Про то, как риелтор потеряла квартиру

Сейчас завершается рассмотрение старого, 2014 г., дела.
В этом процессе агент недвижимости столкнулась со старушкой, которая оставила риелтора без квартиры.
Началось все с того, что риелтор продавала свою однокомнатную квартиру и покупала себе двухкомнатную, с доплатой наличными. В организации двух сделок ей помогала коллега – агент, к которой как раз обратилась пенсионерка, собственник двухкомнатной квартиры, с целью найти покупателя на жилье. Оба риелтора были опытными агентами с большим стажем. 
Расчеты производились наличными прямо при подписании договоров купли-продажи. 
Как потом поясняли агенты, они полагали такой способ расчета безопасным, так как с 2013 г. вступили в силу положения закона, уточняющие содержание п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным после его подписания, с момента согласования всех существенных условий). Исходя из этого, риелторы не видели никаких проблем в том, чтобы производить расчеты по уже заключенным договорам. 

Такая позиция мне всегда казалась опасной, так как множество мошеннических схем основано на прерывании регистрации перехода права собственности (например, см. п. 1 за 2014 г. и п. 2 за 2009 г.), но у агентов на этот счет было свое мнение. 

До сделки риелтор заказала выписку ЕГРН на интересующую ее двухкомнатную квартиру. На учете в ПНД, как мы уже потом узнали, пенсионерка на дату совершения сделки не состояла. 

Во время совершения сделок риелтор получила от покупателя наличные за свою однокомнатную квартиру и подписала договор купли-продажи с пенсионеркой (продавцом), заплатив за ее двухкомнатную квартиру полную сумму. Передача денег за двухкомнатную квартиру оформлялась распиской, которую в качестве свидетелей подписали оба риелтора, а также продавец однокомнатной квартиры. Текст расписки и развернутая (полная) подпись под нею были собственноручно исполнены бабушкой – продавцом «двушки». Договоры были сданы на регистрацию. В договорах также было указано, что расчеты по обеим сделкам произведены полностью. 

После подписания бумаг продавец отдала риелтору оригиналы документов на квартиру: правоустанавливающий договор, свидетельство о регистрации права, оригинал выписки из поквартирной карты. В целом, поведение пенсионерки (продавца двухкомнатной квартиры) было дружелюбным и адекватным ситуации. 

Подписав договоры и сдав их в МФЦ, риелтор попросила знакомых в Росреестре отслеживать ход регистрации и сообщать ей о статусе сделки. Вскоре она узнала, что регистрация перехода права на покупаемую ею квартиру приостановлена по заявлению продавца. Далее начался театр абсурда. 

Выяснилось, что бабушка-продавец написала заявление в полицию, сообщив, что некие лица пытаются завладеть (!) ее квартирой. Которую она только что продала. 

Риелтор срочно обратилась в суд с иском по ст. 165 ГК РФ, попросила суд вынести решение о регистрации перехода права в связи с тем, что продавец уклоняется от гос.регистрации. 

В ходе разбирательства представитель ответчика заявил встречный иск, в котором просил признать недействительным заключенный договор на том основании, что пенсионерка «не понимала значение своих действий при подписании договора». В описательной части иска указывалось, что у встречной истицы «в 1971 г. умерла ее дочь, в результате чего у нее развилось психическое заболевание. Смерть дочери повлекла у нее сильные психические расстройства, нервные срывы и депрессию. В 1996 г. в аварии погиб сын. Смерть сына только усугубила психическое самочувствие и состояние здоровья». Прикладывались документы о том, что пенсионерка действительно была госпитализирована в ПНД через непродолжительное время после сделки, и что у нее были диагностированы «ОЗГМ смешанного генеза (сосудистые, атрофические изменения головного мозга), нарастающий психоорганический синдром, астеничесий вариант». 

Была назначена судебная психиатрическая экспертиза, были поставлены вопросы о сделкоспособности встречной истицы. 

Экспертами было установлено наличие у подэкспертной «умеренного депрессивного эпизода», шифр F 32.1 по классификации болезней. На вопрос о способности бабушки совершать осознанные действия в день сделки врачи ответить не смогли. Суд конкретизировал вопросы: в чем выражается установленный диагноз? 

