента наступления страхового случая- ДД.ММ.ГГГГ- у Хузиной М.Ю. возникло право требовать со страховой компании выплаты страхового возмещения в погашение обязательства Родновой В.И. по кредитному договору перед банком, а в течение 15 календарных дней с даты обращения Хузиной М.Ю. по поводу наступления страхового случая у страховой компании возникла обязанность выплатить в пользу банка страховое возмещение в размере задолженности по кредиту на дату наступления страхового случая и неустойки.

Однако, страховщик исполнил свою обязанность позднее- 12.11.2018 г, и данное обстоятельство признано судебной коллегией ненадлежащим исполнении страховой компанией своих обязательств по договору страхования, заключенному с Хузиной М.Ю.

Согласно условиям кредитного договора и графику платежей на ДД.ММ.ГГГГ ссудная задолженность Хузиной М.Ю. и Родновой В.И. составляла ******* руб., ежемесячный платеж *******руб.

Согласно графику определения страховой суммы на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ страховая сумма по личному страхованию составляла *******руб, или по ******* руб. в отношении каждого застрахованного лица.

Соответственно своевременное исполнение ответчиком обязательства по выплате страхового возмещения в полном объеме погасило бы задолженность, приходящуюся на долю Родновой В.И., и уменьшило платежную нагрузку Хузиной М.Ю.

Поскольку страховое возмещение, рассчитанное на 25.06.2018 г. в размере ******* руб.( куда входит и основной долг и проценты за пользование заемными средствами) выплачено ответчиком 12.11.2018 г., то за период с июля по октябрь 2018 г. ( 4 месяца) истец, выплачивая кредитные платежи в размере ******* руб. ежемесячно, несла убытки в размере, приходящемся на долю Родновой В.И.- *******, что за 4 месяца составило ******* руб., которые и подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 « О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии со ст. 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с п. 45 постановления пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 « О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Оценивая конкретные обстоятельства дела, руководствуясь принципом разумности и справедливости, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере ******* руб.

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку требования истца о возмещении убытков не удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, то с него подлежит взысканию упомянутый штраф в размере 17 341 руб. О применении правил ст. 333 ГК РФ ответчик не заявлял.

Кроме того с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 1 910,69 руб.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 26.11.2018 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Хузиной М.Ю. к ЗАО «МАКС» о взыскании страховой выплаты, убытков, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «МАКС» в пользу Хузиной М.Ю. в счет возмещения убытков ******* руб, компенсацию морального вреда ******* руб., штраф- ******* руб., а всего ******* руб.

Взыскать с ЗАО «МАКС» в доход местного бюджета госпошлину в размере ******* руб.

Председательствующий

Судьи

 

6.

Если речь идет о разделе имущества состоятельных или очень состоятельных супругов, то такими клиентами зачастую предъявляются повышенные требования к компетентности и порядочности судьи, который будет рассматривать их дело.

Это не значит, что  люди небогатые довольствуются судьями некомпетентными и предвзятыми – конечно нет, но они, как правило, могут только надеяться на лучшее. Богатые клиенты ведут себя иначе: они стараются выбирать суд, а не просто надеяться на то, что попадут к порядочному судье. Особенно это касается ситуаций, когда один из супругов точно знает, что у другого есть определенная «поддержка» в суде по месту нахождения недвижимости / месту жительства.

По опыту знаю, что, как правило, уровень этой поддержки завышается обоими супругами. Обычно именно жены склонны переоценивать уровень лояльности судебной системы к их мужьям, а последние, часто из обычного мужского хвастовства, подливают масло в огонь – рассказывают о том, насколько они «уверенно победят в суде».

Но, конечно, если клиентка прямо ставит задачу добиться независимого рассмотрения дела, и если ее подозрения в отношении суда не лишены оснований, надо что-то придумывать.

Например, жительница столицы, у которой планировался раздел имущества, показала мне несколько судебных решений по делам, в которых принимал участие ее муж. Подсудность рассмотренных споров - по его месту жительства. Глядя на эти судебные акты,  пояснения клиентки о том, что в Москве с ее мужем судиться бесполезно, уже не казались беспочвенными. При этом вся спорная недвижимость супругов была приобретена именно в Москве, и альтернативная подсудность (29 ГПК РФ) давала нам выбор только между районными судами в столице. Это мою клиентку категорически не устраивало.

Ну, как говориться, любой каприз за ваши деньги.

Спросил ее: вы готовы платить за выход из московской подсудности? Оказалось, что да.

По моей просьбе москвичка прямо перед подачей иска приобрела земельный участок в глубинке, в глухом поселке.

Согласно правилам ст. 30 ГПК РФ, такая покупка, сделанная в браке, открывает возможность сменить подсудность и добиться рассмотрения дела по месту нахождения новой недвижимости. Выбор любого из объектов недвижимости определяет подсудность спора, причем выбор принадлежит только истцу,  и он не зависит от цены собственности и от того, что все остальные объекты и все другие доказательства находятся в столице.

На чем хочу заострить внимание: в провинциальных судах работает немало очень профессиональных судей.

Кроме того, если говорить не о городских судах, а именно о районных судах областей или республик, то среди них немало таких, в которых проводится буквально одно-два заседания в день. Поверьте, это очень сказывается на тщательности рассмотрения дела.

Судья в крупном городе, задыхающийся от работы, имеющий два десятка заседаний в день, значительно менее склонен вникать в детали конкретного дела. В глуши, напротив, председательствующий судья имеет все возможности для того, чтобы провести процесс образцово-показательно, как по учебнику процессуального права.

Если говорить именно о разделе имущества супругов, в этом есть большой плюс.

Кроме того, исковое заявление с непривычно крупной для этого суда ценой иска неизбежно привлечет к себе внимание, причем как в первой, так и во второй инстанции. Это дело не затеряется среди прочих, оно будет выделяться. Соответственно, если ваша задача – добиться неукоснительного соблюдения закона в отношении истца, то, с этой точки зрения, имеет смысл изменить подсудность в пользу региональной.

Если же при этом клиентка еще и будет чувствовать себя спокойней, т.к. в N-ом районном суде и непосредственно «над ним» у ФИО точно «никого нет», – то почему не воспользоваться возможностью?

Правда, я далек от психологии и иногда не до конца понимаю своих клиенток.

Ставя себя на их место, я много раз думал, что сам извелся бы от подозрений: ведь с большими возможностями оппонента, наверное, в провинции будет легче добиться благоприятного именно для него исхода дела? Если так, то стоит ли вообще вмешиваться в подсудность?

Последняя клиентка мне на это ответила, в сердцах говоря о своем муже:

- Да вы что! Это ОН будет теперь думать, что я «не потянула» процесс в Москве, и поэтому я «договорилась» о рассмотрении дела в глубинке. Он теперь вообще не уснет – ведь он всех судит по себе, в меру своей испорченности.

Она, кстати, оказалась права. Суд по ее делу прошел в тысяче километров от столицы, и дело закончилось мировым – подозрительный ответчик не стал проверять свои подозрения.

Конечно, менять подсудность или нет – решает только клиент (клиентка). Моя задача лишь сообщить о наличии такой возможности. Так что просто держите в уме: в комплекте с провинциальной недвижимостью идет право уйти из столичной подсудности.

Вот и выходит, что риелторы чем только не торгуют – даже, получается, подсудностью по делам о разделе имущества.

7.

Начать эту заметку хочу с оговорки о том, что сейчас я постараюсь описать не какое-то отдельное мошенничество, а массовое вредительство, которое очень распространено в наших районных судах.

Если у каждой мошеннической схемы есть вполне определенное количество потерпевших, и есть более-менее понятные способы противодействия ей, то у вредительства, о котором пойдет речь, количество пострадавших не поддается подсчету, и бороться с ним – крайне трудно.

Теперь, собственно, к делу.

В процессах по разделу имущества я всегда стараюсь любыми путями уйти от образования долевой собственности между бывшими супругами (подробнее об этом – здесь: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_pri_razdele_imushchestva_ostavit_nedvizhimost_za_soboy/).

На мой взгляд, успешный раздел имущества это, прежде всего, такой раздел, при котором у сторон не остается общей собственности и общих долгов. Соответственно, имущественные споры между ними в дальнейшем уже невозможны, т.к. не о чем спорить. Это очень упрощает нормализацию отношений между супругами, пусть даже и бывшими. Напротив, если имущество оставить в общей собственности сторон, и/или, если общие долги оставить двоим супругам, то рано или поздно возникнет конфликт. Говорю об этом убежденно – много раз сталкивался с такими ситуациями.

Соответственно, если передо мною ставится цель решить проблему, а не создать новую, то свою работу строю с учетом сказанного: никакой долевой собственности не оставляю.

На практике, уже начиная с 2006-2008 годов, суды в России волей-неволей согласились с тем, что обремененное ипотекой имущество можно делить в судебных процессах. Совершенно очевидно, что залог препятствует сделкам с недвижимостью (заключению брачного договора или соглашения о разделе имущества), но судебный акт, конечно, сделкой не является, и поэтому суд имеет право произвести раздел недвижимости, обремененной ипотекой.

Давайте не будем сейчас затрагивать вопрос о том, как приобретение имущества в кредит влияет на перспективы раздела общей собственности (этот вопрос детально разобран здесь http://granatmaxim.ru/stati-i-video/kak_rabota_rieltora_vliyaet_na_razdel_imushchestva/). Коснемся только узкого вопроса: что происходит с общим долгом супругов-созаемщиков в двух типовых ситуациях:

а) если недвижимое имущество оставлено в собственности одного из супругов (произошел нормальный раздел имущества);

б) если недвижимое имущество разделено в долях между супругами (реализован наихудший сценарий для сторон спора).

Применительно к обоим названным вариантам, старый, еще ельцинский Семейный кодекс России дает следующие указания, содержащиеся в п.3 ст. 39 СК РФ: «общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям».

Указанная норма содержит немного странную формулировку: «долги распределяются». Вообще слово «распределяется» нехарактерно для отечественного договорного права. В общих положениях о договоре (главы 27-29 ГК РФ) понятие «распределение долга» отсутствует.

Могу предположить, что г-н Ельцин не очень вникал в содержание Семейного кодекса России, который подписывал 29 декабря 1995 года, но данную норму закона до настоящего времени никто не удосужился изменить.

Сейчас мы имеем следующее.

Районный судья, уходя в совещательную комнату, чтобы разделить ипотечную квартиру и общий долг супругов, открывает ст. 39 СК РФ и видит там словосочетание «долги распределяются». Он чешет в затылке, искренне (без иронии) старается помочь поругавшимся супругам решить проблему, поэтому пишет в резолютивной части решения:

- произвести раздел общего имущества:

- истице Ивановой передать квартиру, расп. там-то;

- общее долговое обязательство супругов Ивановых по кредитному договору, заключенному с банком АО «ПШН» от такого-то числа распределить Ивановой;

- взыскать с Ивановой в пользу Иванова компенсацию неравнозначности раздела имущества в размере стольких-то рублей».

В итоге на бумаге закрепляется вариант «а», при котором недвижимое имущество оставлено в собственности одного из супругов (произошел нормальный раздел имущества).

Согласно этому решению, в дальнейшем Иванова может сама выплачивать ипотечный кредит, чтобы в будущем снять обременение со своей собственной, (а уже не с общей) квартиры.

Скорее всего, в этой квартире она будет жить с детьми, и она не будет волноваться о том, продаст ли бывший муж после снятия залога свою долю посторонним лицам. Благодаря вынесенному судебному решению никакой доли у мужа больше нет, но и долгов – тоже нет. Это хороший, просто отличный вариант, если бы не одно «но».

Судья, находясь в совещательной комнате, так и не решил, что произошло с кредитным договором. Судьба этого соглашения судом не решена, т.к. Семейный кодекс России не дает по этому поводу никаких указаний.

Я понимаю сложившуюся ситуацию и вынесенный судебный акт таким образом: изначально в договоре было две фамилии - два созаемщика. У обоих заемщиков была солидарная ответственность перед кредитором. После вынесения описанного судебного акта, которым долг распределен одному из супругов, все обязательства переданы только ему, а другой созаемщик выведен из числа лиц, ответственных за исполнение кредитного обязательства.

Понятно, что буквально все кредитные учреждения страны с такой трактовкой не согласны. Для них два заемщика всегда лучше, чем один. Поэтому такой судебный акт они, чаще всего, обжалуют.

В апелляции банкиры возмущаются: как это так, без нашего высочайшего одобрения суд сменил правовой режим залоговой собственности, да еще к тому же позволил себе вмешаться в кредитный договор (исключить из него одного из заемщиков).

