Один собственник, две доверенности, два покупателя

Законы и их толкование в России, конечно, бывают действительно странными. 

Например, правоохранители неоднократно разъясняли в уголовных процессах, что не является подготовкой к мошенничеству сам по себе факт того, что собственник одного объекта недвижимости выдал две доверенности двум разным людям, и обоих наделил правом распоряжения собственностью, то есть передал разным лицам одновременно полномочия продать объект «за цену и на условиях по своему усмотрению». 

Можно задаться вопросом: если в ретроспективе такие действия зачастую предшествуют мошенничеству, почему мы не считаем их подготовкой к мошенничеству? Мой коллега, юрист из США, очень этому удивляется. 

Задумайтесь: даже если оба представителя будут действовать добросовестно, не исключена вероятность конфликта интересов. Нельзя исключить появление нескольких покупателей сразу. Почему же тогда закон разрешает нотариусу удостоверять одну доверенность с правом распоряжения, когда уже действует другая? 

Юристы на этот вопрос отвечают, что выдача доверенности не лишает гражданина собственных прав на распоряжение имуществом, и что именно поэтому выдача доверенности всегда порождает образование некого множества лиц, обладающих одними и теми же правами. Об этом, в том числе, идет речь в п. 5 ст. 185 ГК РФ. С передачей по доверенности права на распоряжение все тоже самое. Вроде бы все понятно, но, как в старом анекдоте, «какой-то осадок остался». 

Теперь к тому, как эти положения закона работают на практике. Днем, в субботу, после довольно тяжелой недели я мечтал уехать из офиса, но не мог – в кабинете сидела заплаканная женщина, которая только что «удачно» купила квартиру.  

Сразу после совершения покупки на пороге квартиры появилась другая покупательница той же квартиры, которая заявила, что жилье уже оформлено на ее имя, и что в ЕГРН уже внесена об этом запись. Претендентка демонстрировала договор купли-продажи, который был подписан на несколько дней ранее, чем соглашение моей посетительницы. В целом, все было понятно: самоубийственные расчеты обеих женщин при подписании договора, как это было здесь (п. 1 за 2014 г.) и здесь (п. 2 за 2009 г.). Далее по обычной, отработанной годами технологии: один собственник, два его представителя, которые якобы не знают друг о друге, две доверенности, два покупателя. В итоге денег получено от сделки в два раза больше. 

Иду на сайт Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru) с целью посмотреть, что с доверенностями? Дело в том, что собственник все же рискует получить обвинение в мошенничестве по ст. 159 УК РФ, если обе доверенности действовали во время совершения и первой, и второй сделки. Ввожу данные доверенности, которая была предъявлена моей клиенткой. Та - хватается за сердце, просит воды, волнуется, что покажет сайт? 

Конечно, перед сделкой проверять доверенность не так увлекательно! _Гораздо интереснее_ делать это после того, как семизначная сумма уже передана доверенному лицу собственника. Вижу: доверенность, указанная в договоре моей клиентки, не отозвана. Другая доверенность, которая названа в договоре претендентки на квартиру, отозвана. Причем давно. К моменту совершения обеих сделок она уже не действовала. 

Это очень хорошо, значит, «наш» договор совершен с уполномоченным лицом, а договор, права по которому перешли другой покупательнице, подписан неуполномоченным на совершение сделки гражданином. Значит, суд выиграем, права на квартиру признаем, чужую запись в ЕГРН уничтожим. 

В ходе последовавшего гражданского процесса я задал вопрос представителю Росреестра: во время проводимой «правовой экспертизы» ваши сотрудники обязаны проверять действие доверенностей? Представитель госоргана ушел от ответа. 

Вот интересно… мы же за эту экспертизу еще и деньги каждый раз платим. Слов у меня нет.

Судья: Роменская В.Н. гр. дело № 33-10084/2018 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 