Ответы психиатра довольно интересны, особенно с учетом вынесенного позже судебного акта. Так, врач отметил, что было установлено наличие в психическом состоянии испытуемой «сниженного настроения, идей виновности, пессимистической оценки будущего, нарушение сна и аппетита». В целом, все это позволило сделать экспертам вывод о необходимости лечения испытуемой в психиатрическом стационаре, но вывода о несделкоспособности, подчеркиваю, врачами сделано не было. 

И знаете что? 

На основании изложенного, суд (не эксперты, а именно суд) сделал вывод, что одиноко проживающая пенсионерка, «родственники которой живут в 90 км. от спорной квартиры», не понимала своих действий при совершении сделки. Решением суда сделка была разрушена (см. дело №2-5373/2014, которое рассмотрел Автозаводский районный суд г. Тольятти. 

Поскольку риелтор не просила в своем иске о применении последствий недействительности сделки в виде возврата денег, в резолютивной части судебного акта содержались только указания на признание сделки недействительной и о погашении записи в ЕГРН. Суд даже не обязал бабушку вернуть деньги. 

В этой истории меня удивило не то обстоятельство, что «нарушение сна» у пенсионерки 1942 г.в. привело к разрушению сделки – такие случаи бывают. Удивил категоричный вывод суда о несделкоспособности, который сделан _без_ экспертного заключения. 

Апелляция по данному делу отметила, что, согласно ст. 67 ГПК РФ, суд вправе оценивать доказательства по внутреннему убеждению и решение оставила в силе. По сути, кроме показаний родственников о плохом самочувствии бабушки накануне сделки и психиатрических документов, датированных числами месяц-два после подписания договора, несделкоспособность старушки ничем не была подтверждена. Тем не менее, решение суда состоялось. 

Какие выводы можно сделать? 

Потерпевшая риелтор совершенно справедливо заметила, что её точно также обманули бы и в том случае, если бы расчеты по сделке производились после регистрации перехода права. Здесь я с ней полностью соглашусь, но все же хочу указать на некоторую виктимность в поведении потерпевшей. 

Во время гражданского процесса у пенсионерки был представитель. Не полноценный законный представитель (ст. 52 ГПК РФ), а нанятый бабушкой адвокат. 

Возникает вопрос: по логике суда, участвовать в сделках с недвижимостью пенсионерка не может, так как не понимает значения своих действий, а выдавать доверенность с правом представления в суде – может? Выдача доверенности - такая же точно сделка. 

К сожалению, на столь явное противоречие риелтор не обратила внимание суда. По опыту знаю, что если человек заявляет непредвзятому суду о своей неспособности к совершению сделок, но при этом сам представляет свои интересы в суде или нанимает договорного представителя, то его шансы на победу стремятся к нулю. 

Если было заблуждение – такую сделку может оспаривать представитель по доверенности. Если же речь идет именно о том, что участник сделки не мог и не может понимать значение своих действий, как он может передавать свои полномочия по доверенности? Выступать в суде можешь, представителя нанимать можешь, а гражданско-правовые сделки совершать – не можешь? 

Такому истцу нужен законный представитель, опекун или прокурор (ст. 45 ГПК РФ), которые бы заявили иск в его интересах. В противном случае избирательность истца в том, какие он сделки может совершать, а какие не может, будет свидетельствовать о его злонамеренности. Жалко, что риелтор не обратила на это внимание суда. 

Борьба между агентом и пенсионеркой шла с переменным успехов, вплоть до 2019 г. В настоящее время документы находятся в Верховном суде России. К сожалению, думаю, что шансов у риелтора хотя бы вернуть деньги теперь уже очень мало. 

Что можно извлечь из произошедшего? 

Давайте посмотрим на полномочия суда при вынесении решения – они просто огромны. Согласно п.2 ст. 67 ГПК РФ, никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы. Таким образом, суд может не только не руководствоваться заключением эксперта (если сможет это мотивировать), но и трактовать его расширительно, как в данном случае. По сути, суд указал, что раз есть психиатрический диагноз (на сегодня), то есть и несделкоспособность (была на дату совершения сделки). 

Невольно вспоминаю шутку психиатров: мол, нет здоровых – есть необследованные. 

По такой логике, как у этой судьи, можно оспорить вообще любую сделку. 