Я много раз пытался спокойно убеждать представителей разных (вменяемых и не очень) кредитных учреждений, что ничего страшного, по сути, не произошло.

Во-первых, суд в решении ни слова не указал про кредитный договор, про его изменение. Хорошо это или плохо – другой вопрос, но факт есть факт, обвинение суда в изменении договора, на мой взгляд, просто некорректно.

Во-вторых, согласно п.1 ст. 353 ГК РФ, «в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу… залог сохраняется». Поэтому интересы кредитора по-прежнему защищены залогом и сопутствующим обязательным страхованием (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»).

В-третьих, правила п.3 ст. 39 СК РФ: о том, что «общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям» являются императивными. То есть, суд не мог, оставляя квартиру одному из супругов, не оставить ему 100% долга. Это требование закона. Причем эта норма – специальная, созданная именно для супругов, и она имеет приоритет перед общими правилами изменения договора (ст. 450 ГК РФ и др.).

Бесполезно.

Юристы зеленого банка, синего банка и банков прочих цветовых сочетаний буквально вопят: «вы нарушаете наши права, суд нарушает наши права».

Не помогают даже доводы логики.

Посудите сами: не будут двое бывших супругов вовремя оплачивать ипотечные платежи, если в итоге, после погашения долга, недвижимость останется в общей собственности. Зачем обслуживать долг с непонятными перспективами обретения личной собственности? Поэтому, на самом-то деле, судебное решение, которое я процитировал, отвечает не только интересам супругов, но и интересам кредитора – так как теперь есть один заемщик, который крайне заинтересован в своевременном погашении долга, ведь заложенная собственность стала его личной. Но логика, конечно, не способна убедить представителей капитала. Доводы о том, что, уходя от долевой собственности, суд также пытается избежать поножовщины, тоже не работают. 

Банки всегда настаивают: долг распределять нельзя, т.к. это «изменение договора кредита, действия в обход правил ст. 450 ГК РФ».

Мало того, юристы кредиторов заявляют: это решение нам не указ. Раз договор не изменен, ответственность заемщиков все равно солидарная, и не важно, что написано в резолютивной части решения – кредитный договор все еще действует на обоих супругов.

Судьи знают об этом, и  сейчас все труднее добиться распределения судом долга одному из супругов, так как это, якобы, «влечет нарушение прав кредитора», и почти повсеместно трактуется вышестоящими судами как «изменение кредитного договора».

Получается, что судьи вынуждены отказывать в распределении долга одному из супругов из-за деструктивной позиции банков и из-за того, что их, судей, полномочия не прописаны толком в ст. 39 СК РФ.

Все это влечет тяжелейшие последствия, т.к. если долг супругов остается общим, то суд вынужден не только долг, но и имущество делить пополам, иначе возникает нарушение ст. 39 СК РФ.

Такая судебная практика, прежде всего, бьет по небогатым людям.

Состоятельный клиент или клиентка, узнав о данной проблеме, просто досрочно гасят ипотечный кредит, и поставленный мною вопрос снимается.

Бедный заемщик так поступить не может – у него нет денег на досрочное погашение долга.

В итоге, из-за вредительства со стороны кредитных учреждений, и, как это            неудивительно, из-за неуверенности в своих правах районный судей, массово принимаются  решения с таким содержанием: недвижимость поделить между супругами по 1\2, долг распределить каждому из супругов по 1\2.

Таким образом, мы плавно скатываемся к варианту «б», в котором искусственно нарезается долевая собственность на недвижимость, и провоцируются конфликты, противоправные действия бывших супругов друг против друга.

Мало того, такие решения (о разделе долга в равных долях) чаще всего еще и не имеют правовых последствий.

Как так – спросите вы? Решение суда не имеет правовых последствий?

Я сам удивляюсь, но вот смотрите.

По моим наблюдениям, обычно после вынесения решения по «распределенному» в долях кредиту все равно платит только один супруг (тот, кто пользуется недвижимостью). Затем, выплатив какую-то сумму, он же обращается с регрессным иском к другому супругу. Иск, конечно, удовлетворяют.

Но ведь и без судебного решения о распределении долга плательщик мог бы заявить регрессные требования к другому супругу (пп.2 п.1 ст. 325 ГК РФ). Он мог бы это сделать после расторжения брака и погашения долга полностью или в части. Возникает вопрос: в чем тогда вообще смысл решения суда о разделе долга в долях? Правовых последствий относительно распределения долга, по сути, нет вообще никаких.

Получается, это просто бумагомарательство за государственный счет, за наш с вами счет.

Я не видел еще ни одного судьи, который бы рискнул указать, что его решение о разделе долга меняет солидарную ответственность заемщиков на долевую, что у каждого теперь свой график платежей, что каждый платит только за себя. Нет таких решений.

К сожалению, проблема эта рукотворная, созданная великим трезвенником 29 декабря 1995 года. Но ее до сих пор никто не думает решать, так как сложившееся положение полностью устраивает банки.

Наши районные суды до сих пор не уверены в том, что они могут не просто «распределять» долг, но и менять кредитный договор, устанавливать персональную ответственность вместо солидарной и наоборот.

По моему мнению, исходя из смысла действующей ст. 39 СК РФ, суд и сейчас вправе распределять долг вслед за имуществом. Думаю, что суд даже обязан это делать, исходя из прямого толкования ст. 39 СК РФ: если имущество остается одному супругу, ему же должен перейти и долг, но большинство судей боятся так делать.

Доживем ли мы до изменения закона, чтобы прекратить бесконечные толки на эту тему?

Понятно одно: риелторы, помогающие оформлять сделку, должны предупреждать своих клиентов, оформляющих ипотечный кредит на обоих супругов, что такая форма оформления договора может вызвать огромную головную боль в будущем при разделе имущества. Это, подчеркиваю, не коснется состоятельных людей, но они и ипотечными кредитами пользуются меньше, чем все прочие.

Выводы?

Надо ломать эту ситуацию. Вредительство кредитных учреждений в районных судах надо прекращать. Нужны поправки в закон, либо тематические разъяснения Верховного суда России, потому что сейчас деструктивная позиция банков и неуверенность в себе судей только провоцирует конфликты и не дает супругам мирно решить имущественные вопросы.

Столько лет это уже длится - накипело.

8.

Давненько не пополнялась моя обширная коллекция брачных афер (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/materialy_seminarov_v_moskve_i_samare_po_semeynym_sporam/). Настало время положить в нее еще одну схему, т.к. в 2018-2019 г. дважды с ней встречался. 

Оба раза стартовые условия были похожими.

В первом случае в период брака была приобретена доля в региональной нефтяной компании. Бизнес был сам по себе доходным, к тому же на балансе компании числились довольно заметные основные средства.

Во втором случае в браке «с нуля» было построено предприятие, связанное со строительством, продажей стройматериалов и подрядными работами. Компания имела также развитую сеть филиалов.

Доли в уставном капитале в обоих случаях были оформлены на мужей.

Оба случая также объединяет то, что из всех объектов, принадлежащих супругам и подлежащих разделу, стоимость компаний существенно превышала все остальные активы. Конечно, данные доли в уставных капиталах представляли максимальный интерес для раздела.

И в первом, и во втором случае мужья не пожелали делиться бизнесом со своими женами.

При этом у обоих мужей имелись схожие проблемы: у принадлежащих им обществ были заключены длительные и дорогостоящие контракты с такими контрагентами, перезаключить договор с которыми совсем не просто. Соответственно, открыть новую фирму и перебросить на нее имущество было невозможно. В первом случае это было нереально также и из-за позиции других соучредителей бизнеса.

У  обоих мужей при этом были доверенные лица, на кого они могли бы переоформить свои доли в капитале, но закон не позволял им это сделать.

В соответствии с п.11 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», «сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки». Кроме того, согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, «для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Конечно, мужья прекрасно понимали, что их жены не дадут согласия на фиктивную продажу долей в уставном капитале принадлежащих им компаний. Даже обращение с такой просьбой вызвало бы, скорее всего, подачу иска о разделе имущества и арест общей собственности.

Тем не менее, обоими мужьями выход был найден. Точнее, им его подсказали нотариусы.

Вместо того, чтобы на своих доверенных лиц переоформлять доли в обществах через обычную куплю-продажу, было сделано иное. Сначала решением учредителя в компании увеличивался уставный капитал. Этим же решением в качестве соучредителя принимался фиктивный участник (управляемое мужем лицо). Он же довносил вклад в уставный капитал, увеличивая его до необходимой суммы. После этого муж писал заявление участника общества о выходе из общества и в ЕГРЮЛ вносились соответствующие изменения. Выходящему участнику в одном случае даже была выплачена какая-то символическая компенсация стоимости доли.

После внесения в ЕГРЮЛ изменений формально мужья переставали быть владельцами компании, и делить с женами, соответственно, было уже нечего.

Понятно, что жены узнавали о совершенном постфактум.

Вариантов как-то перекупить фиктивного учредителя, склонить его на свою сторону у женщин в обоих случаях не было. Ситуация, в которую они попадали, оказывалась достаточно сложной. Давайте ее разберем.

Формально участник может покинуть общество посредством подачи заявления при условии, что соответствующая возможность закреплена уставом организации (ст. 26 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Кроме того, даже отказ участника общества от причитающейся ему выплаты законен, и представляет собой прощение долга (ст. 415 ГК РФ). О законности таких действий говорит многочисленная судебная практика: например, см. постановление АС Северо-Западного округа от 16.07.2015 по делу № А52-2286/2014.

Но должны ли были мужья  получать согласие своих жен на выход из обществ?

Тонкость здесь вот в чем.

Статься 35 СК РФ говорит именно о необходимости получения согласия супруги на совершения сделки по распоряжению имуществом.

Между тем, относительно правовой природы заявления о выходе из общества ведутся споры. Существует мнение, что данное действие - акт волеизъявления, или  разновидность «юридически значимого сообщения».

Получается, нотариусы играют на подмене понятий.

Если выход участника из компании является субъективным правом лица, которое оно может выразить «волеизъявлением», то печать нотариуса на заявлении о выходе из общества лишь констатирует реализацию права этого лица и согласие супруга не требуется. Напротив, если считать выход участника из общества сделкой, то она, конечно, требует согласия супруга.

По моему личному мнению, выход учредителя из компании – односторонняя сделка. Об этом говорит, например, Постановление Президиума ВАС от 21 января 2014 г. N 9913/13. ВАС РФ однозначно указал: «выход супруга из общества с последующим распределением перешедшей к обществу доли другому участнику (или третьему лицу) также является распоряжением общим имуществом супругов и может рассматриваться как сделка, противоречащая пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску другого супруга или его наследника, если имеются доказательства, что приобретающий долю участник знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга на совершение сделки».

Проблема в том, что существует и противоположная судебная практика, и нотариусы о ней знают.

Например, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-11823/11 суд сослался на разъяснения, данные в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 90/14 от 9 декабря 1999 г. "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью". Так, в соответствии с п. 1 ст. 26 ФЗ об ООО "участники общества вправе в любое время выйти из общества независимо от согласия других его участников". Суд пришел к выводу: «из указанных положений Закона следует, что выход участника общества из состава участников является односторонней сделкой, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной из сторон». Суд указал: «права участника общества возникают из личного его участия в обществе и регламентированы нормами корпоративного, а не семейного законодательства. Исходя из этих норм, у другого супруга может возникнуть только имущественное право на часть выплаченной действительной стоимости доли».

Есть подобные решения и в районных судах.

Например, Советский районный суд г. Казани по делу № 2-12329\2016, отказывая в иске обманутого супруга, постановил в точно такой же ситуации: «поскольку в данном случае сделка по распоряжению недвижимостью и сделка, требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, как это предусмотрено п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, не совершалась, суд руководствуется положениями п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, предусматривающего последствия распоряжения имуществом, не перечисленным в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации».

По сути, такая судебная практика узаконивает действия нотариусов, которые проводят выход участника из общества без согласия его супруги.

Соответственно, упомянутые мужья преуспели в нарушении прав своих жен, действовали они грамотно. Им не пришлось подделывать согласие жены на сделку, приводить, как это делалось ранее, других женщин с паспортами своих жен к нотариусу, и заниматься тому подобной «уголовщиной». Они технично увели имущество из-под раздела.

Но что с этим обманутые жены могут сделать?

Давайте посмотрим.

Многое зависит от цели, которая ставится перед юристом.

Если поставлена цель оспорить совершенную сделку (настаиваю, что это все-таки сделка), то, руководствуясь вышеназванным постановлением ВАС РФ, можно выиграть процесс и вернуть в общую собственность супругов долю в компании. Конечно, существует и риск проиграть процесс, т.к. суд может ориентироваться на более свежую практику, как это сделал районный суд в Казани.

