Психическое заболевание - сделке не помеха?

Довольно часто в судах приходится сталкиваться с вопросами дееспособности участников сделок с недвижимостью, в том числе и с посмертными психиатрическими экспертизами. Материала по этому вопросу набралось у меня довольно много. Тем не менее, из года в год открываю для себя все новые аспекты этой темы.
В 2017 г. ко мне обратился мужчина, мать которого решила продать свою квартиру. Сын был категорически против сделки, так как считал, что мама не понимает, что делает, и просил приостановить продажу квартиры любыми способами.
По описанию сына, у его мамы имеется запущенное психическое заболевание, которое он, не будучи врачом, не может диагностировать. При этом он неоднократно сам, а также вместе с соседями обращался в психоневрологический диспансер с просьбой госпитализировать его мать и оказать ей помощь.
Коллективные заявления граждан в диспансер были подписаны множеством людей. Соседи по подъезду, соседи по дачному участку и сын женщины описывали, что пенсионерка уже несколько лет «говорит ерунду», перемешивает все события, находится в постоянной агрессии, пересказывает диалоги с людьми, с которыми она никогда не общалась, описывает свои галлюцинации, обвиняет всех окружающих в воровстве, угрожает поджечь квартиру, сжечь весь дом, борется с невидимой плесенью, бросается на людей, требует демонтировать «вредное» уличное освещение и т.п.
Врачи психиатрического диспансера после ряда обращений сообщили, что оснований для принудительного лечения, по их мнению, не имеется. На руки сыну выдали справку о том, что пенсионерка страдает психическим заболеванием, но диагноз в справке не назвали. Было сообщено, что, по мнению медиков, ее состояние не опасно для окружающих и для нее самой.
Вскоре после этого бабушке пришла в голову идея продать квартиру и переехать в другой город.
Мы обратились в районный суд с заявлением о признании пенсионерки недееспособной. Суд запросил документы из ПНД, в результате чего удалось, наконец, узнать диагноз: «инволюционный параноид».
В судебное заседание были вызваны свидетели - подписанты заявления в ПНД. Во время опроса они подтвердили все обстоятельства, изложенные в заявлениях в психдиспансер. Достаточно эмоционально выступил и участковый, которому беспокойная старушка доставляла последние годы немало хлопот.
Суд вполне ожидаемо назначил экспертизу с целью установить дееспособность подэкспертной.
Судебная экспертиза не состоялась в связи с неявкой пенсионерки.
Суд назначил повторную экспертизу, при этом под роспись уведомив бабушку о том, что её повторная неявка даст суду возможность применить положения п. 3 ст. 79 ГПК РФ: «при уклонении стороны от участия в экспертизе… если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым».
Строго-настрого предупрежденная о необходимости явки на обследование старушка на повторную экспертизу снова не явилась.
И знаете что? Суд решил: в удовлетворении заявления отказать. Мотивировочная часть содержала пояснения наподобие того, что «недопустимо лишать дееспособности только на основании одного медосмотра в ПНД, и без проведения соответствующей экспертизы».
Данное решение областной суд оставил в силе, указав в определении: «неотчуждаемость основных прав и свобод человека, их принадлежность каждому от рождения предполагают недопустимость какого бы то ни было их умаления, в том числе в отношении лиц, страдающих психическими расстройствами – см. Постановление Конституционного суда РФ от 20.11.2007 н. № 13-П».
Соответственно, процесс мы проиграли.
В настоящее время ситуация еще ухудшилась: ключи от квартиры пенсионерка передала риелтору, а последняя якобы сняла бабушке жилье. У агента также есть генеральная доверенность на сделки с имуществом, физически изъять которую не получается.
Местонахождение бабушки неизвестно, в съемной квартире она не живет, а ее собственная квартира выставлена на продажу. Цена - чуть ниже рынка. Сама бабушка периодически скандалит с соседями, когда приходит в свой старый двор. Одета она уже в обноски.
Никакой отметки в ЕГРН сын поставить не может, так как не является и не являлся собственником квартиры. В тоже время ст. 8.1 ГК РФ говорит: «в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее». Получается, этим способом сын предупредить покупателя квартиры о имеющейся проблеме не может.
Если даже осторожный покупатель, зная фамилию бабушки, по ее месту регистрации зайдет на сайт соответствующего суда, то по сайту суда о прошедшем судебном процессе он не узнает: такие категории дел, относящиеся к особому производству, на сайте суда недоступны.
Регистрации в квартире матери сын не имеет.
Учитывая, что сама квартира принадлежит пенсионерке с 2000 г., приобретение данного жилья выглядит как «чистая сделка».
Сын, конечно, будет оспаривать и доверенность, и будущую куплю-продажу. Покупателя мне искренне жалко, так как опрошенный в суде врач-психиатр на вопрос о сделкоспособности пациентки сказал, что она на 100% неспособна принимать решения о судьбе недвижимости.
Пока на двери квартиры сделали надпись: «квартира не продается». Когда я советовал это клиенту, он смотрел на меня, как на идиота, но я настоял. Помню, что в истории № 18 за 2016 г. это помогло потерпевшему вернуть жилье.

P.S.
Из описанной судебной практики следует, что если психически нездоровый гражданин не хочет лишаться дееспособности, ему сегодня достаточно просто не являться на экспертизы (!). Наше государство в этом вопросе кидается из крайности в крайность: в СССР без санкции суда помещали в ПНД, и закрывали там по решению врача, а теперь мы психбольного уговариваем, буквально упрашиваем явиться на освидетельствование, а он… не идет. Он не хочет освидетельствоваться - он хочет недвижимость продавать

www.granatmaxim.ru

Еще статьи