Подводя черту: при любой важной для вас сделке с недвижимостью, если вы покупатель, просите продавца пройти добровольную экспертизу сделкоспособности до совершения сделки. Честный человек согласится, жулик пойдет искать более сговорчивого покупателя. Пока же таких условий покупатели в массовом порядке не ставят, моя коллекция экспертиз сделкоспособности, в том числе посмертных, продолжает пополняться. 

Понятно, что сама по себе справка ПНД о том, что собственник не стоит на учете, от подобных неприятностей не спасет. 

www.granatmaxim.ru

Еще статьи

P.S. Текст решения по делу №2-****/2014 перепечатываю с сайта Автозаводского районного суд г. Тольятти (http://avtozavodsky.sam.sudrf.ru): 

РЕШЕНИЕ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

24 ноября 2014 года Автозаводский районный суд г.Тольятти Самарской области в составе: председательствующего судьи Филипповой Т.М. при секретаре Чекашеве Д.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску  ФИО15 к  ФИО16 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, по встречному иску о признании сделки недействительной, 

УСТАНОВИЛ: 

ФИО15  обратилась в суд с иском к ФИО16  о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, указав в обоснование своих требований, что 30 августа 2013 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Истицей были переданы денежные средства за указанную квартиру Егоровой Е.П. в сумме 1620000 рублей, о чем, последняя, собственноручно написала расписку. Указанные документы – договор купли-продажи, расписка, заявление о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 августа 2013 года были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. 04 сентября 2013 года истцом было получено уведомление из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании заявления Егоровой Е.П. о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. 05 сентября 2013 года Егоровой Е.П. было написано заявление в полицию о привлечении неизвестных лиц, которые обманным путем завладели ее квартирой. По данному заявлению вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ. Считает, что Егорова Е.П. действует намеренно и пытается правоохранительные органы и органы государственной регистрации ввести в заблуждение с целью извлечения материальной выгоды. При заключении сделки купли-продажи Егорова Е.П. вела себя адекватно, никто из участников сделки никакого воздействия на нее не оказывал, она самостоятельно написала расписку. Истец свои обязательства по условиям договора выполнила в полном объеме, установленную договором цену выплатила. В связи с этим, просит, с учетом уточнения требований, зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по заявлению от 30 августа 2013 года №, а также договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 30 августа 2013 года между ФИО 15 с одной стороны и Егоровой Е.П. с другой стороны, в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: № Взыскать с Егоровой Е.П. в пользу ФИО 15 расходы по госпошлине в размере 200 рублей. Егорова Е.П. обратилась в суд со встречным иском к ФИО 15 о признании оспоримой сделки недействительной, указав, что в 1972 г. от приступа астмы умерла ее дочь Наташа. Ее смерть повлекла у нее сильные психические расстройства, нервные срывы и депрессию. В 1996 г. в аварии погиб сын Игорь. Смерть сына только усугубила психическое самочувствие и состояние здоровья Егоровой Е.П., развилось заболевание мозга, которое привело к постановке в психоневрологический диспансер на учет, прохождению лечения. Заболевание не излечимо, вызывает психические расстройства такие как: нарушение речи и памяти, бессонницу, периодическую потерю сознания, отсутствие понимания речи других людей, подверженность чужому влиянию, излишнюю доверчивость, неспособность отдавать отчет своим действиям. Указанным состоянием воспользовалась ответчица, которая неоднократно приходила к Егоровой Е.П. домой в августе 2013 года, то с просьбой дать попить воды, то под предлогом аренды комнаты в принадлежащей квартире, расположенной по адресу: <адрес>, то под еще каким-либо предлогом. 30 августа 2013 года Егорова Е.П. плохо себя чувствовала, помимо заболевания мозга добавились удушье и перепады давления, вызванные жарой. Неожиданно к ней приехала ФИО15  с какой-то женщиной и предложила проехать с ней, чтобы подышать свежим воздухом, сказала, что одной в таком состоянии оставаться опасно. Дальнейшее развитие событий Егорова Е.П. смутно помнит. Помнит как просила отвезти обратно домой, поскольку ФИО15 привезла ее в какое-то душное здание, в котором толпилась очередь. Не знает, как у ФИО15 оказались документы на спорную квартиру и как получилось так, что была написана расписка в получении Егоровой Е.