Судебные споры о недвижимости
Обременения на жилье, которые не видно в выписках ЕГРН
Если на листе бумаги нарисовать схему, в которой будут следующие участники:
- недобросовестные продавцы квартиры;
- два нотариуса, один из которых – недобросовестный;
- неопытный риелтор, действующий в интересах покупателя;
- покупатель квартиры,
то, как вы думаете, на кого посыплются все шишки в конце истории? Конечно, на покупателя. Теперь немного подробней.
Две барышни продавали квартиру, которая принадлежала им в равных долях. Основания возникновения права у обеих - договор приватизации (по 1\4 доле) плюс свидетельство о праве на наследство (еще по 1\4 доле у каждой).
Риелтор покупателя очень внимательно отнеслась к договору приватизации, так как помнила о неприятностях, которые могут случаться, если состав участников приватизации не совпадает с составом лиц, имевших на нее право. Риелтор покупателя убедилась, что приватизация была на четверых собственников, двое из которых уже умерли, а двое оставшихся теперь продают квартиру. В этой части ситуация была совершенно прозрачной.
Подписание договора купли-продажи в связи с наличием долевой собственности состоялось в нотариальной конторе. Расчет был произведен через банковскую ячейку.
Каково же было удивление покупателя, когда спустя непродолжительное время на пороге его квартиры появился некий граждан лет 45, который потребовал передать ему ключи от жилья.
Явившийся граждан ссылался на то, что у барышень-продавцов изначально на праве собственности была лишь 1\2 доля в праве на двоих, а другую 1\2 они получили от бабушки и дедушки по наследству. При этом в завещаниях старики указали, что на девушек «возложена обязанность предоставить в пожизненное безвозмездное пользование ФИО жилое помещение, расп. по адресу…». Поскольку явившийся был как раз тем самым ФИО, он требовал ключи от квартиры.
Как выяснилось, действительно половина квартиры перешла к барышням по завещаниям, включавшим так называемый завещательный отказ.
Согласно ст. 1137 ГК РФ, «завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)…. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью».
Собственно, это и произошло – в свидетельствах о праве на наследство было указано, что на квартире имеется обременение: «право пожизненного безвозмездного пользования ФИО». Нотариус, оформлявший наследство, свои обязанности выполнил в полном объеме.
Несмотря на то, что одним из правоустанавливающих документов в свидетельстве было названо свидетельство о праве на наследство, содержащее указания на обременения, собственно в свидетельства о праве данная запись не попала. В графе «существующие ограничения (обременения) права» значилось: «не зарегистрировано». Соответственно, и выписка из ЕГРН была «чистой», не содержала сведений об обременении.
Подкованные барышни, зная о правах ФИО, не пошли совершать сделку к тому нотариусу, который оформлял наследство. Продавая квартиру, они обратились в другую нотариальную контору.
Сторонний нотариус в выписке ЕГРН и иных документах ничего интересного не увидел. Почему – не знаю. Умысел или невнимательность, ответить не могу.
Риелтор покупателя, отвечая за отсутствие рисков, посчитал, что изучения договора приватизации и выписки ЕГРН в сочетании с нотариальной формой сделки достаточно для обеспечения безопасности и не запросил у продавцов правоустанавливающие документы.
В итоге, как мы знаем, переход права состоялся. Состоялось также и судебное заседание по вселению ФИО в жилое помещение, так как, согласно п.2 ст. 1137 ГК РФ «при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу».
Нотариус, проводившая сделку, в суде заявила, что отвечает лишь за действительность договора, а не за наличие\отсутствие обременений на квартире.
Барышни сообщили, что они не упомянули про ФИО, т.к. «в свидетельствах о его правах ничего сказано не было».
Росреестр, как водится, на заседание не явился.
Покупатель остался с носом. Точнее, с вселившимся ФИО, так жить этому гражданину оказалось действительно негде.
Теперь покупатель в судебном порядке требует от девушек расторжения договора. Перспективы судебного процесса и последующего исполнительного производства очень туманны.
Есть еще один выход: от имени девушек попробовать оспорить завещание в части установления завещательного отказа. По сути, в наследство входила только 1\2 доля в праве на квартиру, а вселять ФИО в долю – нельзя. Но, чтобы оспорить завещание и снять обременение, нужны доверенности от девушек, а последние уже получили деньги и больше участвовать в этой истории не хотят.
Самое обидное, что простейшая оценка рисков, проводимая до сделки, проблему бы выявила со 100% гарантией, но покупатель понадеялся на нотариальную форму сделки.