Поэтому предлагаю переформулировать задачу для юриста, который будет вести дело такой обманутой супруги. Если не ставить цели вернуть компанию в общую собственность супругов, все становится довольно просто.

Во-первых, даже те судьи, кто описанные действия не считал сделкой, едины в том, что обманутая супруга имеет право на денежную компенсацию реальной стоимости доли (см. практику выше).

Во-вторых, еще в 1998 г. в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" (с изменениями и дополнениями) ВС РФ было указано: «в случае, когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость».

Таким образом, обманутая жена может и должна просить судебной оценки стоимости доли в компании на дату выхода мужа из общества, и вправе добиваться взыскания с мужа 1\2 от указанной суммы. Такая истица вправе требовать компенсацию деньгами, или, что логичнее, другим имуществом. Такие требования с очень большой вероятностью будут удовлетворены судом.

Но, что удивительно, и что не могу не отметить: листая судебную практику по описанной ситуации, вижу, что проблема обманутых именно таким образом жен в большинстве случаев остается не решенной. Совершенно понятно, кстати, почему. Не разобравшись в проблеме, которую мы сейчас затронули, они ставили перед своими юристами изначально неверную задачу: требовали оспорить совершенные сделки. Из-за описанных трудностей такие истицы проигрывали процесс за процессом и начинали отчаиваться.

Разуверившись в судебной системе, эти женщины уже не заявляли в суде тех требований, которые привели бы к положительному решению их дела. Между тем наша Фемида в данном случае вполне работоспособна, просто уже в который раз убеждаюсь: тяжелее всего в иске дается именно формулировка требований. Ошибешься – не получишь результата.

Как говорил великий Роберт Шекли: «чтобы правильно поставить вопрос, нужно знать большую часть ответа».

9.

Двое спорщиков пришли к раввину и попросили разрешить их спор.

– Помогите нам, ребе, – начал разговор один из них.

– Мой сосед отнял у меня землю. На этой земле работал еще мой отец,

и значит, она по праву принадлежит мне.

– Ты прав, – сказал ребе, выслушав его.

После этого свое слово сказал второй спорщик:

– Ребе, земля, из-за которой мы поспорили, принадлежала моему деду,

и он дал ее на время в пользование отцу моего соседа.

 Поэтому я считаю, что она по праву моя.

– И ты прав, – сказал ребе.

Слышавшая этот разговор жена раввина удивилась и спросила у мужа:

– Как же так может быть? Не могут же они оба быть правыми!

– Жена, и ты тоже права, – ответил раввин.

При разделе имущества супругов и их общих долгов (см. № 7 за 2019 г.) существует довольно заметный простор для творчества юриста.

Рассмотрим типичную математическую задачу, которая, как это ни странно, имеет сразу два традиционных решения. Под словом «решение» я сейчас имею в виду не только решение арифметическое, но и решение судебное.

Понятно, что из двух приведенных далее вариантов правильным является только один, но в судах я видел прикладную реализацию как того, так и другого.

Итак, изначально даны следующие условия: квартира приобреталась в 2016 г., в браке, за 3 580 000 рублей.

Данная сумма  образована из:

            - 1 450 000 р. личных денежных средств мужа, которые получены им в дар от своей матери (этот факт все стороны признают). Получателем денег являлся только муж, и названные денежные средства в силу ст. 36 СК РФ являются его личными деньгами;

            - 2 130 000 р., которые были предоставлены обоим супругам ПАО «Сбербанк» согласно кредитному договору. Данные денежные средства являются общими средствами обоих супругов (с этим также все согласны).

Раздел имущества производился в 2018 г., когда стоимость квартиры составляла по-прежнему 3 580 000 рублей согласно отчету об оценке.

Остаток задолженности по кредитному договору на момент рассмотрения дела судом составил 2 100 803 р., т.е.,(!) благодаря аннуитетным платежам ПАО «Сбербанк» размер долга за два года уменьшился совершенно незначительно.

Задача: квартиру и долг по кредиту оставить только мужу, долевую собственность не создавать, рассчитать размер компенсации, которая причитается жене.

В расчетах исходим из того, что согласно п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов».

Итак, если мы действуем в интересах жены, расчет выглядит следующим образом.

Сначала определим стоимость чистых активов супругов. Для этого из оставшейся неизменной цены квартиры в 3 850 т.р. вычтем размер общего долга 2 100 т.р., получим стоимость чистых активов на дату рассмотрения дела: 1 480 т.р.

Доля жены в квартире определяется очень просто: 2 130 т.р. кредитных средств  / 2 = 1 065 т.р. По отношению к стоимости квартиры получается, также в тысячах рублей, 1065/3580. Все остальное – доля мужа. 

Теперь определяем долю жены в чистых активах: высчитываем 1065/3580 из чистых активов 1 480 т.р. получим: 1 480 / 3580 х 1065 = 440 т.р. Соответственно, если муж забирает себе и квартиру, и долг, то размер компенсации составляет 440 000 р.

Если же мы действуем в интересах мужа, расчет может быть иным.

Квартира подлежит разделу только в той части, которая оплачена из совместных кредитных средств сторон спора  (2 130 т.р.), и не подлежит разделу в той части, которая оплачена личными деньгами мужа (1 450 т.р.).

Доля общих средств супругов при покупке недвижимости составляет, в тысячах рублей, по отношению к общей стоимости квартиры: 2 130/3 580. Половина от общих средств 2 130 / 3 580 составляет 1 065 / 3 580.

Рассчитаем долю мужа: 1 450 / 3 580 (подаренные личные средства) + 1 065 / 3 580 (половина от общих денег)  = 2 515 / 3 580.

Доля жены составляет: 1 065 / 3 580, или 1 065 000 р. в денежном выражении.

Соответственно, в случае, если истец в результате раздела получает 100% прав на спорное жилье, размер компенсации ответчице за ее долю в жилье составляет 1 065 000 р.

Из указанной цифры необходимо вычесть 1\2 от общей суммы задолженности супругов по кредитному договору, то есть 2 100 803 р. \ 2 = 1 050 401 р. 50 коп.

Вычитаем и получаем: 1 065 000 р. - 1 050 401 р.50 коп. = 14 598 р. 50 коп. Соответственно, если муж забирает себе и квартиру, и долг, то размер компенсации составляет 14 598 р. 50 коп.

В зависимости от того, на чьей стороне вы находитесь, вы можете использовать тот или другой способ. 

Математически правильным, конечно, является только один способ, но над тем, какой из этих вариантов правильный, пусть думают судьи, мое дело – защита клиента.

+ Этот же расчет приведён в видеоролике: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/razdel_ipotechnoy_kvartiry_rasschityvaem_kompensatsiyu_korotkoe_video/     

10.

Петя, находясь в браке с Машей, купил у родственника 5\6 долей в праве собственности на московскую квартиру. Другую 1\6 долю он получил по наследству.

Брачного договора Петя и Маша не заключали.

Через какое-то время Петя решил принадлежащую ему квартиру продать.

Для продажи 5\6 долей в праве Пете нужно было в силу ст. 35 СК РФ получать согласие Маши.

Согласие на сделку действительно было представлено в нотариально заверенной форме - Маша выдала согласие на отчуждение квартиры.

Петя принял аванс, подписал договор, и документы были сданы на регистрацию перехода права.

Росреестр зарегистрировал переход права. Петя забрал деньги из ячейки, квартира перешла в собственность к покупателю.

Вскоре покупатель получил судебную повестку и исковое заявление Маши об оспаривании сделки. В иске супруга продавца указывала, что сделка совершена без ее согласия.

На вопрос о том, как же так, Маша сообщила, что 5\6 долей в праве - это один объект, квартира – совершенно другой. На отчуждение 5\6 долей в праве Маша, якобы, «согласия не давала».

Исковые требования звучали так:

- признать договор купли-продажи недействительным;

- возвратить стороны в первоначальное состояние;

- признать всю квартиру общей собственностью Пети и Маши.

Претензии Маши распространялись также и на 1\6 долю в праве. Обосновывались они тем, что, согласно ст. 37 СК РФ, если в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, то такая личная собственность может стать общей. Маша приложила к иску соответствующие документы о дорогостоящем ремонте, выполненном в квартире накануне ее продажи.

Несмотря на абсурдность первого искового требования, спорная квартира была арестована районным судом. В определении об аресте суд указал, что 5\6 долей в праве и квартира – с точки зрения закона действительно разные объекты.

Покупатель призадумался.

С одной стороны нанятый им юрист (я) твердил, что согласие на продажу квартиры включает в себя и согласие на продажу 5\6 долей, которое, собственно, и требовалось для сделки. То же  самое говорила ему и его риелтор.

С другой стороны, судья свою позицию о том, что именно должно было быть указано в согласии жены, уже выразил в определении об аресте, в котором суд предварительно усмотрел нарушение прав истицы.

Цена московской квартиры совершенно не располагала покупателя к риску.

Он начал переговоры с истицей, в результате которых была достигнута договоренность: женщина отзывает исковое заявление в обмен на стоимость 1\12 квартиры (т.е. половины от 1\6 доли). Мировое было подписано и исполнено покупателем непосредственно в суде.

На мои уговоры не потакать очевидным жуликам и выйти на решение по делу  клиент не поддался, предпочел не рисковать. Мне трудно его осуждать, но, конечно, я бы принял другое решение.

11.

Вернувшись из Москвы в родной город после №10 за 2019 г. я в очередной раз убедился в том, что не только в медицине есть понятие «парного случая». Буквально сразу же столкнулся с очень похожей историей, но чуть-чуть в другой обложке.

Женщина продавала принадлежащий ей земельный участок. Мой клиент попросил меня оценить безопасность сделки и вычитать, в т.ч., проект договора, подготовленный продавцом.

В проекте документа собственник земли включила декларативное указание о том, что «на момент приобретения земли в браке не состояла».

При оценке рисков по сделке (http://granatmaxim.ru/uslugi/ocenka_riskov/) я обратил внимание на то, что паспорт продавца был заменен на новый в неурочное время, не связанное с достижением определенного возраста. Данное обстоятельство меня насторожило, и я попросил знакомого из правоохранительных органов поинтересоваться тем, не состоит ли продавец в браке. Выяснилось, что продавец состоит в браке, но в переговорах женщина данное обстоятельство почему-то отрицала. Потенциальный покупатель (мой клиент) сразу же отказался от совершения сделки.

Спустя несколько месяцев на сайте суда по месту нахождения земли я увидел сведения о ведущемся судебном процессе, фамилии в котором показались мне знакомыми.

Выяснилось, что истец (муж продавца) оспорил сделку, совершенную его женой. В браке на момент покупки она действительно не состояла, но после сделки вышла замуж и подписала брачный контракт. Именно брачным договором ее добрачный земельный участок был признан общей собственностью супругов. Соответственно, истец в своих требованиях указывал, что согласие на отчуждение земли он не давал, и опирался в своих требованиях на ту же самую ст. 35 СК РФ. Заявленные требования были удовлетворены. Вдобавок к этому сайт ФССП сообщал о том, что на продавце (жене) уже имеется несколько просроченных задолженностей на крупные суммы.

Очевидно, задуманная схема все-таки была реализована с другим потерпевшим.

Есть ли здесь состав преступления – не знаю. Формально в договоре продавец сообщала правдивые сведения - «на момент приобретения земли в браке не состояла». Про последующий брак и брачный договор она, конечно, умолчала.

Таким образом, в мою копилку страшных историй про супругов (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/materialy_seminarov_v_moskve_i_samare_po_semeynym_sporam/) снова есть что добавить.

            

12.

Немного отойдем от темы сознательного мошенничества и разберем пример замечательного раздолбайства, также существующего в сфере недвижимости (в продолжение п. 19 за 2017 г., http://granatmaxim.ru/stati-i-video/shestaya_grafa_v_egrn/).        

В Самаре женщине и ее мужу принадлежала квартира. Жилье являлось общей собственностью супругов, но оформлено было по странным правилам российского Росреестра только на имя жены.

Супруги-собственники, действуя сознательно и добросовестно, решили продать свою квартиру. Жена вела переговоры с покупателями, а муж выдал нотариально заверенное согласие на сделку в рамках ст. 35 СК РФ.

В дальнейшем между титульным собственником (женой) и покупателями был заключен договор купли-продажи. Как следовало из договора, часть стоимости квартиры оплачивалось за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России».