П. 1 620 000 рублей. Помнит только как ответчица что-то диктовала, но никаких денег она не получала, и даже не планировала продавать свою квартиру, поскольку это единственная память об умерших детях, другого жилья в г. Тольятти или еще где-либо не имеет. От ФИО15  Егорова Е.П. позже узнала, что якобы продала свою квартиру и должна выехать, после чего она обратилась за помощью в юридическую консультацию, в которой ей составили заявление о прекращении госрегистрации сделки купли- продажи спорной квартиры. Ее действиями полностью руководил юрист, который буквально за руку привел Егорову Е.П., как потом выяснилось, в регпалату и заставил подать вышеуказанное заявление. С 2013 г. по настоящее время Егорова Е.П. прибывает в тяжелом состоянии, некоторые эпизоды жизни словно отсутствуют, она их не помнит. Стресс, вызванный вышеуказанными событиями, снова повлек прохождение лечения в психоневрологическом диспансере. День 30 августа 2013 года Егорова Е.П. практически не помнит. Знает только, что денежных средств в таком крупном размере 1 620 000 рублей она никогда не получала и не могла продать свою квартиру, т.к. другой не имеет и жить ей негде, более того, она никогда не планировала ее продажу, и до сих пор проживает в спорной квартире и оплачивает расходы по ее содержанию. На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Самарская область, <адрес>, от 30 августа 2013 года недействительным. Взыскать с ФИО15  в доход государства государственную пошлину в размере 16 300 рублей. В судебном заседании истец ФИО15 . подтвердила выше изложенное, свои требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме, принять решение о регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры.. С требованиями Егоровой Е.П. не согласилась, считает их необоснованными. Утверждает, что 30 августа 2013 года между ней и Егоровой Е.П. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> Квартира продана за 1620000 рублей. Договор был заключен добровольно, деньги получены Егоровой Е.П., о чем свидетельствует расписка. 05 сентября 2013 года При заключении сделки купли-продажи Егорова Е.П. вела себя адекватно, она самостоятельно написала расписку. Свои обязательства истец по договору выполнила в полном объеме, установленную цену договором выплатила. В связи с отсутствием обстоятельств доказывающих со стороны истца незаконных действий, просит отказать Егоровой Е.П. в удовлетворении встречного иска. Ответчик Егорова Е.П.. исковые требования ФИО 15 не признала, считает их необоснованными, незаконными, поскольку она в силу своего заболевания не понимала значение своих действий, не отдавала им отчет. Свою квартиру она продавать не собиралась, так как это единственное жилье. Никаких денежных средств в размере 1620000 рублей она не получала от истца. ФИО15  вместе с женщинами, приходившими к ней в квартиру, воспользовалась состоянием Егоровой Е.П. До настоящего времени не осознает, что она могла продать свою квартиру, и как говорят уехать в г.Самару, где у неё нет ни родных ни знакомых. После смерти детей у неё только сноха и внучка, которые живут в Тольятти. Общаются не часто, думает что из-за её болезни. Когда на сделке говорили «сноха», она значения этому не придавала, так как её снохи там не было. Деньги она не брала, расписка написана ею, думает, что писала под диктовку. На видео записи видно, что приехала она на сделку с какой то женщиной, в руках у неё нет ни сумки, ни пакета. Также она и уехала. Считает, что ФИО 15 и приходившие к ней женщины полностью продумали и спланировали свои действия по какой то схеме. Так же пояснила, что ФИО 15 впервые увидела когда заключали договор купли-продажи, в исковом заявлении написано адвокатом неверно, что она приходила к ней в квартиру. Приходили 3 женщины, просили попить воды, разговаривали с ней, сочувствовали, одна из них повезла её на машине и там подписали договор, потом привезли домой. Свои требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме Представитель ответчика Егоровой Е.П. – Егорова Е.И., её сноха, в судебном заседании требования и доводы своего доверителя поддержала. С иском ФИО 15 не согласилась, считает их необоснованными, незаконными. Пояснила, что со свекровью общались редко, в связи с её заболеванием общаться с ней тяжело, считает, что она не могла продать квартиру, только если её как то уговорили, внушили ей это. Планировать переезд в другой город она не могла, у неё нет родных. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО 22 пояснила, что с ФИО 15 они знакомы, отношения дружеские. Егорову Е.