Судебные споры о недвижимости
Крымские квартиры и украинские залоги
В связи с воссоединением Крыма с Россией, следовало, конечно, ожидать, появления судебных споров о крымской недвижимости. Некоторые оказались довольно любопытными.
Ко мне обратились граждане материковой России, которые приобретали квартиры в Крыму в 2016 году. Сделки были совершены ими с продавцами, у которых ранее имелось гражданство Украины. Эти продавцы после 2014 года получили российские паспорта. Кроме того, после 2014 г. продавцы поменяли свои правоподтверждающие украинские документы на недвижимость на российские (выписки ЕГРН).
Регистрация переходов прав прошла у обоих покупателей без проблем. Расчет за недвижимость был произведен ими в полном объеме.
В дальнейшем у обоих обратившихся в разное время возникла одна и та же проблема: как выяснилось, прежние собственники квартир некогда брали ипотечные кредиты в украинских банках под залог имеющегося жилья. Обременение было оформлено надлежащим образом украинскими документами.
После воссоединения Крыма с Россией владельцы жилья свои правоустанавливающие документы донесли до Росреестра, а кредитные договоры и договоры ипотеки – нет. В итоге Росреестр права на жилье зарегистрировал, а обременений не увидел (да и не мог увидеть).
Благодаря этому продажи квартир состоялись без согласия кредиторов.
Естественно, платить по кредитам после сделок бывшие собственники бросили. Они получили кредитные деньги плюс деньги от продажи квартир и их все устраивало.
В дальнейшем украинские банкиры продали свои закладные российским коллегам. Отечественные предприниматели обратились за регистрацией залога и стали требовать обращения взыскания на жилье по долгам бывших собственников квартир. Иски были заявлены к текущим собственникам.
Ситуация имеет довольно любопытное правовое регулирование.
Так, в соответствии со статьёй 8 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношении на территории Республики Крым» и статьёй 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» права на недвижимое имущество, зарегистрированные ранее, «признаются юридически действительными бессрочно и их перерегистрация не требуется».
Совершенно ясно, что бывшие украинские собственники квартир сознательно пошли на перерегистрацию своих прав, чтобы запись об ипотеке «исчезла» из их документов.
Это стало возможно, поскольку постановлением Совета министров Республики Крым от 11 августа 2014 г. № 264 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации» определён перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для их регистрации. В этот перечень, в том числе, включены договоры купли-продажи, мены, дарения, решения о приватизации и др. Поскольку прежние собственники квартир получали ипотечные кредиты под залог уже имеющегося жилья, их правоустанавливающие документы были «чистыми» - не содержали сведений об ипотеке. Обременения нужно было регистрировать отдельно.
Статьей 8 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» установлено, что «к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона (далее - ранее возникшие права), применяется порядок их государственной регистрации, установленный Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»»
При этом ст. 4 того же закона был установлен пресекательный срок для регистрации обременений: «установленные до вступления в силу Федерального конституционного закона ограничения (обременения) прав на территории Республики Крым сохраняются до 1 января 2017 года. После указанной даты ограничения (обременения) прав, не предусмотренные законодательством Российской Федерации, прекращаются и исключаются из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистратором прав без подачи заявления заинтересованных лиц».
В силу этого украинские банки как раз до 01.01.2017 г. постарались передать закладные российским юридическим лицам, после чего и начались описываемые судебные споры.
Ситуация оказалась двоякой.
С одной стороны, Россия признает не только украинские (старые, крымские) правоустанавливающие документы, но и ранее возникшие обременения, если есть законные основания для их регистрации.
С другой стороны, согласно всей судебной практике последних лет, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (ст. 352 ГК РФ).
Даже в отношении арестованного имущества применяется похожая позиция. Например, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" в п. 95 указано: «в силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества».
Один из покупателей, который до сделки заказывал на свое имя выписку ЕГРН, к настоящему времени уже выиграл судебный процесс. Он не позволил обременить свою квартиру залогом, и суд разъяснил держателю закладной (истцу) его право требовать деньги с бывшего собственника жилья в обычном порядке, т.е. пытаться вернуть долг без какого-либо обеспечения.
У другого покупателя ситуация пока неясная. При этом, хоть он и не заказывал выписку ЕГРН до сделки, узнать о залоге он никак не мог – записи о залоге в реестре не было, что уже установлено судом. В уже названном Постановлении пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 указано: «с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ)». Делаем вывод от обратного: раз в реестре не было записи о залоге, то и покупатель – добросовестный. Значит, данный процесс он должен выиграть.
Конечно, несмотря на хорошие (для покупателей) перспективы судебных процессов, всем интересующимся крымской недвижимости нужно учитывать описанные риски.
Выбор, собственно, небогат: или покупать новое жилье, права на которое возникли уже после 2014 г., или по украинским базам данных, через украинских нотариусов искать сведения о залоге – возникал он ранее или нет.
Иначе, вполне возможно, за недвижимость придется судиться. Причем никто из порядочных юристов не даст вам 100% гарантию того, что в суде вы докажете свою добросовестность.
По второму делу продавец квартиры сейчас говорит: доплати мне, иначе в суде заявлю, что предупреждал тебя о залоге и даже договор ипотеки тебе показывал. Ну вот что делать с такими людьми? Он, получается, уже третий раз хочет деньги получить с этой квартиры