Покупатели согласились на сверхнастойчивые предложения «Сбербанка» о проведении электронной регистрации сделки. В результате между «дочкой» банка ООО «Центр недвижимости Сбербанка» и покупателем квартиры был заключен договор, согласно которому данное общество обязалось «оказать ФИО на возмездной основе услугу «on-line регистрация», включающую в себя оформление усиленной квалифицированной электронной  подписи для Заказчика, и направление пакета документов в электронном виде на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Сторонами сделки с недвижимостью был подписан и с помощью ООО «Центр недвижимости Сбербанка» отправлен на регистрацию договор купли-продажи. К договору прилагались заверенные копии необходимых документов, в т.ч. согласие мужа продавца.

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру была успешно произведена, но регистратор указал, что «на совершение сделки не было представлено необходимое в силу п.9 ст.21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» согласие мужа. Соответствующая отметка была внесена в выписку ЕГРН, выданную покупателю.

Как выяснилось в дальнейшем, регистратор посчитал, что сделка совершена без согласия супруга продавца в результате того, что ООО «Центр недвижимости Сбербанка» при электронной регистрации сделки не заверило электронной цифровой подписью согласие супруга. В итоге Росреестр действовал по обычному алгоритму, регистрируя переход права «без согласия супруга»: п. 4 ч.3 ст. 9 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ: «в реестр прав на недвижимость вносятся дополнительные сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными».

Покупатели, которые лично держали нотариальное согласие на сделку в руках, были очень удивлены тому, что так получилось. Запись об оспоримости сделки в выписке ЕГРН им очень не понравилась - с такой отметкой квартиру по нормальной цене потом не продашь.

Покупатели, которые имели договор с ООО «Центр недвижимости Сбербанка», обратились за помощью в данную компанию.

В ООО «Центр недвижимости Сбербанка» своим клиентам помочь ничем не смогли, предложили обратиться непосредственно к регистратору.  

Для исправления записи в ЕГРН новыми собственниками было подано обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с просьбой об исключении из раздела 6 выписки ЕГРН сведений о совершении сделки без согласия супруга. К заявлению было приложено нотариальное согласие на сделку (оригинал документа).

В ответ регистратор сообщил о том, что спорная запись внесена обоснованно,  т.к. согласие супруга, представленное к договору, не было заверено надлежащим образом. Кроме того, было сообщено о том, что процедура погашения вышеуказанной отметки регистратора в записи ЕГРН не предусмотрена законом о регистрации.

Покупатели еще раз обратились в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», где им посоветовали… продать квартиру и купить ее снова, т.к. это должно «погасить отметку».

Это был просто замечательный совет для людей, которые только что приобрели жилье, обременив его ипотекой, и которые заплатили деньги за услуги ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по электронной регистрации. На вопрос о налогах сотрудники «Центра» только развели руками.

В итоге покупателям пришлось обращаться в суд и в рамках особого производства устанавливать факт того, что муж продавца свое согласие на отчуждение квартиры предоставлял.

Хотя относительно произошедшего имелась полная ясность, суд первоначально посчитал требования надуманными. «Ваше право собственности никто не оспаривает, а отметка предусмотрена законом, что вы хотите?» - спросили нас в суде. Только после смены подсудности и нескольких месяцев работы удалось получить нужное судебное решение.

Все это время сотрудники ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» звонили мне и интересовались тем, получилось ли выиграть процесс и удалить отметку?

Выяснилось, что такая ситуация у этой компании далеко не единичная, но своим клиентам они разве что «сочувствуют».  

Я в наивности своей думал, что ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» предложит своим клиентам хотя бы оплатить стоимость работы юриста. Нет, не предложили.

13.

Строительная компания подыскивала подходящий участок под строительство многоквартирного дома (МКД).

Нанятые обществом риелторы отыскали хороший участок, который имел высокую транспортную доступность, близость к коммуникациям и иные параметры, подходящие для застройщика. В частности, целевое назначение участка было определено как «возведение многоквартирных домов».

Собственником земли являлся гражданин, который уже долгое время безуспешно пытался продать свой участок и никак не мог сойтись в цене с потенциальными покупателями.

Строители посчитали озвученную за землю цену завышенной, но, поскольку они очень заинтересовались участком, предложили собственнику натуральный обмен: компания строит на земле дом, вводит его в эксплуатацию, после чего обменивает землю под домом на три готовых квартиры.

Собственник земли долгое время колебался. С одной стороны, стоимость трех квартир в готовом доме была сопоставима с тем, что он хотел выручить за землю. С другой – когда еще дом будет готов, и не превратится ли объект в долгострой?

После некоторых размышлений собственник все же согласился на сделку.

Документировалась договоренность следующим образом. Между сторонами был подписан долгосрочный договор аренды земли. В договоре была указана символическая сумма арендной платы, а также указания на то, что в будущем, после ввода в эксплуатацию МКД, стороны подпишут договор мены земельного участка: земля будет обменяна на жилые помещения в многоквартирном доме.

Право аренды было зарегистрировано в установленном порядке. Собственник выдал письменное разрешение на строительство дома, компания оформила необходимые документы и приступила к возведению дома.

Поскольку застройщик был опытным и имел собственные свободные средства, строительство было завершено в установленные сроки. Был подписан акт ввода в эксплуатацию. Собственнику земли даже показали те квартиры, что должны быть ему переданы в ближайшее время.

Тем не менее, после ввода дома в эксплуатацию застройщик преспокойно начал распродавать квартиры в готовом доме, передавая права на них всем желающим по обычным договорам купли-продажи. К владельцу земли застройщик сам не обратился.  

Собственник земли стал интересоваться, готова ли компания исполнить взятые на себя обязательства по передаче трех квартир?

Застройщик не удостоил ответом своего контрагента.

Из выписок ЕГРН хозяин земли узнал, что одна из обещанных ему квартир уже продана.

Не дожидаясь дальнейшего развития событий, гражданин обратился в суд с иском об обязании застройщика исполнить договор мены, элементы которого содержатся в заключенном между сторонами договоре аренды земли. Истец также попросил арестовать оставшиеся в собственности застройщика две квартиры.

Уже на стадии подготовки дела к слушанию истца ждал «холодный душ».

Председательствующий судья задал вопросы заявителю:

- Дом введен в эксплуатацию?

- Да.

- Вы хотите получить квартиры в этом доме именно по договору мены?

- Да.

- Что вы хотите обменять на квартиры?

- Принадлежащую мне землю, расположенную под домом.

- А почему вы думаете, что земля все еще принадлежит вам?

Действительно, согласно ст. 36 ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Судья однозначно дал понять истцу, что поддерживать исковые требования об обязании заключить договор мены нет никакого смысла, так как ему в буквальном смысле уже нечего менять на квартиры. Что написано в ЕГРН – не важно, т.к. ст. 36 ЖК РФ имеет прямое действие.

Истец отказался от иска, наложенные аресты были сняты.

Истец попытался обратиться в суд с другим иском, обвинив застройщика в неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). В иске была подробно описана вся ситуация, и делались выводы, что застройщик неосновательно сохранил деньги в размере стоимости участка, т.к. он не заплатил за землю.

К еще большему удивлению истца во втором иске суд отказал полностью, указав в решении, что у застройщика не образовалось неосновательного обогащения, поскольку земля стала собственностью владельцев квартир в доме, а вовсе не застройщика. Суд обратил внимание, что, поскольку к моменту рассмотрения дела ответчику уже не принадлежит ни одной квартиры в доме, говорить о его неосновательном обогащении нельзя -  у него вообще не образовалось прав на землю.

В итоге застройщик, вдоволь поглумившись над бывшим владельцем земли и повесив на него понесенные судебные расходы, предложил истцу мировое – однокомнатную квартиру в доме, расположенном по соседству. 

Хотя стоимость принятой квартиры составила менее 1\3 от первоначально оговоренной сторонами цены земельного участка, истец на предложение согласился.

Думаю, его можно поздравить хотя бы с тем, что он сэкономил на услугах юриста при заключении договора.

           

14.

Целая детективная история была рассказана моей клиенткой.            

У нее в 2016 г. погиб в дорожной аварии муж. Завещания не оставил.

В состав открывшегося за ним наследства вошла 1\2 доля в праве собственности на квартиру. Наследство приняли отец умершего и сама вдова. После оформления наследственных прав дедушка получил 1\4 долю в праве, другие 3\4 были оформлены на вдову, так как и ранее она уже владела долей в размере 1\2.

Надо сказать, что принявший наследство свекор, со слов моей посетительницы - человек не слишком приятный, имеющий несколько судимостей. Ранее он не обладал вообще никакой собственностью.

Конечно, вдове нужно было изначально воспользоваться своим правом, предусмотренным ст. 1168 ГК РФ, согласно которому «наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет». К сожалению, о своем праве выплатить деду компенсацию деньгами она не знала. Разъяснения нотариуса, оформлявшего наследство, она, видимо, не восприняла – говорит, что «была как в тумане после смерти мужа».

В итоге дед без ее разрешения въехал в двухкомнатную квартиру и стал в ней проживать.

В квартире он обитал один, периодически выпивал. За жилье не платил в 2017 и 2108 годах, в результате чего накопился долг по коммунальным платежам более двухсот тысяч рублей.

Получив несколько звонков из бухгалтерии ТСЖ, женщина поняла, что проблему надо решать.

После долгих уговоров дед сообщил, что готов продать свою долю, но еще не определился с ценой. У женщины хватило смекалки подключить к переговорам ТСЖ.

Когда председатель пообещал выключить пенсионеру свет и воду, дед сообщил, что готов продать свою долю за 1,5 миллиона рублей.  При этом он указал, что ему срочно нужно как минимум 300 т.р. предоплаты «на лечение».

Женщина согласилась на общую цену, но поставила условие: она оплачивает 300 т.р. авансом, и именно из этих денег полностью погашаются долги по коммунальным платежам, еще до совершения основной сделки.

Дедушка возражать не стал.

Стороны решили подписать сначала жесткий предварительный договор купли-продажи, передать деньги в сумме 300 т.р., из которых 200 т.р. пойдут на погашение долгов, а 100 т.р. останутся у продавца.

При этом покупатель поставила условие, чтобы одновременно с принятием денег дед выдал доверенность на ее подругу (с правом распоряжения 1\4 долей в праве на квартиру). Оставшаяся сумма в размере 1 200 т.р. должна была быть зачислена на банковский счет деда после заключения основного договора купли-продажи. 

Вдова знала, что ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предписывает нотариальную форму для сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, и что предварительные сделки, согласно ст. 429 ГК РФ, также теперь должны проходить нотариальное удостоверение. Поэтому стороны договорились о дате сделки и заранее записались к нотариусу.

В день сделки дед сообщил, что повредил ногу, спуститься по лестнице не сможет и к нотариусу не поедет.

Вдова не поверила сводному родственнику, приехала и лично убедилась, что нога у деда забинтована, наложен гипс.

Поскольку женщине квартира нужна была целиком, перечисленные обстоятельства ее не остановили. Она позвонила нотариусу, к которому стороны записывались ранее, но тот отказался оперативно приехать к дедушке на дом.

Женщина стала обзванивать других нотариусов с целью пригласить кого-либо для заверения сделки, но никто из них не был готов немедленно сорваться и приехать на сделку.

Тогда дедушка вспомнил, что на дверях подъезда висит объявление о том, что микрорайон теперь обслуживает исполняющий обязанности нотариуса Иванов, который осуществляет в т.ч. выездное заверение документов по полуторному тарифу.

Действительно, после звона достаточно оперативно приехал исполняющий обязанности нотариуса г-н Иванов. С собой у него имелся ноутбук и портативный принтер.

Прибывший нотариус быстро напечатал предварительный договор купли-продажи  с условием об авансе в 300 т.р. и своей печатью заверил доверенность на подругу вдовы. Женщина со своего счета перевела деньги в пользу ТСЖ (200 т.р.) и на карту дедушки (100 т.р.), после чего дед написал расписку о получении аванса в общей сумме 300 т.р.

Нотариус уехал.

Через день ТСЖ выдало справку о том, что коммунальные долги полностью погашены, и вдова с подругой, действующей по доверенности от деда, пришли к нотариусу подписывать основной договор купли-продажи.

Нотариус, взяв в руки доверенность, сразу же вызвала полицию. Выяснилось, что никакого «и.о. нотариуса Иванова» вообще не существует, что печать нотариуса – поддельная, а кто приезжал в гости к деду – непонятно.

Версии произошедшего разнятся.

Женщина полагает, что дед, наложив гипс на здоровую (?) ногу, повесил на двери подъезда объявление о том, что «пожилых людей в районе таком-то обслуживает на дому и.о. нотариуса Иванов». Вдова по этому объявлению и позвонила.