П. знает по ходу работы в связи с тем, что проходила сделка 30 августа 2013 года. Помнит ее хорошо, потому что, после сделки, Егоровой было подано заявление о возврате документов. В сделке принимала участие с момента первого звонка. Ей позвонила девушка представилась Катей, спросила можно ли к ним обратиться, сообщила, что эта квартира принадлежит матери ее мужа, они планировали продать родственникам, но теперь им нужно срочно продать квартиру для переезда в Самару. Предложила встретиться, чтобы посмотреть квартиру и документы. В квартире была Екатерина, которая звонила. На следующий день снова приходили в квартиру. В квартире была Екатерина, хозяйки в доме не было. Они настаивали на срочной продаже, 30 числа была назначена сделка. Егорову свидетель увидела 30 августа, она приехала со своей снохой. Сноха представилась Екатериной. Приехали они вместе. На сделки свидетель присутствовала от начала до конца. На сделку они приехали с опозданием, при подписании договора свидетель присутствовала. В банк они не приехали, позвонили, сослались что опаздывают. Свидетель ездила вместе с Черновой в банк, где сняла денежные средства, они были опечатаны в упаковке. Деньги приняла Екатерина Пымоновна, деньги были переданы продавцу. Деньги продавец передала Кате и она их положила в сумку, в расписке свидетель расписалась. До заключения сделки свидетель спрашивала у продавца, кто к ней пришел, куда она приехала, не страшно ей забирать такие деньги, есть ли ей где еще жить. По мнению свидетеля, между ответчиком и ее снохой было полное взаимопонимание. Сноха продавца человек полный, ей около 50 лет, шатенка. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Чернова В.Г. пояснила, что видела Егорову на сделке, она у ФИО 15 квартиру покупала и присутствовала в регистрационной палате. Покупала квартиру по адресу: Гая, 27-18. Сейчас она собственник этой квартиры. Сначала ездили в банк, что бы снять деньги. Покупатели попросили наличные деньги. Сделку оформляли сначала между ней и ФИО 15, деньги отдала ФИО 15, она их пересчитала. Потом, при сделке ФИО 15 с Егоровой, деньги ФИО 15 отдавала Егоровой. Егорова положила деньги в сумку, что потом было она не видела, ушла. В расписке она расписалась, что отдала деньги ФИО 15. Из регистрационной палаты она ушла раньше, как расходились все остальные, не видела. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Джанаева Л.Г. пояснила, что Егорову Е.П. знает с 1990 года, приходится соседкой. Истца раньше не видела. Ответчица живет одна лет 15 уже, когда умер сын, сноху она не видела. Внешне внучку и сноху не знает, приходят или нет, не знает. Ответчица говорила, что навешают ее редко. Знает, что жить ей больше негде. То, что она хочет продать квартиру и переехать, никогда не говорила. О том, что Егорова Е.П. продала квартиру, она не знала до тех пор, пока к ней не предъявили иск. Свидетелю она говорила, что ее хотят выгнать мошенники из квартиры. То, что Егорова Е.П. продала квартиру, свидетель узнала только в судебном заседании. Странности в поведении Егоровой Е.П. замечает. Вечно бродит по улицам, стоит, плачет, неоднократно говорила, что у нее мужчины какие-то под кроватью. Занимает деньги, после напоминания не помнит, что брала в долг. Свидетель предполагает, что квартиру сама продать она не могла. Ее могли ввести в заблуждение, внушить что-то и уговорить подписать данный документ. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Перьминова К.С. пояснила, что знает Егорову Е.П. около 3 лет, приходится знакомой. Изредка навещает ее. Она живет одна. О продажи квартиры свидетель ничего не знает. Она все время болеет, плачет, постоянно трясется. То, что она лечится в психоневрологическом диспансере, не говорила. Плачет она, потому что у нее нервы не в порядке, у неё в жизни было много горя. Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующим выводам. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Суд считает, что в соответствии со п.1 ст.166 и п.1 ст.177 ГК РФ необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. Нельзя считать действительными сделки, совершенные гражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими. Причина такого состояния, по смыслу ст. 177 ГК РФ, может быть разной, в том числе оно может быть вызвано наличием того или иного заболевания. Исходя из смысла положений указанной статьи для удовлетворения подобных требований необходимо одновременное установление наличия у лица заболевания и того что оно лишало продавца квартиры возможности понимать значения своих действий и руководить ими. В судебном заседании установлено, что Егорова Е.И. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> о чем свидетельствует выписка из поквартирной карточки на (л.д.9). 30 августа 2013 года между ФИО 15. и Егоровой Е.П. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В деле имеется расписка о получении Егоровой Е.П. денежных средств в размере 1620000 рублей от ФИО 15 за указанную квартиру (л.д.7).

