Гос.регистрация договора ипотеки давно отменена

Существует бесконечное количество историй о том, как собственников лишают недвижимости, подменяя договоры залога иными документами. Мне редко нравятся свои тексты, но один, как раз на эту тему, нравится (см. п. 2 обзора за 2015 г.).
Сегодня рассмотрим обратную ситуацию: обманули займодавца. Залог увели у него из-под носа.
Ко мне обратился молодой человек, который являлся учредителем бизнеса по микрофинансированию. Несмотря на название бизнеса - «микрофинансовый», в обороте у предпринимателя встречаются довольно крупные суммы.
У обратившегося было двое клиентов, которые несколько раз брали деньги под залог дорогих автомобилей. Они всегда вовремя возвращали займы со всеми процентами, а залог за них предоставлялся их знакомыми.
Когда клиенты обратились в очередной раз за получением займа, предприниматель засомневался, т.к. в долг попросили больше обычного. Он захотел получить более надежный залог, например, недвижимость.
Клиенты сразу же согласились, и сообщили о наличии у одного из них дома, а у другого – квартиры. По выпискам ЕГРН оба объекта были совершенно свободными, и уже на протяжении ряда лет принадлежали своим владельцам.
Предприниматель решил, что это будет хорошее обеспечение займов.
При передаче денег в МФЦ были подписаны следующие документы:
- договоры займа (полная стоимость в ПВУ - 96% годовых);
- договоры залога (официальные, незамаскированные, с соблюдением всех существенных условий).
Как пояснил предприниматель, он использовал болванку договора, по которой ранее уже без проблем проходила регистрация ипотеки в 2014 году.
Кроме того, чтобы подстраховаться от каких-либо сюрпризов со стороны заемщиков, чтобы они не могли вмешаться в регистрацию ипотеки, предприниматель забрал у клиентов паспорта. Обещал вернуть, как только залог будет установлен.
Применяемая схема казалась ему полностью безопасной, а предпринятые им меры даже излишними, так как, по п.1 ст. 21 ФЗ «Об ипотеке» (сейчас уже отменена) «приостановление или прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон не допускаются».
Полной неожиданностью для займодавца стало то, что регистрация обоих договоров залога была приостановлена.
Росреестр в сообщении указал, что, цитирую: «в Управление с заявлением о государственной регистрации договора залога на квартиру… обратились ФИО и ФИО. Согласно п.5 ст. 3 ФЗ РФ от 13.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ правила о государственной регистрации договора об ипотеке не подлежат применению к договорам ипотеки, заключенным после дня вступления в силу указанного закона, т.е. после 01.07.2014 г. При этом согласно п.1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Заявления на государственную регистрацию ипотеки не поступало».
Фактически Россреестр указал, что, несмотря на то, что по п.1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации», договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014 не подлежат государственной регистрации (ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Регистрируется не договор, а сама ипотека. В устаревшей форме договора было написано обратное, на что предприниматель внимания не обратил.
Пока регистрация залога была приостановлена, заемщики относительно быстро восстановили свои паспорта и продали свободную от обременений недвижимость.
Займодавец сейчас вынужден оспаривать совершенные сделки, ссылаясь на их незаконность. Он требует реституции и установления залога.
Покупатели недвижимости в суде чувствуют себя очень спокойно. Ссылаются на п. 7 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому «для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации». Представитель покупателей говорит, что для его доверителей никакой ипотеки не было, и что истец выбрал ненадлежащий способ защиты права: поскольку договоры займа никто не оспаривает, истец может взыскивать свои деньги в общем порядке.
Имущества и дохода у заемщиков, конечно, никакого нет.
Надеяться на применение ст. 177 УК РФ «злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности» пока не позволяет сумма долга, так как у каждого из заемщиков долг чуть меньше 2 млн. рублей.
Такому потерпевшему трудно помочь.
Конечно, это не первый случай, когда займодавца так ловко обводят вокруг пальца.
В 2015 г. это делалось тоже очень изящно.
Осторожнее надо быть, конечно.

P.S.
31 мая в Москве состоится семинар с новым материалом по мошенничествам с недвижимостью. Программа и билеты по ссылке

www.granatmaxim.ru

Еще статьи