У следствия есть сомнения в том, что дед сам организовал появление лже-нотариуса, так как выгода от всего «мероприятия» явно не стоила того. По мнению следователя, некое лицо (возможно, бывший нотариус) таким образом «зарабатывает» деньги, и вдова с дедом вызвали его случайно.

Как было на самом деле, мы, скорее всего, уже не узнаем.

Доподлинно известно лишь то, что дед, узнав о нарушении формы сделки, сейчас категорически отказывается продавать свою долю. Видимо, на это его решение повлияло и то, что угроза отключения коммунальных услуг миновала – долг ведь полностью погашен.

Вдова обратилась с вопросом: можно ли заставить деда продать принадлежащую ему 1\4 долю, если нотариальная форма сделки, как выяснилась, не была соблюдена?

Ранее я уже поднимал вопрос об обязательной форме предварительного договора (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/obyazatelnaya_notarialnaya_forma_predvaritelnogo_dogovora_/). Высказывал свое частное мнение о том, что нотариальная форма предварительного договора – полная глупость, но таков сейчас закон.

С момента прошлой публикации в помощь покупателям в подобных историях появилась новая судебная практика, на которую как раз можно опереться.

Например, в Постановлении АС Западно-сибирского округа по делу № А45-30585/2017 от 20.09.2018 г. разбирается подобная история. В указанном деле истец требовал исполнения обязательств по предварительному договору, а ответчик (общество) возражало против иска, ссылаясь, в частности, на нарушение нотариальной формы сделки.

Суд по этому поводу указал, что «в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся  на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Судом первой инстанции установлено, что обществом (продавцом) совершались действия по исполнению сделки – в частности принят аванс… При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает сделанное обществом (продавцом) при подаче апелляционной жалобы заявление  о недействительности предварительного договора не имеющим правового значения».

Соответственно, в суде шансы у вдовы есть, т.к. аванс дедушка не вернул, и, значит, действует недобросовестно и на нарушение формы сделки ссылаться не может.  

В суд придется подавать точно, т.к. дед оккупировал квартиру, получает все коммунальные услуги и «в ус не дует».

В завершение два слова по вопросу, возникающему попутно: как вызвать на дом настоящего нотариуса, а не проходимца? Здесь как раз все просто.

Как правило, нотариус до вызова на дом готовит документы у себя в офисе. Потом документы согласовываются со сторонами, и только после этого нотариус выезжает к клиенту на дом. Кроме того, данные любого нотариуса всегда можно бесплатно проверить на сайте нотариальной палаты (https://data.notariat.ru/directory/notary/).

Конечно, вызывать абы кого по объявлению на подъезде и не удостовериться в полномочиях прибывшего «нотариуса» – верный путь к судебному процессу.

15.

Совсем свежая история, начала 2019 г.

Александр  - еще не старый мужчина, 1954 г.р.,  всю жизнь работал слесарем.

В восьмидесятых годах ХХ века ему от предприятия была выделена на праве социального найма однокомнатная квартира, в которой он стал проживать с 1988 г.

По просьбе своего брата Александр зарегистрировал в неприватизированной квартире свою племянницу и её детей. В 2015 г. Александр стал просить родственников, чтобы они снялись с регистрационного учета, так как коммунальные платежи ложатся только на него одного. Родственники самостоятельно с учета не снялись.

Александр не знал, каким образом можно снять с регистрационного учета родственников без их согласия. Он поделился своей проблемой со знакомым сварщиком.

Знакомый сказал, что его дочь - квалифицированный юрист, работает судебным приставом-исполнителем в Тольятти, и что она сможет помочь Александру снять родственников с регистрационного учета. Таким образом, через сослуживца Александр познакомился с приставом ФССП Кристиной.

Девушка согласилась помочь снять с регистрационного учета родственников Александра.  

Предполагая, что пристав будет действовать в его интересах, Александр подписывал все документы, на которые ему указывала новая знакомая. Поскольку он полностью доверял дочери своего знакомого, Александр не вникал в содержание документов, подписи под которыми ставил.

Летом 2018 г. Александр узнал, что квартира, которую он занимает, уже оформлена на имя пристава-исполнителя.

Из открытых данных ЕГРН действительно стало понятно, что до приватизации родственники Александра были сняты с регистрационного учета судебным решением. В дальнейшем квартира была приватизирована и продана приставу. Никаких денежных средств от пристава Александр не получал. Намерений на продажу квартиры он не имел, другого жилья у него нет и не было.

В квитанциях об оплате коммунальных платежей Александр по-прежнему значился как «наниматель». Из-за этого обстоятельства он не знал о состоявшемся переходе права собственности, пока пристав сама не сообщила Александру о том, что она теперь является собственником жилья. 

Два слова о потерпевшем: Александр всю жизнь занимался малооплачиваемой и тяжелой физической работой, у него имеется только среднее образование, снижено зрение, присутствует ряд возрастных заболеваний. Он никогда прежде не имел дела с оформлением недвижимости, никогда не был в суде, не имеет представления о том, чем отличается выдача оформительской  доверенности от сделки по отчуждению недвижимости. Что еще важно: с момента развода с женой в 1997 г. он уже более двадцати лет проживал один. Все перечисленное повышало виктимность Александра и делало его «легкой добычей».

            Тем не менее, было понятно, что в суде мы обязательно столкнемся с двумя проблемами:

            - истец дееспособен (не лишен дееспособности);

            - он никогда не обращался за помощью к психологам и психиатрам, не состоял на учете, не употребляет алкоголь, и нет никаких оснований считать, что он не понимал значение своих действий в день сделки.

Ко всему прочему, нам нужно было оспорить одну сделку (куплю-продажу), но сохранить другую (договор приватизации). То есть, следовало проявить «избирательность» в вопросе о том, когда Александр понимает значение своих действий, а когда – нет. На практике это довольно трудно сделать.

Я много работаю в судах с экспертизами сделкоспособности, в т.ч. с посмертными экспертизами лиц, совершивших сделки с недвижимостью (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/ekspertizy_sdelkosposobnosti_v_sudebnykh_protsessakh/).

Зачастую в этих процессах перспектива по разрушению сделки появляется только тогда, когда при жизни у подэкспертного имелся психиатрический диагноз, либо имелись явные признаки психического заболевания. Конечно, бывают и исключения (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/pro_to_kak_rieltor_poteryala_kvartiru_/), но в целом при отсутствии психиатрического диагноза либо явных симптомов (проявлений болезни) разрушить сделку тяжело. 

В данном случае как раз психиатрического диагноза не было. В тоже время, нам предстояло доказывать, что истец не понимал значение совершаемых им действий только при совершении одной сделки - купли-продажи.

В отсутствие психиатрических диагнозов ставить вопрос о назначении психиатрической судебной экспертизы было опасно. Кроме того, вопросы понимания характера сделки и вопросы наличия/отсутствия заблуждения больше относятся к компетенции психолога, чем психиатра.

Соответственно, по правилам ст. 79 ГПК РФ мы попросили суд назначить не судебно-психиатрическую, а судебно-психологическую экспертизу, и перед экспертом поставить следующие вопросы:

            - обладает ли подэкспертный повышенной внушаемостью?

            - имеются ли у подэкспертного нарушения памяти?

            - была ли у подэкспертного лица снижена способность понимать содержание подписанного им договора купли-продажи квартиры?

От правильной формулировки вопроса во многом зависит правовая «пригодность» получаемого от эксперта ответа.

В данном случае нам повезло. Судебный эксперт дал не вероятностное, а категоричное заключение о том, что Александр обладает повышенной внушаемостью, ведомостью, излишне доверчив и имеет серьезные проблемы с памятью, что в совокупности помешало ему понимать значение своих действий именно при подписании договора купли-продажи квартиры.

В итоге, хотя ни психиатрического, ни наркологического диагноза подэкспертному поставлено не было, суд все же пришел к выводу, что истец при подписании договора не понимал значение своих действий.

Сама пристав произвела на меня впечатление барышни совершенно «не приостановленной». Мало того, что госслужащая обманом завладела чужой квартирой, так еще и сама сообщила об этом Александру, когда он попросил у нее документы о приватизации квартиры. Я так и не понял, зачем она это сделала.

На что еще хочу обратить внимание.

В материалах дела отсутствовали какие-либо банковские документы о том, что Александр получал деньги за жилье. Расписки о получении денег также Александром не составлялось. При этом запись в договоре об уже произведенной полной оплате суд доказательством оплаты не посчитал.

Я уже заострял внимание на вопросе о том, что записи в договоре не являются доказательством исполнения по сделке. Думаю, что в подтверждение передачи денег должна иметься расписка или банковские документы. Сам же договор, если нет расписки или платежного поручения, не может подтверждать факт передачи денег (см. №10 за 2016 г. Сталкивался уже с этим ранее: (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/oformlenie_dolgovoy_raspiski_eto_prosto_/).

Сейчас эту точку зрения все чаще наблюдаю среди судей. Думаю, в целом это правильно.

Что еще меня откровенно позабавило в этом процессе: юрист, нанятый приставом для того, чтобы защищать её в суде от иска Александра, ранее выступал в другом процессе… от имени Александра, в деле по снятию родственников с регистрационного учета.

То есть, сначала этот специалист работал от имени Александра, а затем против него. Никаких неувязок в этом мой коллега не видел.

Пристав, насколько я знаю, место на государевой службе сохранила, работает как ни в чем не бывало.

                    РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2019 г.

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области

в составе:

председательствующего судьи Захаревской М.Г.

при секретаре Зориной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием помощника прокурора Комсомольского района г. Тольятти Саперского А.П., представителя истца Зудовой Е.А. (доверенность № 63/98-н/63-2018-2-485 от 02.10.2018 г. в деле), представителя ответчика Фунина С.И. (доверенность № 63/72-н/63-2018-3-690 от 16.10.2018 г. в деле)

гражданское дело по иску Пырескина А.П. к Почтаркиной К.Ю. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, аннулировании записи о регистрации права собственности, восстановлении права собственности, по встречному иску Почтаркиной К.Ю. к Пырескину А.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Пырескин А.П. обратился в суд с вышеуказанным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику Почтаркиной К.Ю., ссылаясь на то, что является одиноким пенсионером, проживает по адресу: ...., до настоящего времени работает слесарем в ПАО «КуйбышевАзот». По просьбе двоюродного брата зарегистрировал в 2003 г. в своей неприватизированной квартире племянницу У. и ее детей, хотя данные родственники никогда в квартиру не вселялись. В 2015 г. он обращался к родственникам с просьбой о выписке, т.к. оплата коммунальных платежей производилась только им (истцом), но получил отказ. Каким образом снять не проживающих в спорной квартире граждан с регистрационного учета он (истец) не знал и поделился своей проблемой с сослуживцем – сварщиком Р. Тот сообщил, что его дочь Почтаркина К.Ю. – юрист, работает ..., поможет снять с учета прописанных в квартире лиц и уменьшить размер коммунальных платежей.

Ответчик согласилась помочь, стоимость своих услуг оценила в 20000 рублей, указанная сумма была передана ей без какой-либо расписки.

Предполагая, что ответчик будет действовать добросовестно и в его интересах, он – истец подписывал все документы, на которые ему указывала Почтаркина К.Ю. В силу доверительного отношения к ответчику, своего преклонного возраста и состояния здоровья, документы подписывал, не читая, полностью доверившись ответчику, и не мог предположить, что ответчик его оставит без жилища.

Летом 2018 г. выяснилось, что собственником квартиры, где проживает он (истец) является ответчик Почтаркина К.Ю., однако у него – Пырескина А.П. отсутствуют документы, свидетельствующие об отчуждении квартиры, каких-либо денежных средств за квартиру Почтаркина К.Ю. ему (истцу) не передавала. В дальнейшем выяснилось, что 07.10.2017 г. между ними был заключен договор купли-продажи квартиры. Данная сделка была зарегистрирована в Управлении Росреестра, однако он (истец) не имел намерения отчуждать квартиру, не помнит, чтобы подписывал какие-либо документы по сделке. Другого жилища у него не имеется. Документы по совершенной сделке он (истец) не получил.

В управляющую компанию ООО «ЕРЦ г. Тольятти», которая обслуживает многоквартирный дом, ответчик о своих правах на жилое помещение истца не сообщила, финансовый лицевой счет на свое имя не переоформила. В квитанциях об оплате коммунальных платежей он – Пырескин А.П. до настоящего времени значится как наниматель. Из-за этого обстоятельства вплоть до лета 2018 г. он (истец) не знал о состоявшемся переходе права собственности.

До настоящего времени он проживает в спорной квартире и никуда из нее не выезжал, по прежнему оплачивает квартирную плату. Ключи от квартиры ответчику не передавались, ее вещей в жилом помещении не имеется.