Указанные документы – договор купли-продажи, расписка, заявление о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 августа 2013 года были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
04 сентября 2013 года истцом было получено уведомление из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании заявления Егоровой Е.П. о возврате документов без проведения государственной регистрации прав (л.д.8).
Как следует из материала проверки по заявлению Егоровой Е.П. в ОП, 02.09.2013г. Егорова Е.П. обратилась в отдел полиции №21 с заявлением о привлечении к уголовной ответственности неизвестных лиц, завладевших её квартирой. В объяснениях, данных в этот же день, она указывала, что состоит на учете в псих диспансере, примерно 28.08.2013г. к ней пришли две неизвестные ей женщины, сочувствовали ей, говорили, что живет в нищете, чтобы продала квартиру, потом приходили ещё раз, а 30.08.2013г. на машине отвезли куда-то, там она что-то подписывала, они передавали друг другу деньги. 02.08.2013г. она пришла в себя, увидела документы о продаже квартиры, квартиру она не продавала и не собиралась, другого жилья у неё нет, денег она не получала (л.д.89-92).
Кроме того, при проведении проверки были взяты объяснения у Новиковой Л.Г., риэлтора ООО «ХХХ», которая в объяснениях говорила, что ей позвонила женщина, представилась Татьяной, и сказала, что надо срочно продать квартиру, квартиру она смотрела, договорились о цене и 30 августа состоялась сделка. Егорова Е.П. была со своей снохой, деньги были переданы Егоровой и она дала расписку о получении денег.
В судебном заседании, допрошенная в качестве свидетеля Новикова В.Г. пояснила, что по поводу продажи квартиры Егоровой Е.П. ей звонила женщина, представлялась Катей. При заключении сделки эта Катя была вместе с Егоровой Е.П. При подписании договора Егорова Е.П. взяв деньги передала их своей снохе Кате, и та положила их себе в сумку.
Свидетель Чернова В.Г. пояснила, что в её присутствии Егорова Е.П. взяла деньги от ФИО 15 и положила их в сумку.
В судебном заседании был проведен просмотр записи в МФЦ при заключении сделки. Как было зафиксировано – на осмотр Егорова Е.П. приехала в присутствии какой-то женщины, при этом как при входе в помещение МФЦ так и при выходе в руках у неё ничего не было.
Было проведено прослушивание ауди записи в МФЦ, находящейся в материалах проверки КУСП-19142.. Четко выделить чьи либо голоса, качество записи не позволило. Распечатки записи на бумажном носителе не представлено.
Как установлено в судебном заседании, у Егоровой Е.П. действительно есть сноха, однако при сделки купли-продажи она не присутствовала. Данное обстоятельство истцом не оспаривается.
Из документов, представленных в материалы дела следует, что Егорова Е.П. имеет следующие заболевания: - «Дисцикуляторная энцефалопатия 2 степени сложного генеза. Церебральный атеросклероз. Психоорганический синдром когнитивных нарушений», - «Остеохондроз шейного отдела позвоночника», - «Органическое заболевание правой молочной железы (оперированная)» и в связи, с чем состоит на учете в онкологической поликлинике ГБУЗ СО «ГКБ №5» и наблюдается в ГБУЗ «Тольяттинская городская поликлиника №1». Как следует из справки, с 23.09.2008г. при осмотрах неврологом, терапевтом ей рекомендована консультация психиатра (л.д.77).
Кроме этого, в период с 07 октября 2013 года по 03 декабря 2013 года и с 13 февраля 2014 года по 20 марта 2014 года Егорова Е.П. находилась на стационарном лечении в ГБУЗ Мо «Тольяттинский психоневрологический диспансер» с диагнозом «ОЗГМ смешанного генеза (сосудистая, атрофические изменения головного мозга) нарастающий психоорганический синдром, астенический вариант (л.д.34).
Указанные заболевания вызывают психические расстройства такие как: нарушение речи и памяти, бессонницу, периодическую потерю сознания, отсутствие понимания речи других людей, подверженность чужому влиянию, излишнюю доверчивость, внушаемость.