29 августа 2018 года 

г. Самара Судебная коллегия по гражданским делам 

Самарского областного суда в составе: Председательствующего: Самчелеевой И.А. судей: Смирновой Е.И., Маликовой Т.А. при секретаре: Лещевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Старченко О.В. по доверенности Прудинника Д.М., апелляционную жалобу Басановой Ю.В. на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 4 мая 2018г., которым постановлено: «Исковые требования Золиной Е.В. к Павленко А.В., Старченко О.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, аннулировании записи о регистрации права собственности на квартиру - удовлетворить. Признать недействительным договор от 09.02.2018г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между Павленко А.В. в лице представителя Басановой Ю.В. и Старченко О.В., аннулировав запись о регистрации права собственности Старченко О.В. на указанную квартиру <данные изъяты> Признать за Золиной Е.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кадастровый номер <данные изъяты>»,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А., объяснения представителя Старченко О.В. по доверенности Прудинника Д.М, представителя Басановой Ю.В.. – Ведяшевой Ю.С., поддержавших доводы апелляционных жалоб, мнение истицы Золиной Е.В.., представителя Золиной – Граната М.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Золина Е.В. обратилась в суд с указанным иском, указав, что в связи с переездом в г. Тольятти, приняла решение приобрести квартиру. Истцом была найдена спорная квартира, объявление о ее продаже имеется на сайте «Яндекс.недвижимость». Риелтор Жукова Е.В. демонстрировала истцу спорную квартиру, вела все переговоры по продаже спорной квартиры. Цена квартиры, с учетом ее состояния, была определена в размере 1770000 руб.
16.02.2018 г. на сделку по купле-продаже квартиры явился Овчинников Н.А.., который действовал по доверенности от собственника квартиры Павленко А.В.Овчинников Н.А. пояснил истцу, что Павленко А.В. является его дядей.
16.02.2018 г. между Овчинниковым Н.А.. и истцом был подписан договор купли-продажи спорной квартиры, после чего истцу были переданы ключи от квартиры.
16.02.2018 г. Овчинников Н.А. вывез все вещи из квартиры, сообщил истцу по телефону, что она имеет возможность въезжать в квартиру. 21.02.2018г. истец вселилась в квартиру. 23.02.2018 г. Овчинников Н.А. предоставил истцу справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту в спорной квартире.
26.02.2018 г. к истцу обратилась Старченко О.В.., которая сообщила истцу, что она является собственником спорной квартиры, о чем предоставила истцу выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), из которой следует, что 09.02.2018 г. Старченко О.В. заключила договор купли-продажи спорной квартиры с Басановой Ю.В. которая действовала также по доверенности, выданной собственником спорной квартиры Павленко А.В.
27.02.2018 г. истец получила сообщение из Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что 16.02.2018 г. за иным лицом уже зарегистрированы права на спорную квартиру.
В настоящее время в спорной квартире проживает истец.
Просила, с учетом уточнения исковых требований, признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между Старченко О.В. и Павленко А.В.. в лице представителя Басановой Ю.В. Признать за Золиной Е.В. право собственности на кв.<адрес>. Аннулировать запись о регистрации права собственности Старченко О.В.. <данные изъяты>.
Судом постановлено указанное выше решение.
Старченко О.В. Басанова Ю.В.. не согласились с данным решением, обратившись с апелляционной жалобой, в которой просили решение отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Считают, что истица не вправе оспаривать договор, стороной по которому не является. Также Павленко А.В. не уведомлял Басанову Ю.В. об отмене доверенности в силу прямого указания в законе. Также судом не применены последствия недействительности сделки.
В судебном заседании представитель Старченко О.В.. по доверенности Прудинник Д.М., представитель Басановой Ю.В. Ведяшева Ю.С. доводы апелляционной жалобы поддержали, также дополнили, что на момент заключения договора купли-продажи Старченко О.В. находилась в браке. Суд не привлек в качестве третьего лица ее супруга Датуадзе Т., права которого затрагиваются данным решением.
В судебном заседании Старченко О.В. ее представитель Гранат М.А. возражали против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Остальные стороны, участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представили, об отложении рассмотрения дела не просили.
Суд апелляционной инстанции, с учетом мнения истца, его представителя, ч.1 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав явившиеся стороны, оценив в совокупности имеющиеся в деле, проверив, в соответствии со ст.330 ГПК РФ, правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что 16.02.2018г. между продавцом Павленко А.В. в лице представителя Овчинникова Н.А.., действующего на основании доверенности № от 23.11.2017 г., удостоверенной Лосевой Д.С., временно исполняющим обязанности нотариуса Замальдиновой Д.Р. г. Самара Самарской области, зарегистрированной в реестре за № 2-1967 (л.д. 11), и покупателем Золиной Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>(л.д. 12).
После заключения договора купли-продажи 21.02.2018 г. истец вселилась в спорную квартиру и по настоящее время проживает в ней.
Однако в регистрации перехода права собственности истице отказано, поскольку при проведении правовой экспертизы представленных в Управление Росреестра по Самарской области документов установлено, что 16.02.2018 г. уже произведена государственная регистрация перехода права собственности от Павленко А.В. на вышеуказанную квартиру.