Считает, что в силу своего состояния здоровья, не мог понимать значение своих действий и руководить ими в период оформления договора. Просил удовлетворить его требования и прекратить право собственности Почтаркиной К.Ю. на квартиру.

Представитель истца в судебном заседании поддержала иск, дополнив, что при совершении сделки от 07.10.2017 г. со своей единственной жилой площадью Пырескин А.П. не имел цели продавать свою квартиру, т.к. иного жилища не имел, а под влиянием жизненных обстоятельств, заблуждения относительно природы совершаемой сделки и особенностей его психической деятельности (повышенной внушаемости, податливости мнению окружающих, доверчивости и зависимости, неспособности обдумывать сложные проблемы и принимать продуманные решения, связанные с распоряжением имуществом), был вынужден подписать договор от 07.10.2017 г., не имея представления о том, чем отличается выдача доверенности на приватизацию квартиры от сделки по отчуждению недвижимости.

При этом, при подписании договора от 07.10.2017 г. никто его волю и отсутствие как такового намерения на продажу недвижимого имущества не выяснял, договор от 07.10.2017 г. он не прочитал, экземпляр данного договора ему не выдали.

Пырескин А.П. всю жизнь занимался малооплачиваемой и тяжелой физической работой, у него имеется только базовое среднее образование (4 класса), снижено зрение, присутствует ряд возрастных заболеваний. Истец имеет существенные проблемы с памятью, подвержен мнению окружающих, ведом. Никогда прежде он не имел дело с оформлением недвижимости, никогда не был в суде.

В настоящее время для Пырескина А.П. стало очевидным, что ответчик Почтаркина К.Ю. его (истца) доверчивость и зависимость, а также юридическую неосведомленность использовала ему во вред.

При этом Пырескин А.П. от продажи спорного жилища денежных средств не получил и не желает их получать, т.к. квартиру продавать не собирался, цена, за которую продано помещение, является заниженной, поскольку рыночная стоимость однокомнатной квартиры не может составлять 1 025000 рублей, как указано в договоре. Продажу квартиры истец Пырескин А.П. расценивает как незаконную сделку.

Ссылаясь на то, что его воля не была направлена на продажу спорного жилого помещения, его ввели в заблуждение и в результате заключения договора купли-продажи от 07.10.2017 г. он остался без жилища, представитель истца просила признать договор купли-продажи квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции и возвратить квартиру в собственность истца, во встречном иске отказать.

Почтаркина К.Ю. обратилась в суд с встречным иском к Пырескину А.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по ...., выселении без предоставления другого жилого помещения, указав, что 07.10.2017 г. между ними (сторонами по делу) был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу.

По условиям данного договора не было установлено точных сроков выезда продавца Пырескина А.П. из проданного им помещения, т.к. он просил время – около 4 месяцев для переезда и обустройства на новом месте. Куда он собирался переезжать Пырескин А.П. не уточнял. Оплату коммунальных услуг в период своего проживания истец гарантировал. Она – Почтаркина К.Ю. перед переездом в спорную квартиру планировала произвести ремонт, а т.к. в зимнее время это делать проблематично, она разрешила недолгое проживание Пырескина А.П. в спорном помещении. Примерно в марте 2018 г. она поинтересовалась у бывшего собственника, когда он освободит жилище, однако Пырескин А.П. ответил, что ему некуда выезжать, потребовал от нее документы на квартиру и заявил, что будет с ней судиться.

Ссылаясь на то, что Пырескин А.П. не является ее родственником и членом семьи, с момента отчуждения жилого помещения Пырескин А.П. утратил право пользования жилищем, ранее претензий на спорное помещение не предъявлял, истец по встречному иску Почтаркина К.Ю. и обратилась в суд с данным требованием.

Представитель ответчика поддержал встречный иск, указав, что никаких недействительных сделок с Пырескиным А.П. не заключалось, т.к. из договора от 07.10.2017 г. видно, что Пырескин А.П. присутствовал при заключении договора, мог прочитать его текст, знал и не мог заблуждаться по поводу того, что он произвел отчуждение квартиры. До оформления сделки купли-продажи истец Пырескин А.П. выражал свою волю на приватизацию квартиры и выдал Почтаркиной К.Ю. нотариально удостоверенную доверенность на осуществление действий по вопросу приватизации занимаемого им помещения.

В ходе подготовки документов на приватизацию выяснилось, что необходимо решить вопрос по снятию с регистрационного учета родственников Пырескина А.П. В связи с тем, что судебный пристав Почтаркина К.Ю. не могла быть представителем Пырескина А.П. в суде, истец выдал доверенность ему – Фунину С.И. на подачу иска к У. о признании их не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28.10.2016 г. иск Пырескина А.П. был удовлетворен. Когда все документы были подготовлены, Почтаркина К.Ю. сдала комплект документов на приватизацию вышеуказанной квартиры в собственность Пырескина А.П., и 17.05.2017 г. по доверенности от его имени подписала договор о безвозмездной передаче квартир в собственность. После окончания процедуры приватизации Пырескин А.П. стал высказывать намерения по отчуждению квартиры, предложил написать дарственную на Почтаркину К.Ю., а затем – переоформить квартиру на ее имя по договору купли-продажи, на что Почтаркина К.Ю. согласилась. Заявленная стоимость продажи квартиры была значительно ниже рыночной стоимости аналогичных квартир, что было привлекательным для ответчика. До заключения сделки в квартире истца по ул. .... Почтаркина К.Ю. передала ему 1025000 рублей, сам Пырескин А.П. просил не переводить ему деньги на банковский счет, т.к. боялся, что их украдут.

Полагает, что Почтаркина К.Ю. приобрела квартиру по ул. .... без нарушения закона и прав Пырескина А.П. Ее ничто не насторожило в общении с Пырескиным А.П., который был адекватен, понимал, что оформляет сделку купли-продажи квартиры, был согласен с условиями сделки, лично подписал договор, а ранее – доверенности на имя Почтаркиной К.Ю., Фунина С.И.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Самарской области при надлежащем извещении в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым поддержать основной иск и отказать в удовлетворении встречного иска, считает исковые требования Пырескина А.П. обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречный иск Почтаркиной К.Ю. – необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Аналогичное положение установлено в ст. 3 ЖК РФ: никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, то есть стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 550, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ); передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что Пырескин А.П. являлся собственником жилого помещения, расположенного по ул. ...., на основании договора о безвозмездной передаче квартир в собственность № 22729 от 02.05.2017 г., его право собственности было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 14.07.2017 г. (л.д. ...).

Судом установлено, что Почтаркина К.Ю. на основании доверенности от 01.04.2017 г. от имени Пырескина А.П. занималась приватизацией квартиры по ул. ...., что подтверждается приватизационным делом на спорное помещение (л.д. ...).

В ходе подготовки документов на приватизацию решался вопрос по снятию с регистрационного учета родственников Пырескина А.П. В связи с тем, что судебный пристав Почтаркина К.Ю. не могла быть представителем Пырескина А.П. в суде, истец выдал доверенность Фунину С.И. с правом представителя на подписание и подачу иска (л.д. ...).

Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28.10.2016 г. с участием представителя истца Фунина С.И. иск Пырескина А.П. к У. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по ул. ...., снятии с регистрационного учета был удовлетворен (л.д. ...).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 12.01.2017 г. решение суда от 28.10.2016 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ответчиков У., назначенного судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, П. – без удовлетворения (л.д. ...).

Когда все документы были подготовлены, Почтаркина К.Ю. сдала комплект документов на приватизацию вышеуказанной квартиры в собственность Пырескина А.П., и 17.05.2017 г. по доверенности от его имени подписала договор о безвозмездной передаче квартир в собственность (л.д. ...).

07.10.2017 г. между Пырескиным А.П. и Почтаркиной К.Ю. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по ул. .... Согласно пункту 3 договора указанное имущество продано за 1025000 рублей, которые продавец получил от покупателя до заключения настоящего договора (л.д. ...).

Согласно п. 4 вышеуказанного договора купли-продажи на спорной жилой площади зарегистрирован продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество. Других лиц, сохраняющих право проживания и пользования указанной квартирой после ее отчуждения, нет.

Документы на государственную регистрацию прав сданы через многофункциональный центр, 13.10.2017 г. произведена государственная регистрация права собственности Почтаркиной К.Ю. на приобретенную квартиру (л.д. ...).

Согласно выписке из поквартирной карточки от 02.10.2018 г. истец Пырескин А.П. до настоящего времени числится нанимателем данного жилища, состоит в нем на регистрационном учете с 10.06.1988 г. (л.д. ...).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при совершении сделки продажи своей единственной жилой площади Пырескин А.П. не имел цели продавать свою квартиру, поскольку иного жилища не имел, а под влиянием жизненных обстоятельств, заблуждения относительно природы совершаемой сделки и доверительного отношения к ответчику Почтаркиной К.Ю., был вынужден подписать договор продажи квартиры от 07.10.2017 г., значение которого не понимал. При этом суд принимает во внимание обстоятельства, которые повлияли на смысловую оценку истцом ситуации, как при заключении договора купли-продажи, так и обстоятельств, предшествующих совершению сделки, когда Пырескин А.П. с правовой помощью Почтаркиной К.Ю. рассчитывал лишь уменьшить плату за квартиру, приватизировать помещение.

Личное участие истца при оформлении сделки, наличие его подписи в договоре достоверно не свидетельствует о намерении продать спорное недвижимое имущество и об отсутствии с его стороны заблуждения относительно природы сделки.

Кроме того, как установлено в суде, при подписании договора продажи от 07.10.2017 г. никто волю Пырескина А.П. и отсутствие у него как такового намерения на продажу недвижимого имущества не выяснял, договор от 07.10.2017 г. он не прочитал, экземпляр данного договора в МФЦ ему не выдали, а после сделки правоустанавливающие документы на квартиру находились у Почтаркиной К.Ю.

Об отсутствии у истца намерений произвести отчуждение спорной недвижимости также свидетельствуют его фактические действия после подписания им договора купли-продажи.

Свидетель К. дала суду показания, что в апреле-мае 2018 г. ей звонил Пырескин А.П., плакал, сообщил, что у него забрали квартиру, просил приехать и помочь, что она (свидетель) смогла сделать только в августе 2018 г. Когда она (свидетель) приехала к Пырескину А.П. в г. Тольятти, истец был напуган поступавшими от ответчика в его адрес угрозами, несколько дней не выходил на улицу. С ее помощью Пырескин А.П. обратился в полицию. Ей (свидетелю) Пырескин А.П. рассказал, что девушка – дочь его сотрудника, которая занималась приватизацией квартиры, водила его в какие-то учреждения (к нотариусу, еще куда-то), где он подписывал документы, не понимая их смысла. Затем она запретила ему рассказывать кому-либо о случившемся, поэтому о совершенной им сделке Пырескин А.П. никому не рассказывал по причине угроз со стороны ответчика.

Из материалов дела видно, что в августе 2018 г. Пырескин А.П. подал заявление в ОП № 23 У МВД России по г. Тольятти в отношении Почтаркиной К.Ю. по факту совершения последней мошеннических действий в отношении квартиры по ул. ..... В ходе опроса Пырескина А.П. было установлено, что через знакомого Р. он познакомился с Почтаркиной К.Ю., которая согласилась помочь выписать из квартиры по ул. .... граждан. За оказанные услуги Почтаркина К.Ю. просила 20000 рублей, деньги он передавал ей частями, а также отдал копию своего паспорта и ордер на квартиру. Через некоторое время Почтаркина К.Ю. позвонила Пырескину А.П. и просила его приехать в нотариальную контору на ул. Чайкиной г. Тольятти для подписания документов, что он и сделал. В нотариальной конторе Почтаркина К.Ю. достала документы на квартиру, какие он не помнит, пояснив, что это документы для выписки родственников, и что в них ему необходимо поставить подписи для совершения выписки, что он и сделал. Спустя несколько недель ему снова позвонила Почтаркина К.Ю. и в ходе беседы сообщила, что квартиру она приватизировала и оформила на себя, с чем Пырескин А.П. не согласился.

Опрошенная по данному факту Почтаркина К.Ю. полностью подтвердила вышеизложенное, уточнив, что с Пырескиным А.П. был устный договор об оказании ему безвозмездной помощи в приватизации квартиры. После подписания доверенности на ее имя на право представления интересов Пырескина А.П. в государственных органах, после окончания процесса приватизации квартиры на имя заявителя, последний предложил написать дарственную на Почтаркину К.Ю., но т.к. последняя не являлась родственником заявителя, нотариусом было отказано. После чего от Пырескина А.П. поступило предложение переоформить квартиру через договор купли-продажи. 07.10.2017 г. Пырескиным А.П. был подписан договор купли-продажи. Заранее оговоренная сумма в размере 1025000 рублей была передана Пырескину А.П. до подписания договора. Пырескин А.П. продолжил проживать в помещении, оплачивать коммунальные услуги, т.к. между ними была договоренность о том, что заявитель будет проживать в квартире, пока он находится в здравии и пока он жив (л.д. ...).