Из показаний Егоровой Е.П. следует, что 30 августа 2013 года она плохо себя чувствовала, помимо заболевания мозга добавились удушье и перепады давления, вызванные жарой. Неожиданно к ней приехала какае-то женщина и предложила проехать с ней, чтобы подышать свежим воздухом, сказала, что одной в таком состоянии оставаться опасно. Дальнейшее развитие событий Егорова Е.П. смутно помнит. Не знает, как у ФИО 15. оказались документы на спорную квартиру и как получилось так, что была написана расписка в получении Егоровой Е.П. 1 620 000 рублей. Помнит только как ответчица что-то диктовала, но никаких денег она не получала, и даже не планировала продавать свою квартиру, поскольку это единственная память об умерших детях, другого жилья в г. Тольятти или еще где-либо не имеет.
Доводы Егоровой Е.П. подтверждают и свидетели, допрошенные в судебном заседании Перьминова К.С., Джанаева Л.Г., которые ссылаются на то, что действительно Егорова Е.П. ведет себя странно, у нее провалы памяти, она часто плачет, говорит о присутствии посторонних людей в ее квартире, тогда когда там никого нет, поддается внушению. Сноха Егоровой Е.П. – Егорова Е.И. пояснила, что свекровь больна давно, по этой причине мало общались и при жизни мужа, сына Егоровой Е.П., а после смерти не общались, так как с её стороны были сомнения, придирки, недоверие. Приобщила к материалам дела записки Егоровой Е.П. со странными высказываниями. Со своими странностями в поведении Егорова Е.П. была объектом для сомнительных сделок, высказала удивление, как два опытных риэлтора – истец и Новикова могли не засомневаться в дееспособности Егоровой Е.П., передать её такую сумму денег.
25 сентября 2013 года ФИО 15 в суд было подано исковое заявление о понуждении государственной регистрации. 03 апреля 2014 года исковое заявление было оставлено без рассмотрения из-за неявки истца и представителя истца (л.д.93).Данное определение сторонами не обжаловалось.
Материалы данного гражданского дела были исследованы в судебном заседании. По определению суда была назначена амбулаторная, комплексная психолого-психиатрическая экспертиза. Согласно заключения от 26.02.2014г. №77 Егорова Е.П. в настоящее время обнаруживает клинические признаки умеренного депрессивного эпизода (шифр F 32.1 по международной классификации болезней 10 пересмотра),о чем свидетельствует наличие в психическом состоянии испытуемой сниженного настроения, идей виновности, пессимистической оценки будущего, нарушение сна, аппетита, идеа-моторной заторможенности. Степень выраженности депрессивного состояния значительная, что препятствует решению экспертных вопросов в настоящее время. Егорова Е.П. нуждается в лечении в психиатрическом стационаре общего типа до выхода из болезненного состояния, после которого необходима дополнительная экспертиза (л.д.87-88).
При рассмотрении данного гражданского дела стороны о назначении судебно-психиатрической экспертизы ходатайств не заявляли.
Суд, исследовав представленные по делу доказательства, в том числе показания и поведение Егоровой Е.П. в судебном заседании, свидетелей, оценивая доказательства в совокупности, считает, что доводы Егоровой Е.П. о том, что на момент заключения договора купли-продажи – 30 августа 2013 года, она не понимала значения своих действий и не могла руководить ими, нашли свое подтверждение в судебном заседании. Также суд считает, что Егорова Е.П. не осознавала последствия данной сделки. Поведение Егоровой Е.П. в судебном заседании свидетельствует о том, что у Егоровой Е.П. снижена критичность к своему положению и своим возможностям, к действиям близких людей и к действиям окружающих её. Отсюда повышенная внушаемость и подчинение посторонним, сочувствующим её положению. Одинокое проживание, потеря детей, могли способствовать попаданию под влияние других лиц, она могла совершить поступки, противоречащие её интересам.
Таким образом, суд считает, что договор купли-продажи от 30 августа 2013 года, заключенный между Егоровой Е.П. и ФИО 15 квартиры <адрес>, признать недействительным. В удовлетворении исковых требований ФИО 15 к Егоровой Е.П. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО 15 к Егоровой Е.П. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры – отказать.
Договор купли-продажи от 30 августа 2013 года, заключенный между Егоровой ФИО19 и ФИО 15 квартиры <адрес> – признать недействительным.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в порядке апелляции в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.