Как увести квартиру из-под ареста?

Риелтор нашла клиенту квартиру и стала оценивать безопасность возможной сделки.
Что она увидела? Выписки на объект совершенно чистые. У собственницы долгов нет. Банкротства - нет. В квартире зарегистрирована она одна. Квартира принадлежит ей на основании договора дарения от сына и брачного договора с мужем. Все правоустанавливающие сделки – нотариальные. Цена рыночная. Никаких споров по месту нахождения недвижимости (оно же – место регистрации собственника) нет.
Когда недвижимость была куплена, выяснилась «история».
У бывшей собственницы имеется сын.
Проданный объект прежде принадлежал ему, матери и отцу в равных долях, по 1/3 доле в праве у каждого.
По иску кредитора сына суд ранее, за год до сделки, арестовал имущество сына – принадлежащую ему 1/3 долю в праве на квартиру. Поскольку общий размер долга сына составлял около трех миллионов рублей, арест доли был вполне соразмерным заявленным исковым требованиям.
Районный суд определение об аресте доли ответчика отправил в подразделение Росреестра. В дальнейшем, решением того же суда, с сына в пользу кредитора были взысканы денежные средства.
Взыскатель, не дождавшись добровольного исполнения от должника, обратился к приставам-исполнителям. В ФССП приставы сообщили кредитору, что имущества у должника нет (!).
Кредитор очень этому удивился, т.к. сам лично держал в руках определение об аресте доли в квартире ответчика. Как же так могло получиться?
Выяснилось, что, несмотря на арест принадлежащей должнику 1/3 доли в праве собственности, его мама получила от сына данную долю по договору дарения. Ареста в ЕГРН нотариус, удостоверяющий сделку, не увидел.
Другая 1/3 доля принадлежала женщине ранее. Оставшуюся 1/3 женщина получила от мужа по брачному договору. В итоге гражданка стала собственницей всей квартиры целиком, после чего продала ее ничего не подозревающему покупателю.
Так почему сведения об аресте не попали в ЕГРН? Как мог нотариус удостоверить договор дарения арестованной доли?
Технология оказалась очень простой.
Определение об аресте действительно выносилось, никем не оспаривалось (ст. 331 ГПК РФ) и вступило в законную силу. Судья все сделала правильно. «Ошиблась» в пользу должника секретарь судебного заседания. Чтобы запись об аресте доли не была внесена в ЕГРН, определение об аресте было направлено ею в… кадастровую палату.
Хотя формально кадастровая служба и является подразделением Росреестра, но аресты в ЕГРН она не вносит. Наложение ареста исполняет управление Росреестра.
Секретарь судебного заседания сделала вид, что этого не знала. Фактически определение об аресте до регистратора не дошло.
Как оказалось, это очень распространенная на сегодняшний день «ошибка», при помощи которой судебный арест не доходит до ЕГРН.
Секретари об этом знают и, когда нужно, этим пользуются.
Получилось, что на момент совершения дарения и на дату продажи квартиры определение об аресте действовало. Ссылаясь на данное обстоятельство, кредитор обратился в суд, где стал оспаривать обе совершенные сделки.
Покупателя недвижимости спасла ст. 174.1 ГК РФ, согласно пункту 2 которой «сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете».
Указанная норма придает значение добросовестности покупателя.
Также покупателя выручила судебная практика: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", согласно п. 95 которого «в силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества. С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ). Осведомленность должника об аресте отчужденного имущества не является обстоятельством, которое имеет значение для решения вопроса об истребовании имущества у приобретателя. Само по себе размещение судебного акта в сети "Интернет" не означает, что приобретатель является недобросовестным…. В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом».
В конечном итоге недвижимость осталась за покупателем, но нервов и времени он потратил изрядно – судебный процесс занял полгода.
Секретаря, которая все это организовала, очень трудно в чем-то обвинить, т.к. формально кадастровая служба действительно является подразделением Росреестра, и нельзя сказать, что документы девушка отправила «не туда».
Кредитор же, несмотря на вовремя наложенные обеспечительные меры, арестованный объект недвижимости потерял. Конечно, из-за действий секретаря судебного заседания.
Для себя из этой истории я сделал два вывода.
Во-первых, я теперь лично отвожу определения об аресте в Росреестр, или прошу сделать это людей, которым полностью доверяю. Никакой почты.
Во-вторых, поскольку я уже не раз сталкивался со случаями, когда определение об аресте не исполнялось регистратором (например, п.1 обзора за 2012 г.), даже после внесения записи об аресте в ЕГРН периодически заказываю выписки на арестованный объект, чтобы отслеживать его судьбу.
А вы говорите – «всего лишь секретарь судебного заседания…».
Выложил этот текст в продолжение темы о полномочиях секретаря судебного заседания.

www.granatmaxim.ru

 Еще статьи