Так, 09.02.2018г. заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Старченко О.В. и Павленко А.В. в лице Басановой Ю.В., действующей на основании доверенности № от 11.07.2017 г., выданной Павленко А.В. и удостоверенной нотариусом г. Тольятти Самарской области Сотониной Н.М., зарегистрированной в реестре за № 5-2-1645.
При регистрации права собственности на основании указанной сделки в Управление Росреестра по Самарской области представлена доверенность, удостоверенная нотариусом г. Тольятти Самарской области Сотониной Н.М. 11.07.2017 г. № от имени Павленко А.В.. на имя Басановой Ю.В. и Гобечия Н.Т., зарегистрированная в реестре за № 5-2-1645, с правом продажи принадлежащей Павленко А.В. спорной квартиры.
Между тем, установлено, что нотариусом г. Новокуйбышевск Самарской области Романовой Л.В. 13.01.2018 г. удостоверено распоряжение Павленко А.В. об отмене указанной доверенности.
Сведения об отмене доверенности были внесены нотариусом на сайт ФНП-сервис и зарегистрированы 13.01.2018 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Павленко А.В. не уведомлял Басанову Ю.В. об отмене доверенности на законность принятого решения не влияют.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.
В силу п.п. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, или в нотариальной форме.
С 1 января 2017 г. сведения о нотариальной отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий. На следующий день после этого третьи лица считаются извещенными об отмене.
Реестр в электронном виде находится в свободном доступе на сайте ФНП (reestr-dover.ru).
Согласно статье 189 ГК РФ (в редакции, вступившей в силу с 01.01.2017 г.) сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». При этом если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.
Данные изменения позволяют рассматривать внесение сведений об отмене доверенности в реестр нотариальных действий единой информационной системы нотариата как юридически значимое действие.
При таких обстоятельствах, учитывая, что распоряжение об отмене доверенности удостоверено после вступления в законную силу ст.189 ГК РФ, сведения об отмене доверенности внесены в реестр нотариальных действий и опубликованы на общедоступном сайте в сети Интернет http://reestr-dover.ru., суд пришел к правильному выводу, что к моменту совершения сделки между Павленко А.В. в лице его представителя Басановой Ю.В. и Старченко О.В. полномочия представителя собственника Басановой Ю.В.. уже прекратились, о чем как Басанова Ю.В.., так и покупатель Старченко О.В. должны были знать. Также в процессе рассмотрения дела нотариус Юзеева Н.М. пояснила, что известила Гобечия об отмене доверенности.
С учетом изложенного, суд также пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи, заключенный 09.02.2018 г. между Павленко А.В. в лице представителя Басановой Ю.В.. и Старченко О.В.., является недействительным, поскольку данный договор заключен неуполномоченным лицом Басановой Ю.В.., которая на момент заключения договора со Старченко О.В.. действовала на основании отмененной Павленко А.В. доверенности.
Доводы апелляционных жалоб о том, что истица не вправе оспаривать заключенный договор, стороной которого не является, являются необоснованными.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. Выбор способа защиты права принадлежит истцу.
Поскольку оспариваемая сделка заключена лицом, не имеющим полномочия на заключение договора купли-продажи, нарушает права третьих лиц – а именно истицы, которая приобрела спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 16.02.2018г., вселилась в спорную квартиру, проживает в ней до настоящего времени, оплата стоимости квартиры по договору купли-продажи от 16.02.2018г. подтверждена в процессе рассмотрения дела представителем Павленко А.В. Овчинниковым, иным способом защитить права истицы не представляется возможным.
На основании ст.166 ГК РФ, Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Более того, в силу п. 1, п. 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, данным в п.71, 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части Первой ГК РФ», Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в п. 1 ст. 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается в нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не применил последствия недействительности сделки, не могут являться основанием для отмены правильного по существу решения, поскольку в данном случае для истицы последствиями недействительности сделки является погашение записи о регистрации права собственности за истицей. При наличии спора Старченко О.В.. вправе обратиться с самостоятельными требованиями о взыскании денежных средств, переданных по заключенному ею договору.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не привлек супруга Старченко О.В. Дауадзе Т. также о незаконности решения не свидетельствуют, поскольку Дауадзе Т. с апелляционной жалобой не обращается, о нарушении своих прав не заявляет. Старченко О.В. доверенность на защиту прав и интересов от имени Дауадзе Т. не представлена. Кроме того, в процессе рассмотрения дела Старченко О.В. на указанные основания не ссылалась, в связи с чем, они не получили оценку в решении суда.
По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Несогласие истца с произведенной судом оценкой доказательств, не свидетельствует о незаконности судебного постановления и не может служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 4 мая 2018г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Старченко О.В.. и Басановой Ю.В. - без удовлетворения.
Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
Председательствующий: Судьи:

www.granatmaxim.ru

Еще статьи