По итогам рассмотрения материалов проверки КУСП-11193 от 29.08.2018 г. принято постановление от 05.09.2018 г. об отказе возбуждении уголовного дела, предусмотренного ч. 1 ст. 159 УК РФ, по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в отношении Почтаркиной К.Ю. (л.д. ...).

В настоящее время действия ответчика Почтаркиной К.Ю. влекут неблагоприятные для Пырескина А.П. последствия, т.к. лишают его прежнего жилища без права получения того, на что он мог бы рассчитывать при заключении договора, если бы он действительно имел намерение продажи единственного жилища.

При этом суд учитывает, что стороны фактически не исполнили своих обязательств по договору купли-продажи от 07.10.2017 г., Пырескин А.П. до сих пор занимает спорную квартиру, состоит в ней на регистрационном учете с 1988 г., денег от продажи квартиры не получал, продажа помещения произведена по заниженной стоимости, т.е. явно на невыгодных для него условиях.

Спорная квартира ответчику передана не была, передача ключей не осуществлялась, коммунальные платежи оплачивались истцом (л.д. ...).

Почтаркина К.Ю., приобретя право собственности на жилище, никаких обязанностей по уплате налогов на имущество, расходов по его эксплуатации, содержанию и ремонту не несла. Ответчик о смене собственника управляющую компанию не уведомила, не переоформляла лицевой счет на квартиру на свое имя.

При таких обстоятельствах возможно сделать вывод о злоупотреблении правом, т.к. юридическая неосведомленность Пырескина А.П. была использована ему во вред, а сделка с принадлежащим ему имуществом от 07.10.2017 г. совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Утверждения представителя ответчика о том, что проданная спорная недвижимость реализована надлежащим образом, и выбыла из владения Пырескина А.П. по его воле, когда сомнений в состоянии истца не имелось, проверялись судом и не могут быть признаны убедительными по изложенным выше мотивам.

Кроме того, истец Пырескин А.П. находится в преклонном возрасте, является малограмотным. Из представленной характеристики с места работы Пырескина А.П., показаний свидетеля О. (сослуживца истца) видно, что Пырескин А.П. характеризуется как очень доверчивый, избегающий конфликтов человек. При общении открыт, склонен принимать какую-либо информацию без критического мышления или анализа. Очень забывчив, готов верить слову, обещанию другого человека или группы (д.д. ...).

Согласно заключению судебно-психологической экспертизы НП «Федерация судебных экспертов» Автономная некоммерческая организация «Центр Медицинских Экспертиз» № 018532/7/63003/502018/2-2224/18 от 15.01.2019 г. у Пырескина А.П. имеет место повышенная внушаемость, повышенная зависимость от средовых воздействий, подверженность мнению окружающих, ведомость.

При исследовании мнестической сферы у Пырескина А.П. выявляется значительное снижение объема как краткосрочной, так и отсроченной памяти. Подэкспертный не может последовательно изложить события своей жизни, не помнит ее основные даты, не может изложить последовательно события, имеющие отношение к сделке купли-продажи оспариваемой квартиры, не удерживает в памяти поставленный перед ним вопрос в методиках-опросниках, не может воспроизвести его. Исследовать объем опосредованной памяти не представилось возможным из-за неспособности Пырескина А.П. к опосредованию.

В силу имевших место особенностей психической деятельности Пырескина А.П.: значительно сниженная способность к интеллектуальной деятельности, сугубо конкретный тип мышления, неспособность к выполнению операций отвлечения, абстрагирования, опосредования, выраженное снижение запаса общеобразовательных знаний, быстрая истощаемость и утомляемость, замедленность мышления, снижение темпа и продуктивности психических процессов, трудности в установлении связей и отношений, неустойчивость внимания, трудности в усвоении новой информации, снижение продуктивности планирования, неуверенность в своих действиях; а также, учитывая присущие Пырескину А.П. повышенную внушаемость, податливость мнению окружающих, доверчивость и зави­симость, а также несоответствие условий заключенного договора реальным потребностям подэкспертного, его способность обдумывать сложные пробле­мы и принимать взвешенные, продуманные решения, связанные с распоряжением имуществом, на момент подписания договора была значительно сниженной. Имеющие место интеллектуально-мнестические, эмоционально-волевые особенности имели место на протяжении всей его жизни, о чем свидетельствует неспособность подэкспертного получить базовое среднее образование (закончил всего 4 класса общеобразовательной школы), служба в стройбате, низкоквалифицированная работа на протяжении всего трудового стажа, неспособность самостоятельно решать сложные житейские вопросы (в г. Тольятти его перевез брат, помог выписать из квартиры бывшую жену брат, самостоятельно приватизировать квартиру не мог и т.д.). Правильность отражения в сознании Пырескина А.П. всех аспектов и последствий сделки по купле-продаже квартиры была искажена ввиду особенностей его познавательной деятельности, состояния эмоцио­нально-волевой сферы и внешних обстоятельств. При таких условиях имело место несвободное принятие решения Пырескиным А.П. под непосредственным влиянием внешних условий либо сформировалось неправильное представление о сделке. В том и другом случае Пырескин А.П. не мог в полной мере свободно и осознанно принять решение и реализовать его своими действиями в период подписания договора купли-продажи квартиры (07.10.2017 г.), полностью понимать значение своих действий и их последствия, принимать адекватное ситуации, свободное решение и осуществлять его в ситуации распоряжения имуществом (л.д. ...).

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Указанная экспертиза проведена экспертом-психологом АНО «Центр Медицинских Экспертиз», имеющим высшее образование, с длительным стажем работы по специальности, компетентным в области психиатрии, психологии (общий стаж работы психологом – 34 г., стаж работы в области судебной психологической экспертизы – 29 л.,), заключение дано на основании материалов настоящего гражданского дела, медицинских документов истца и обследования Пырескина А.П. Заключение составлено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Не доверять выводам данного заключения эксперта у суда не имеется.

Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности эксперта, ее проводившего и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено. Доказательств, опровергающих заключение экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ также не представлено.

Правовых оснований для исключения подобного доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности, не имеется.

Тот факт, что представитель ответчика не согласен с заключением судебно-психологической экспертизы, не свидетельствует о ее необоснованности и неправильности.

Вопреки доводам представителя ответчика то обстоятельство, что Пырескин А.П. подписывал договор купли-продажи самолично, не означает, что истец полностью понимал сущность и правовые последствия совершаемых действий, и не свидетельствует о законности оспариваемой сделки, поскольку для признания сделки соответствующей нормам гражданского закона необходимо, чтобы стороны сделки четко понимали ее правовую природу, и эта сделка должна соответствовать их действительной воле.

Поскольку в судебной экспертизе содержатся выводы о том, что Пырескин А.П. не мог в полной мере свободно и осознанно принять решение и реализовать его своими действиями в период подписания договора купли-продажи квартиры (07.10.2017 г.), полностью понимать значение своих действий и их последствия, принимать адекватное ситуации, свободное решение и осуществлять его в ситуации распоряжения имуществом, то указанные обстоятельства свидетельствуют о пороке воли при совершении сделки.

При таких обстоятельствах суд считает, что истец по основному иску Пырескин А.П. правомерно поставил вопрос о проверке законности сделки с квартирой и применении последствий ее недействительности.

Разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделки, суд исходит из того, что Пырескин А.П. отрицал получение денежных средств от ответчика, факт передачи денежных средств за квартиру отражен только в договоре купли-продажи, который, исходя из заключения экспертизы, заключен истцом с пороком воли и в ущерб собственных интересов.

Учитывая, что в момент подписания договора у истца отсутствовала способность полностью понимать значение своих действий и их последствия, принимать адекватное ситуации, свободное решение и осуществлять его в ситуации распоряжения имуществом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи не может расцениваться как достоверное доказательство денежного расчета покупателя с продавцом.

Расписка о получении истцом от ответчика денежных средств в качестве оплаты за проданную квартиру по договору купли-продажи в размере 1025000 рублей не составлялась. Факт отсутствия такой расписки ответчиком Почтаркиной К.Ю. не оспаривается.

Поскольку иных письменных доказательств, подтверждающих передачу Пырескину А.П. денежных средств за квартиру, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о том, что получение истцом денежных средств от покупателя не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Показания ответчика о том, что в 2014 г. она вместе с Р., Ю. продали 1445/3789 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 000000 рублей, часть денег для покупки ей подарили родители, не являются допустимым доказательством передачи денежных средств.

С учетом того, что достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих получение истцом денежных средств, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения двусторонней реституции.

Исходя из указанного, суд считает, что договор купли-продажи квартиры от 07.10.2017 г., как несоответствующий требованиям закона, не влечет правовых последствий, и недействителен с момента его заключения, принимая во внимание содержание ст. 167, 171 ГК РФ, жилое помещение, расположенное по ул. ...., подлежит возврату в собственность Пырескина А.П., с восстановлением его права собственности на указанный объект недвижимого имущества, запись в ЕГРП о праве собственности ответчика Почтаркиной К.Ю. на спорную квартиру подлежит погашению с восстановлением записи о праве собственности Пырескина А.П. на указанный объект недвижимого имущества.

Поскольку сделка купли-продажи квартиры от 07.10.2017 г. признана недействительной, оснований для признания Пырескина А.П. утратившим право пользования жилым помещением, выселения его из квартиры не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Пырескина А.П. – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по ул. ...., заключенный 07.10.2017 г. между Пырескиным А.П. и Почтаркиной К.Ю., дата регистрации 13.10.2017 г., номер регистрации ... – недействительным.

Привести стороны по вышеуказанной сделке купли-продажи от 07.10.2017 г. в первоначальное положение и применить последствия недействительности сделки – прекратить право собственности Почтаркиной К.Ю. на жилое помещение, расположенное по ул. ...., погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись, совершенную 13.10.2017 г., о государственной регистрации права собственности Почтаркиной К.Ю. на указанную квартиру.

Жилое помещение, расположенное по ул. ...., возвратить в собственность Пырескина А.П., восстановив его право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером ....

Почтаркиной К.Ю. в удовлетворении встречного иска к Пырескину А.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по ул. ...., выселении без предоставления другого жилого помещения – отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав, внесения записи о праве собственности Пырескина А.П. на указанное выше жилое помещение.

По вступлении решения суда в законную силу, отменить меры по обеспечению иска и освободить жилое помещение, расположенное по ул. ...., от ареста, наложенного определением Комсомольского районного суда г.Тольятти от 11.10.2018 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Г. Захаревская

Мотивированная часть решения изготовлена 15.02.2019 г. в единственном экземпляре и является подлинной.

16.

Снова история про наивность покупателя недвижимости.

Собственник квартиры в многоквартирном доме устроил в своем жилье полный кавардак: кухню перенес в жилую комнату, а в стояки горячей и холодной воды сделал врезки (в обход приборов учета), соорудил себе «теплый пол».

Как именно он врезался в трубы горячей и холодной воды, находящиеся под давлением, не знаю. Может быть, договорился с мастерами и отключил на время водоснабжение дома, или во время планового отключения незаконно подключился к сетям. Сейчас это уже не важно.

Знаю точно, что в результате по всем четырем счетчикам в квартире показания передавались чисто символические, хотя расход воды в квартире был заметным. Действующий председатель ТСЖ на это внимания не обращал.

Потом председатель поменялся.

Новый председатель никак не мог понять: во всех квартирах приборы учета стоят, но почему-то сумма показаний всех приборов учета оказывается сильно меньше, чем показания общедомового прибора учета.

Общедомовой счетчик проверили и откалибровали - оказалось, он исправен.

После этого все собственники квартир были предупреждены о проверке индивидуальных приборов учета. Было издано распоряжение ТСЖ о проверке приборов учета во всех квартирах, так как в соответствии с пп. «а» п.82 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам…» именно исполнитель коммунальных услуг обязан проводить проверки состояния установленных приборов учета, факта их наличия или отсутствия.

Собственник перепланированной квартиры заволновался, и было почему.

Согласно п. 62 названного Постановления Правительства РФ, ему должны были выставить счет за круглосуточную работу четырех труб в его квартире, которые сливали воду непрерывно в течение трех месяцев подряд (именно такой срок работы установлен в законе, если дату несанкционированного вмешательства определить невозможно).

Собственник нашел изящный выход из положения – свою квартиру он быстренько продал.

Неосторожный покупатель приобрел жилье с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк», который перепланировку, конечно же, «не заметил».

Спустя несколько месяцев после покупки проверяющие сотрудники ТСЖ добрались, наконец, до проверки данной квартиры.

В итоге ТСЖ составило акт о незаконном подключении к системе водоснабжения, и все санкции были применены к новому собственнику жилья.

Добровольно оплатить шестизначный счет владелец квартиры отказался, в связи с чем вся сумма была взыскана с него решением суда. С судебными издержками общая сумма требований ТСЖ приблизилась к 500 000 р.

Ответчик по этому делу, проиграв нам процесс, грозится взыскать все свои затраты с прошлого собственника, но получится это или нет – большой вопрос.

Отмечу, что это далеко не первая такая история.

Даже можно сказать, что этому покупателю относительно «повезло»: по прежней редакции Постановления Правительства № 354 с него взыскали бы плату не за три, а за шесть месяцев, как здесь: http://granatmaxim.ru/stati-i-video/esli_v_krane_net_vody/.

Конечно, смотреть надо, что покупаешь, потому что для коммунальщиков не важно, кто произвел врезку. Они проведут доначисление, а ты потом сам разбирайся.

            

17.

Следующая история похожа на предыдущую (№15 от 2019 ), но сложнее в организации и с совсем другой, более высокой, ценой вопроса.

Итак, вводные данные.

Потерпевший - москвич, пенсионер, 1941 г.р. Научный работник. С 1943 г.  одиноко проживает в достаточно дорогой столичной квартире в «сталинском» доме.

Квартира была им приватизирована в 1992 г. С тех пор никаких сделок с недвижимостью он не совершал и даже не планировал. Кроме него в квартире никто не был зарегистрирован.

Далее приведу выдержку из его объяснений, данных в полиции и позже – в суде:

«07.11.2018 г. я вернулся с работы домой и обнаружил, что моя квартира вскрыта, а на входной двери заменен замок. Я вызвал полицию, предъявил паспорт с регистрацией по указанному месту жительства. В присутствии сотрудников полиции я вошел в квартиру. Оказалось, что из моего дома пропал ноутбук и ряд других вещей. На тот момент я подумал, что столкнулся с обычной квартирной кражей, обнаружение которой воры старались затруднить заменой замка на входной двери. Сотрудники полиции приняли от меня заявление о краже и сняли отпечатки пальцев в квартире.

10.11.2018 г., когда я находился дома, кто-то вновь попытался открыть входную дверь. Ручка замка была сломана. Я увидел в дверной глазок незнакомого, кто пытался это сделать, и повторно подал заявление в полицию.

После этих двух инцидентов я установил вневедомственную охрану и «тревожную кнопку» в квартире.

16.11.2018 г. мне на домашний телефон позвонили из отдела субсидии, и сообщили, что в предоставлении субсидии мне отказано, так как сменился собственник квартиры. Этот звонок стал для меня полнейшей неожиданностью.

По моей просьбе знакомыми были заказаны выписки ЕГРН на объект недвижимости и об истории перехода права. Из выписок я узнал, что мое жилье оформлено на имя неизвестной мне Юлии, девушки 1991 г.р.

09.12.2018 г. я получил копию договора купли-продажи, согласно которому право на мое жилое помещение перешло некой Юлии. Кто это такая, - мне не известно. Договор купли-продажи от 16.10.2018 г. я не подписывал. Я никогда не выставлял свою квартиру на продажу. Квитанции об оплате коммунальных платежей по-прежнему приходили и приходят на мое имя, я их оплачиваю, как и всегда. Менять место жительства в 77 лет я не собирался».

По моей просьбе пенсионер первым делом, в соответствии с п.7 ст. 8.1 ГК РФ, поставил в ЕГРН отметку о наличии своих возражений против прав нового собственника.

В столице эта отметка вносится достаточно быстро через любой МФЦ. Напротив, в провинциальных МФЦ сотрудники зачастую не знают, что это за отметка, и какова процедура ее установки, отсюда возникают проблемы.

Надо сказать, что в подобной ситуации отметка по ст. 8.1 ГК РФ очень нужна, т.к. в случае ее установки при перепродаже квартиры новый собственник не сможет ссылаться на свою добросовестность. Поэтому я всегда готовлю иск с ходатайством об аресте в суд и одновременно – заявление в МФЦ по ст. 8.1 ГК РФ. Такие действия в совокупности сильно повышают шансы на то, что жулики не успеют перепродать недвижимость, так как арест или отметка в ЕГРН отпугнут покупателя либо приостановят сделку.

Так мы сделали и в этот раз: сначала в ЕГРН внесли отметку по ст. 8.1 ГК РФ, а чуть позже в реестре появилась запись об аресте, наложенном судом.

Уже в ходе судебного процесса выяснилось следующее.

Как оказалось, чтобы завладеть квартирой, жулики подделали несколько документов.

Во-первых, им пришлось изготовить фальшивый паспорт собственника. Не знаю точно, использовали ли они настоящий или поддельный бланк паспорта, но, учитывая стоимость квартиры, могу предположить, что использовался чистый «госзнаковский» бланк, в который впечатали данные пенсионера и вклеили фотографию лица, которое стало выдавать себя за собственника.

Во-вторых, поскольку право собственности пенсионера не было оформлено в ЕГРН, мошенникам пришлось подделывать договор приватизации (договор передачи) 1992 г. и заявление на приватизацию от того же года. Оригиналов этих документов у жуликов, конечно, не было, на регистрацию сдали фальшивки.

Третье – и самое главное, проходимцы использовали дубликат паспорта девушки Юлии, на которую и стали оформлять краденую недвижимость.

Я почти уверен в том, что живущая в 500 км. от Москвы девушка понятия не имела о том, что на ее имя была оформлена дорогостоящая квартира в Москве.

Когда все названные документы были созданы, аферисты «Юлия» и «дедушка» сдали на регистрацию приватизационные документы и договор купли-продажи. Из-за нестыковок в площади квартиры в разных документах регистрация была приостановлена, но со второго раза переход права все же зарегистрировали.

Сейчас из регистрационного дела я вижу, что документы дважды сдавались в один и тот же МФЦ, но разным специалистам. Это позволяет сделать вывод: паспорта участников сделки были подделаны, т.к. сговор с разными работниками МФЦ маловероятен.

После регистрации перехода права, получив выписку ЕГРН, жулики сломали замок в квартире потерпевшего и все в ней перевернули. Мне кажется, я знаю, что им было нужно: они искали настоящий паспорт собственника.

Если бы им удалось лишить жертву паспорта, мошенники получили бы серьезное преимущество.

Вдумайтесь: подать заявление в МФЦ об установлении отметки по ст. 8.1 ГК РФ без паспорта нельзя. Выдать юристу доверенность на ведение дела в суде – нельзя, нотариус без паспорта доверителя не примет. Придется заверять доверенность в какой-нибудь больнице, а с этим всегда проблемы. Даже войти потерпевшему в здание суда, чтобы лично подать иск, без паспорта тоже проблематично.

Изъятие настоящего паспорта также открыло бы массу возможностей для проходимцев. Я сталкивался с ситуацией, когда, забрав паспорт жертвы, жулики смогли, договорившись с правоохранителями, оформить акт опознания «бесхозного» трупа. Согласно акту умер именно собственник квартиры. В дальнейшем законный владелец жилья был снят с регистрационного учета «в связи со смертью». (Подробно эту схему я разбирал в 2011 г. под № 10 (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/moshennichestva_s_nedvizhimostyu_2011/#10)).

В данном же случае аферистам не повезло: пенсионер был на работе, и паспорт у него был с собой, поэтому в квартире жулики смогли только поживиться ценностями: украсть компьютер и другие личные вещи.

Наличие паспорта позволило потерпевшему начать борьбу, и дела у проходимцев не заладились: дед вернулся в свою квартиру. Его присутствие и появившиеся в ЕГРН записи об ограничениях не позволили перепродать жилье.

Вы, наверное, спросите, а что же полиция?

Пока гражданское дело рассматривалось в суде, полиция отрабатывала заявление о мошенничестве. В возбуждении уголовного дела пенсионеру отказали.

Отказ был мотивирован тем, что Росреестр «не дает» полиции оригинал договора купли-продажи, а по ксерокопии полноценную экспертизу подписи не провести. Этим, собственно, работа полиции и ограничилась, и защищать свои права научный работник должен сам.

Думаю, что наш процесс завершится благополучно – есть для этого все основания.

Немного жалею только об одном.

Когда уже начался судебный процесс, перед одним из заседаний я, знакомясь с делом, обратил внимание, что в материалах появилась запись, что «представитель ответчицы» приходил и знакомился с материалами дела.

Соответственно, этот представитель входил в суд с паспортом и доверенностью от той самой Юлии. Более того, перед тем, как ему разрешили ознакомиться с делом, его документы проверяли сотрудники суда.

Думаю, что для ознакомления с делом явился один из организаторов схемы.

К огромному моему сожалению ни помощник судьи, ни секретарь суда не сняли копии с доверенности этого представителя, и не отсканировали его паспорт. Очень жаль. Судья также негодовала по поводу действий своих подчиненных - они фактически упустили мошенника.

Мне кажется, что это был не обычный договорный (наемный) представитель, а именно один из мошенников. Зачем жуликам посвящать посторонних? Кроме того, обычный юрист всегда идет знакомиться с делом, захватив с собой копию доверенности - это делается уже на автопилоте. В данном же случае «представитель», пролистав дело,  буквально выхватил доверенность из рук секретаря и убежал.

Видимо, единственный шанс узнать настоящие данные преступника был утерян.

В целом, данная схема показалась мне интересной.

Получается, что свои настоящие данные преступники нигде не засветили. Даже судебные расходы, если процесс будет выигран, полностью лягут на совершенно непричастного человека – девушку Юлю, так как именно она выступает ответчиком по делу.

Но что же делать: по-другому квартиру пенсионеру не вернуть.

18.

Очередная история из Крыма. Полуостров, надо сказать, очень активно втянулся в формирование российской судебной практики - бывают очень интересные случаи.

Двум пенсионерам принадлежал просторный жилой дом на две семьи. Дом был расположен в отличном, тихом месте: недалеко от моря, на границе с национальным парком, в отдалении от шумных местных курортов.

Права на дом принадлежали пожилым брату и сестре, каждому по 1\2 доле в праве. Точно также была разделена земля. Имущество когда-то было получено по наследству.

В какой-то момент брат решил свою 1\2 долю в праве продать. Предложил сестре выкупить его имущество за 5 миллионов рублей. Это было выше рыночной цены, но ему столько хотелось.

Сестра была не готова совершать покупку за 5 миллионов рублей, и предложение брата, сделанное в рамках ст. 250 ГК РФ, проигнорировала. Устно она предложила брату существенно снизить цену.

Тогда брат нашел стороннего покупателя, который согласился выкупить его имущество, но только за 4 миллиона рублей. Продавец согласился на эту цену, т.к. сестра и такую сумму ему не предлагала.

Проблема заключалась в том, что указать в договоре купли-продажи цифру меньшую, чем в предложении, сделанном ранее сестре, продавец уже не мог. Согласно ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается». Соответственно, брат пояснил покупателю: я соглашусь на скидку в 1 миллион рублей, но в договоре мы укажем цену в 5 миллионов рублей, иначе моя сестра сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Покупатель согласился.

Нотариальный договор купли-продажи был подписан, переход права был зарегистрирован, продавец получил свои 4 миллиона рублей наличными.

            В дальнейшем покупатель, въехавший в дом, подружился с соседкой-старушкой, сестрой продавца. Он искренне не понимал, почему брат ополчился против такой милой женщины, и при случайной встрече посетовал продавцу, что, дескать, сам бы он «никогда не стал так вести себя с пенсионеркой».

Услышав нотации, продавец вспылил, и сразу же заявил иск к покупателю об установлении ипотеки (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и о взыскании «недоплаченного» миллиона рублей.

Доказать наличие договоренности на 4 миллиона рублей, ответчик, конечно, не сумел. Все расписки говорили только о передаче частичной оплаты, так как на 5 миллионов рублей расписка не составлялась вовсе.

Пожалел покупатель старушку – расстался с миллионом.

Вечно с крымским вторичным жильем какие-нибудь приключения (http://granatmaxim.ru/stati-i-video/krymskie_kvartiry_i_ukrainskie_zalogi/).

к.ю.н. Гранат Максим Андреевич,

г. Тольятти, ул. Победы д. 27

+ 7 917 125 7321,  info@granatmaxim.ru

17.03.2019 г.

www.granatmaxim.ru